Руководитель департамента «Логистика» КГ «ЭР-капитал»
Оценки перспективности строительства складского комплекса
Сегодня многие инвесторы, построив складские комплексы в развитых регионах, получили неплохую доходность, приобрели весь необходимый опыт строительства, отработали технологии. Реагируя на дефицит качественных складских помещений, девелопмент готов массово внедрять решения в других регионах страны. Рассмотрим, по каким критериям осуществляется выбор региона для строительства складов класса А. В статье приводится оценка перспективности строительства складского комплекса в пермском крае
Темпы развития российских региональных рынков и рост экономики, наблюдаемые сегодня, требуют наличия развитой системы складирования. За последние два года большинство крупных российских и иностранных ритейлеров заявили о выходе на региональные рынки, потенциально интересные для девелопмента торговой и складской недвижимости.
Факторы привлекательности региональных рынков
При оценке региональных рынков с точки зрения инвестиционной привлекательности для строительства складских комплексов необходимо рассматривать следующие аспекты:
общеэкономические показатели региона;
расположение региона по отношению к транспортным узлам и крупным транспортным коридорам;
административный фактор;
уровень логистической подготовки местных специалистов;
уровень развития рынка складских помещений.
Общеэкономические показатели
При принятии решения о строительст-ве складского комплекса в первую очередь ориентируются на уровень развития торговли в регионе. И это правильно, поскольку промышленным предприятиям качественные складские помещения не нужны. Однако если промышленный потенциал региона растет, то соответ-ственно растет и благосостояние населения, что хоть и с задержкой на 2–3 года, но неизбежно повлечет за собой развитие торговли. Поэтому к оценке ситуации в регионе необходимо подходить комплексно и не забывать, что строительст-во – процесс длительный, поэтому важно иметь представление о том, как развивается регион и какая в нем будет ситуация через 3–4 года. Комплексные показатели указаны в таблице 1 на стр. 56.
Расположение вблизи транспортных узлов и коридоров
Одним из основных ключевых критериев строительства складского комплекса является расположение региона (города) по отношению к крупнейшим транспортным узлам и коридорам.
Транспортный узел – пункт, к которому подходит не менее трех транспорт-ных линий. Обычно в транспортном узле происходит перераспределение грузов, поступающих по транспортным путям. Здесь осуществляются транспорт-но-ремонтные, складские, торго-во-рас-пределительные виды работ, создаются предприятия по первичной переработке сырья, поступающего с окрестностей для последующей отправки по магистралям.
Обозначения транспортных коридоров
Система международных транспортных коридоров на территории Российской Федерации включает в себя два евроазиатских коридора («Север–Юг» и «Транссиб»), Северный морской путь, панъевропейские транспортные коридоры № 1 и № 9, а также коридоры, связывающие северо-восточные провинции Китая через российские морские порты Приморского края с портами стран Азиатско-тихоокеанского региона.
Каждому из коридоров присвоено собственное обозначение:
коридор «Транссиб» – TS;
коридор «Северный морской путь» –SMP;
коридор «Приморье-1» (ХарбинГродеково–Владивосток/Находка/Восточный–порты Азиатско-Тихоокеанского региона) – PR1;
коридор «Приморье-2» (Хуньчунь–Краскино–Посьет/Зарубино–порты АТР) – PR2;
панъевропейский транспортный коридор № 1 – PE1;
панъевропейский транспортный коридор № 9 – PE9.
В составе коридоров выделены основные железнодорожные, автомобильные и водные маршруты и ответвления от них, обозначение которых включает наименование коридора, вид транспорта и порядковый номер (для ответвлений от основного маршрута).
Комплексный транспортный узел – транспортный узел, к которому подходят линии разных видов транспорта. Обычно комплексные транспорт-ные узлы служат местом перевалки грузов с одного вида транспорта на другой.
Транспортный коридор – определенное направление (маршрут) массовых перевозок грузов между центрами социально-экономической активности, которое обслуживается несколькими видами транспорта, способными обеспечить высокую скорость перевозки.
