Обзор рынка складских помещений Москвы, III квартал 2007 года
20 Ноября 2007
Предложение
По итогам трех кварталов 2007 г. общий объем предложения складских помещений класса А составил около 1,9 млн. кв. м, класса В – 1,4 млн. кв. м. В III квартале предложение складских площадей не увеличилось. Ожидается, что площади, заявленные к вводу в III и IV кварталах, будут сданы в эксплуатацию до конца текущего года (см. Таблицу 1).
Однако ввод в эксплуатацию новых складских объектов не приведет к существенному увеличению предложения в данном сегменте, так как около 95% складских площадей сдаются в аренду еще до окончания строительства.
В настоящий момент доля вакантных площадей класса А составляет примерно 1%.
Спрос
Спрос на складские помещения остается стабильно высоким и по-прежнему превышает предложение.
В обозримом будущем не стоит ожидать насыщения рынка и удовлетворения существующего спроса даже после реализации ряда крупных складских проектов.
Наибольшей популярностью продолжают пользоваться южное (45% от общего объема спроса*) и северное (35%) направления (см. График 1). Спрос на восточное и западное направления составляет 11% и 9% соответственно. Ввиду недостаточного предложения потенциальные арендаторы часто ищут складские площади по всем направлениям независимо от собственных предпочтений (10% от общего объема спроса**).
Высоким спросом пользуются складские комплексы, расположенные на расстоянии 15-30 км и 30-45 км от МКАД. Спрос на такие площади составляет 44% и 34% от общего объема соответственно. Около 15% потенциальных арендаторов готовы рассмотреть склады, которые находятся далее 45 км от МКАД. Спрос на склады, расположенные до 15 км от МКАД составляет 7% (см. График 2).
Арендные ставки
На рынке складской недвижимости наблюдается стабилизация уровня арендных ставок. Так, ставки аренды для складских комплексов класса А составляют 115-135 долларов за 1 кв. м в год, для складских комплексов класса В – 100-125 долларов за 1 кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). Операционные расходы для складов класса А составляют 30-40 долларов за 1 кв. м в год. При этом ставки аренды в московском регионе остаются одними из самых высоких в Европе (см. График 3).
Цены продажи складских комплексов класса А находятся в диапазоне 950-1 250 долларов за 1 кв. м, класса В – 800-1 100 долларов за 1 кв. м.
Основные события
ГК «Авалон» совместно с британским фондом Raven Russia запускает проект Megalogix по строительству логистических комплексов во многих крупных российских городах. Первые объекты в рамках данного проекта будут построены в Ростове-на-Дону и Новосибирске. Общая площадь комплекса в Ростовской области составит около 228 000 кв. м, примерный объем инвестиций – 150 млн. долларов. Земельный участок под строительство комплекса площадью 45,7 га расположен в 8 км от Ростова-на-Дону на федеральной трассе М4 «Дон». Строительство будет осуществляться в две очереди. Ожидается, что первая очередь логистического комплекса (110 000 кв. м) будет введена в эксплуатацию в IV квартале 2008 г. Ввод в эксплуатацию второй очереди запланирован на IV квартал 2009 г. Логистический комплекс в Новосибирске общей площадью 115 576 кв. м будет расположен в Ленинском районе города. Ожидается, что проект будет завершен в IV квартале 2008 г.
Немецкий концерн ThyssenKrupp AG, являющийся одним из крупнейших металлургических предприятий Европы, инвестирует 18 млн евро в складские объекты в России. Для реализации проектов компания приобрела 5 га земли в Санкт-Петербурге и 2,5 га в Нижнем Новгороде.
Компания «Виктор и Ко» продолжает строительство крупнейшего в Самарской области логистического комплекса. Сдана в эксплуатацию первая очередь, площадью 35 000 кв. м, в настоящий момент ведется строительство второй. Общая площадь комплекса составляет 135 000 кв. м.
Строительно-инвестиционная корпорация «Девелопмент-Юг» начинает реализацию офисно-складских комплексов класса А в Краснодарском крае. Данный проект является самым крупным в складском секторе Красноярского края. Корпорация планирует строительство четырех комплексов, расположенных на федеральных трасcах различного направления вблизи Краснодара. Общая площадь застраиваемых территорий составит 150 га, складских терминалов – 600 000 кв. м.
В Саратове построят логистический центр класса А. Инициаторами проекта выступили: министерство инвестиционной политики Саратовской области, компании «Эрмитаж Констракшн энд Менеджмент» (Москва) и компании «Кантек» (Ижевск). Инвестиции в строительство и развитие инфраструктуры составят 2,9 млрд рублей. с учетом создания более 900 рабочих мест со средней ежемесячной зарплатой около 8,5 тыс. рублей.
В подмосковном городе Жуковском открылся фармацевтический логистический комплекс «Терминал-Восток» общей площадью 10 000 кв. м. Комплекс включает в себя современный аптечный склад площадью более 5 000 кв. м и таможенный склад площадью 1 300 кв. м.
Британский фонд Raven Russia совместно с белорусской компанией «Феликс» намерен построить логистический комплекс площадью 110 000 кв. м в подмосковном городе Климовске. Объект будет построен на земельном участке площадью 18 га. Строительство планируется завершить в середине 2009 г. Ожидается, что стоимость проекта составит около 112 млн. долларов.
Тенденции и прогнозы
Активная экспансия профессиональных девелоперов и логистических операторов на региональных рынках.
Сохранение текущего уровня арендных ставок.
В условиях неудовлетворенного спроса и ограниченного нового предложения следует ожидать сохранения низкой доли вакантных складских помещений.
Рост спроса на высококачественные логистические услуги. Потенциальные арендаторы становятся более требовательными и выбирают объекты с качественной концепцией.