Складские игры
Приложение к газете "Коммерсантъ" № 112(3929) от 02.07.2008
Все мировые столицы являются по совместительству и крупными логистическими центрами. Россия не исключение. Формирование рынка складов в нашей стране началось с Москвы и северной столицы — Санкт-Петербурга. Однако если в Европе складские девелоперы вслед за ритейлерами быстро освоили регионы, то в России свои правила игры, и европейские стандарты здесь не работают.
Столичный переполох
Один из основных индикаторов насыщения рынка — уровень свободных площадей. По словам руководителя отдела складской и производственной недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Егора Дорофеева, сегодня в столице он составляет 1-2%. \"Правда, пока это происходит не потому, что на какие-то площади нет спроса, а из-за различных технических, юридических тонкостей,— объясняет он.— К примеру, где-то была подписана сделка, но арендатор не предоставил гарантии в оговоренные сроки, в результате он теряет площади, и они снова выходят на рынок. Но вакантными они останутся всего на несколько дней. Для сбалансированного рынка уровень свободных площадей должен составлять 5-6%\".
Склады в столице продолжают строиться, правда, более скромными темпами. Согласно прогнозам, опубликованным в начале года, вспоминает руководитель отдела складских и промышленных помещений CB Richard Ellis Роберт Обри, на столичном рынке должно было появиться 1,5 млн кв. м новых площадей. \"Сейчас мы говорим, что эта цифра составит порядка 500 тыс. кв. м, но, скорее всего, построят только половину от этого объема\",— продолжает он. Если все заявленные в начале года проекты реализуются, рассуждает консультант департамента складской недвижимости DTZ Анна Верещагина, то рынок складов в Москве будет близок к насыщению. \"Правда, это маловероятно\",— добавляет она. А вот рынок северной столицы, по ее мнению, уже переоценен. Сегодня в Петербурге около 6 млн кв. м, правда, по данным компании Knight Frank St. Petersburg, на качественные склады класса А и В приходится всего 600 тыс. кв. м. Еще около 90 проектов общей площадью 3 млн кв. м находится в стадии разработки или строительства. \"Во всех регионах, кроме Петербурга и Москвы, ощущается острый дефицит складских помещений\",— говорит Анна Верещагина. \"В абсолютном выражении склады по-прежнему в дефиците: в среднем по России на человека приходится не более 0,5 кв. м\",— делится руководитель отдела маркетинга компании \"Евразия Логистик\" Николай Дицман.
Централизованное государство
Европейские нормы, такие, как развитие ритейла или количество населения в регионе, в нашей стране не работают. \"Склады — это один из элементов цепочки товародвижения,— рассуждает Егор Дорофеев.— Поэтому понятно, что если есть потребление товара, то по логике нужно как-то обеспечить наличие этих товаров\". По словам Николая Дицмана, розничная торговля — основной драйвер спроса на склады — ежегодно прибавляет 15-20%, а предложение только в Москве растет сопоставимыми темпами, а в регионах — гораздо медленнее. \"Мы рассматривали, насколько коррелирует развитие ритейла и складов, но не увидели две параллельные ситуации\",— замечает Егор Дорофеев. В частности, по словам Романа Бурцева, в Казани, несмотря на огромное количество торговых площадей, наблюдается переизбыток предложения складов класса А. \"Местные компании не могут позволить себе арендовать качественные складские помещения по ставкам, близким к московским, в результате помещения с высокими арендными ставками стоят незаполненные\",— объясняет он. Высокая стоимость аренды в регионах, по мнению экспертов, объясняется себестоимостью строительства, которая близка к московской, а то и превышает ее. \"В прошлом году цены на ряд стройматериалов выросли на 40%, выросла стоимость услуг подрядных организаций, наблюдается дефицит бетона и металлоконструкций,— говорит гендиректор ГК \"Авалон\" Алексей Гуща.— У многих из нас еще остается неверное представление, что в регионах строительство обходится дешевле, чем в Москве. За Уралом, например, сейчас, материалы уже дороже, в Новосибирске себестоимость строительства также превышает московскую\".
Еще один немаловажный фактор для прогнозирования развития складской недвижимости в том или ином регионе — количество населения. Согласно сложившейся в Европе практике, на 1000 человек должно быть построено от 600 до 2000 кв. м складских площадей. Но Россия — централизованная страна, и здесь другие правила игры. По словам Роберта Обри, каких-то определенных критериев для выбора того или иного региона сегодня вообще не существует. \"Компании вынуждены планировать каналы своих поставок, принимая во внимание существующие предложения на рынке складских помещений или с учетом реалистичного выхода на рынок новых площадей\",— объясняет эксперт. По его словам, сегодня внимание фокусируется на таких логистических узлах в регионах, как Москва и Санкт-Петербург, обслуживающих европейскую часть России, Ростов и Краснодар (Южный регион), Екатеринбург (Урал) и Новосибирск (Сибирь).
По мнению Николая Дицмана, Россия по степени централизации очень похожа на Австралию. Объем складов на душу населения в этой стране достигает 3-4 кв. м, что выше европейских норм. \"Хотя по уровню экономического развития мы пока отстаем от той же Австралии, потенциальных складских центров у нас больше,— рассказывает Николай Дицман,— ведь расстояния между городами большие, и крупной компании для оптимальной логистики нужно иметь кроме центрального склада в Москве или Петербурге три-четыре региональных (Самара, Ростов, Екатеринбург) и пять-семь локальных (Краснодар, Омск и т. д.). В той же Сибири расстояния между городами достаточно большие, а возить фурами за 800 км невыгодно\".
Петр Зарицкий замечает, что стоит разделить города, у которых достаточно большая собственная емкость потребления, и хабы — города, служащие в основном перевалочными пунктами. \"В частности, в отличие от той же Казани в Новосибирске ритейл не сильно развит, но при этом город покрывает всю территорию Сибири\",— приводит он пример. \"Вопрос состоит не в том, перенасыщен ли тот или иной рынок, а в том, рассматривают ли компании этот регион с точки зрения эффективности затрат и развития своих каналов поставок в этот город\",— добавляет Роберт Обри.
Основные логистические центры сосредоточатся в крупных городах, которые расположены вдоль транспортного коридора Европа—Азия, говорит Анна Верещагина. По ее мнению, стратегический интерес для складских девелоперов представляют также развивающиеся рынки Украины и Казахстана.
ДЕНИС ТЫКУЛОВ