Складская нескладуха
Склад — вот наш прямой ответ гнили, плесени и ржавчине, способным даже самый лучший товар превратить в отбросы или рухлядь. И притом не просто склад, а склад, оснащенный по последнему слову техники. Да только где же их взять, склады эти, если число тех, кто осознал ценность подобных сооружений, день ото дня растет? Можно сто раз написать на ящике с импортной техникой «не кантовать», но его в конечном счете все равно нужно куда-то ставить. А уж у работников IT или представителей мобильной индустрии стоит поучиться и строителям: то, что тут предложение превышает спрос, видно по количеству маленьких магазинчиков, то и дело вырастающих в разных уголках Киева.
Можно, конечно, постепенно забивать подсобку, но ведь она не резиновая. Таким образом, рано или поздно вопрос, где все хранить, становится более чем актуальным.
Тем временем найти хороший склад в пределах столицы не так-то просто. Большинство зданий устарело как с технической, так и с моральной точки зрения. В большинстве случаев, по сути, нужно было бы снести существующий объект, чтобы на его месте построить новый. Но сделать это — значит остановить движение на полпути: «раскочегарить» двигатель с каждым разом становится все сложнее. Промедление же для малого и среднего бизнеса смерти подобно. Вот и используют предприниматели и бизнесмены устаревшие помещения и строения, и то только потому, что внутри при не совсем удовлетворительных условиях достаточно места.
Специалисты отмечают, что отечественные девелоперы и инвесторы, не имея опыта реализации таких проектов, попросту опасаются инвестировать немалые средства в абсолютно новое и неизвестное им направление. Их интерес по-прежнему сосредоточен на сегментах жилой, офисной и торговой недвижимости. Западные же девелоперы, осознавая всю привлекательность сектора складской недвижимости, пока только начинают присматриваться и изучать украинский рынок. Исходя из этого можно предположить, что в ближайшее время количество складских «квадратов» если и прирастет, то ненамного. Наиболее чутко реагирует на это цена.
В среднем цены на промышленно-складскую недвижимость поднимаются на 15-20% в год, а ведь спрос продолжает расти. «Раньше спросом пользовались помещения площадью 200-300 кв. м. Сейчас планка предпочтений поднялась до 1 тыс. кв. м, — отмечает эксперт по недвижимости Николай Глущенко. — Цены на складские помещения с начала года увеличились в среднем на 5-7%». Если полтора-два года назад недострой в столице можно было купить по 50-70 у. е. за кв. м, то сейчас достаточно сложно найти вариант дешевле 100 у. е. за кв. м, а более-менее «живое» и не разобранное предприятие стоит не меньше 150 у. е. за кв. м. Подорожала и аренда складской недвижимости: даже в пригородной зоне, чтобы снять обыкновенный сарай, нужно заплатить минимум доллар за «квадрат». За более свежий сарай у вас попросят до 5-6 у. е. за кв. м — в зависимости от его обустроенности.
Тем временем доля построенных за последние несколько лет качественных складских помещений составляет лишь около 10% от общего их объема. При этом общая площадь профессиональных и полупрофессиональных складских помещений Киева составляет около 100 тыс. кв. м. Конечно, это недостаточная цифра в ракурсе прогрессирующего развития малого и среднего бизнеса. Кроме того, компании, заинтересованные в развитии складской недвижимости, не скрывают, что им приходится сталкиваться с множеством проблем, например, со слабым развитием транспортной инфраструктуры и катастрофической нехваткой квалифицированных кадров — спрос на профессионалов-логистов огромен. Безусловно, проблемы постепенно решаются, но все же происходит это довольно медленно. Есть и объективные причины заторможенного развития отечественной логистики: любая экономика своим становлением обязана в первую очередь офисной и торговой недвижимости, в то же время логистическая недвижимость ходит у экономики в пасынках.