Значимость критериев при анализе расположения по отношению к транспортным узлам отражена в таблице 2. Для установления коэффициента использовался сравнительный метод. Факторы ранжируются по степени важности, в соответствии с этим определяется вес каждого фактора.
Для оценки расположенности по отношению к транспортным узлам и систематизации полученных данных заполняется таблица 3 на стр. 58.
В соответствии с имеющимися данными проставляются коэффициенты и рассчитывается суммарный коэффициент для каждого города.
Административный фактор
Для строительства складского комплекса требуется земельный участок, удовлетворяющий определенным критериям (размер, нахождение на транспортных магистралях, коммуникации, удобный подъезд). Вопрос выделения подобного участка необходимо решать с местной администрацией.
К сожалению, прозрачным и понятным процесс согласования с чиновниками в некоторых наших регионах назвать нельзя. Присутствует так называемый административный барьер. Определить однозначно его достаточно сложно, однако есть некоторые косвенные признаки, по которым можно понять его силу. Например, можно проанализировать историю взаимоотношений региона с ведущими сетями, которые принципиально не идут на «сомнительные» сделки. Если выбор и согласование участка продолжается годами, то это тревожный сигнал.
Уровень логистической подготовки специалистов
Под уровнем логистической подготовки подразумевается:
1. Наличие в регионе достаточного количества управленцев, имеющих логистическое образование, понимающих преимущества использования логистического подхода, использующих на практике логистические ин--струменты.
2. Наличие в регионе квалифицированного складского персонала.
Ни для кого не секрет, что логистическая подготовка кадров и как следствие уровень развития логистики в регионах существенно отстает от Москвы.
Это является причиной следующих рисков:
в некоторых регионах с развитой промышленностью, торговлей у руководителей и собственников еще не сложилось понимание преимуществ логистического подхода и соответст-венно преимуществ использования распределительных центров, что снижает спрос на качественные складские помещения;
для успешного функционирования распределительного центра необходимо большое количество квалифицированного складского персонала.
Если девелопер планирует после строительства заниматься оператор-ским бизнесом, то отсутствие достаточного количества квалифицированных складских работников может затянуть запуск склада (из-за проблем с набором персонала, его обучением). Это скажется негативно на доходности проекта.
Факторы, свидетельствующие о достаточной логистической образованности региона:
наличие учебных заведений, программ по логистике;
периодическое проведение логистических конференций, семинаров, круглых столов;
наличие неформальных логистических сообществ (регулярно проводятся «логишники»).
Оценка развития рынка складских помещений
Для оценки развития рынка складских помещений рассматриваются следующие вопросы:
существующая складская инфраструктура региона;
строящиеся и проектируемые объекты: площадь, класс;
спрос на складскую недвижимость.
При оценке развития рынка склад-ских помещений по каждому городу заполняются таблицы 4, 5 (см. стр. 59) и 6.
Довольно часто в тех или иных обзорах можно встретить данные о поистине фантастическом спросе в регионах на качественную складскую недвижимость (класс А или В). Такие данные возникают при использовании в опросе некорректно составленных анкет, когда вопрос задается следующим образом: «Вы бы хотели использовать складские помещения класса А?». Интересно, кто же скажет, что не хочет?
Чтобы получить представление о реальном спросе, необходимо формулировать вопрос следующим образом: «Вы бы хотели использовать складские помещения класса А за определенную цену?» или «За какую цену вы готовы арендовать/приобрести складские помещения класса А?».
Строительство складского комплекса высокого класса – процесс не только очень сложный, требующий серьезных инвестиций, но и приносящий хорошую доходность. Доходность проекта в большой степени зависит от правильности выбора региона. Следовательно, к этому процессу необходимо отнестись с большой ответственностью.
Использование предложенной комп-лексной методики позволит учесть все факторы, влияющие на привлекательность региона для строительства складского комплекса: оценить возможную доходность потенциального проекта и соотнести ее с выявленными рисками, возможными при реализации проекта.
https://www.lobanov-logist.ru/library/all_articles/55669/