В III квартале в Петербурге ввели в эксплуатацию 72 000 кв.м складских площадей
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, в период с июля по октябрь в Санкт-Петербурге ввели в эксплуатацию 2 качественных складских комплекса арендопригодной площадью 72 000 кв.м. В IVквартале ожидается ввод еще 73 700 кв.м арендопригодных складских площадей.
В III квартале в Петербурге ввели в эксплуатацию два складских комплекса класса А. Один из них - III очередь комплекса «Осиновая Роща» - расположен на севере города. Общая площадь объекта составляет 54 000 кв.м, арендопригодная – 12 000 кв.м. Второй объект введен на юге города – «Армада Парк» общей площадью 76 340 кв.м, арендопригодной – 60 000 кв.м.
В IV квартале запланирован ввод в эксплуатацию еще 5 складских объектов совокупной арендопригодной площадью 73 700 кв.м. Из них три объекта представляют собой склады класса А, и еще два объекта – склады класса В.
Таким образом, во II полугодии 2014 г. должны быть введены в эксплуатацию семь складских комплексов общей арендопригодной площадью 145,7 тыс. кв.м. В случае реализации данных планов в полном объеме, совокупное предложение на рынке складской недвижимости увеличится на 9,4% и достигнет к концу года 1 702,5 тыс. кв.м.
Более 80% заявленных к вводу во II полугодии арендопригодных площадей сосредоточено на юге и юго-востоке города. Также складские площади будут вводиться на северо-западе (11,3%) и востоке (4,3%) Петербурга.
«Несмотря на значительный объем нового предложения, уровень вакансии в складских комплексах вырос по сравнению с I полугодием незначительно, оставаясь в пределах 5-6% во многих качественных объектах. Большинство арендаторов пока не готовы переезжать в комплексы более низкого уровня, предпочитая оптимизировать занимаемые площади, таким образом сокращая расходы на аренду», - комментирует Вера Бойкова, руководитель отдела по работе с клиентами ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
При этом эксперты ASTERA отмечают, что внешнеполитическая ситуация и введенные в III квартале взаимные экономические санкции уже оказали влияние на рынок складской недвижимости: «В последние месяцы мы видели примеры, когда компании, имеющие европейские корни, приостанавливали свою работу в Петербурге. Однако они пока единичны, - комментирует Вера Бойкова. - В целом III квартал прошел значительно более активно, чем период с апреля по июль. Если в I полугодии большинство потенциальных арендаторов взяли паузу, ожидая дальнейшего развития событий, то к III кварталу многие компании успели приспособиться к новым условиям работы и были готовы смотреть складские объекты. Безусловно, параметры спроса претерпели некоторые изменения: например, если в начале года компания искала площадь в 4000 кв.м, то сейчас готова рассматривать уже не более 2000 кв.м», - отмечает эксперт.
Несмотря на это, клиенты продолжают интересоваться строящимися складскими комплексами, если предложение соответствует всем их требованиям. «В частности, активно идут показы складского комплекса класса А «Октавиан», расположенного на северо-востоке Петербурга, в 7 км. от КАД. Удаленность от кольцевой автодороги начинает играть все меньшую роль при принятии решения об аренде склада. Расстояние в пределах 10 км от КАД воспринимается арендаторами как адекватное в случае наличия за городом качественного объекта с хорошей транспортной доступностью», - уточняет Вера Бойкова.
По данным ASTERA, основной спрос на складские площади в III квартале создавали транспортно-логистические (30% заявок) и производственные компании (26% заявок). При этом доля заявок, поступивших от производственных компаний, снизилась по сравнению со II кварталом на 6%. Отчасти это связано с напряженной внешнеполитической ситуацией, которая привела к изменению каналов поставок, ассортимента и рынков сбыта ряда производственных компаний.
Наибольшим спросом в III квартале пользовались складские блоки площадью от 1000 до 3000 кв.м. На них пришлось 52% заявок. Блоки площадью от 500 до 1000 кв.м интересовали 23% потенциальных арендаторов.
Декларируемые арендные ставки пока остаются на уровне II квартала 2014 года: средняя арендная ставка по схеме triple net для объектов класса А составляет 127 долл. США за кв.м, для объектов класса В – 117 долл. США за кв.м в год.
«В данный момент нельзя говорить о том, что в сегменте складской недвижимости сформировался рынок арендатора. Однако всё к этому идет. Если уровень вакансии продолжит расти, арендатору будет проще договариваться с собственником об индивидуальных условиях аренды. В частности, первый вопрос, который сегодня задают потенциальные арендаторы: в какой валюте договор? Большинство договоров в складских комплексах класса А до сих пор заключается в долларах, однако все арендаторы хотят зафиксировать арендную ставку в рублях. Мы ожидаем, что в случае дальнейшего роста курса доллара собственники начнут пересматривать декларируемые арендные ставки, фиксируя их или переводя в рублевый эквивалент», - уточняет Вера Бойкова.
В конце 2014 года эксперты ASTERA прогнозируют оживление в сегменте складской недвижимости, которое будет связано с реализацией отложенного спроса. «Клиенты, по тем или иным причинам не принимавшие в предыдущие месяцы решения об аренде или покупке складской площади, к концу года успеют выработать стратегию работы в новых внешнеполитических реалиях и будут готовы выйти на сделку», - полагает Вера Бойкова.