В этой связи припоминается старый анекдот о партийном вожде, который в ответ на слова об отсутствии мяса в магазинах ссылался на медлительность скота, не успевающего на праздник коммунизма. В логистической сфере предложение тоже не поспевает за спросом, хотя экономика движется и не семимильными шагами. Играет свою роль и растущая требовательность клиентов. По словам генерального директора АО «Полесье» Анатолия Осадчего, на рынке наблюдается ситуация, когда заказчики выдвигают все более высокие требования к объекту. Сегодня арендатору склада уже недостаточно наличия подъездных путей, инфраструктуры, отопления. Предпочтение отдается комплексному обслуживанию, включающему предоставление таможенных услуг, ведение учета, осуществление климат-контроля на складах и т. п. Конечно, клиент хочет быть уверен в том, что его обслужат быстро и качественно, а товар сохранится в безопасности.
Основными параметрами, определяющими привлекательность логистического центра, по словам коммерческого директора компании «ICT» Сергея Рабешко, являются его месторасположение, наличие таможенного терминала, железнодорожной и автомобильной рамп, современной компьютерной системы учета движения складских запасов. «Немаловажную роль здесь, как и в любом другом бизнесе, играет квалифицированный персонал, дефицит которого, особенно менеджеров среднего и высшего звена, усилился в последние годы», — отмечает г-н Рабешко. Понятно, что квалифицированным работникам просто было неоткуда взяться. Старые склады предполагали совершенно иной уровень взаимоотношений: приноси, ставь да успевай считать! Тем не менее, сама по себе промышленно-складская недвижимость Украины, построенная в советское время, обладает значительным инвестиционным потенциалом. Инвесторов прежде всего привлекают размеры земельных участков под целостными имущественными комплексами.
Специалисты делят рынок складских помещений на три группы. Во-первых, это высокопрофессиональные центры логистики и современные складские комплексы, которые составляют до 10% рынка. Во-вторых — склады, появившиеся в результате перепрофилирования и переоборудования бывших производственных помещений (доля этого сегмента — около 20%). Самым же большим сегментом (около 70%) рынка складской недвижимости являются склады существующих промзон, не отвечающие современным требованиям.
Конечно, архитекторы, как правило, видят на их территории жилье, но инвесторы, скорее всего, заставят тех считаться с веяниями времени. Та же Теличка как самый яркий образец промзоны вряд ли сможет считаться полноценной без торговых комплексов, а уж тут и до складских комплексов недалеко. Впрочем, подобные объекты вполне могут появиться и в районе станций Киев-Московский или Киев-Волынский, а также в других местах, куда легко доставлять груз и откуда его можно оперативно развозить по точкам. Все чаще развитие логистической сферы вплотную связывается с развитием транспортной сети.
В этом плане Украине придется считаться с необходимостью развивать не только южное (его символом можно считать Одесскую трассу), но и западное, восточное и даже северное направления. Вне сомнения, появление складских комплексов, скажем, в непосредственной близости от Житомира — только дело времени...
За последнее время, по информации Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины, предложение новых объектов на рынке складских помещений практически не увеличилось, а на высококачественные помещения формируется дефицит. Основной причиной такой ситуации было то, что девелоперы и инвесторы не рассматривали складскую недвижимость в качестве прибыльного объекта инвестирования, несмотря на прогнозы риэлторов, а также то, что центры логистики требуют отведения значительных по площади земельных участков. Спрос на качественные склады находится на уровне 100 тыс. кв. м. Правда, удовлетворять его инвесторы не спешат, и на то есть ряд причин.
Одна из них — изменчивая, как погода осенью, политика местных властей. Они то дают добро инвестору, то перекрывают ему кислород. Так произошло и со шведским мебельным гигантом «IKEA». Стратегия «IKEA» предполагала обязательное строительство склада — больно уж невыгодно возить мебель из Польши! — но теперь его недосчитается украинский рынок.
Без современных распределительных складов особенно затруднено развитие розничного бизнеса, поскольку именно склады, по мнению генерального консультанта «Prospects Development» Евгения Закмана, являются своеобразной его опорой. Международные компании стали завозить в Украину мировую практику ведения логистического бизнеса только недавно. До сих пор существовала и существует советская модель хранения и распределения товаров. Вероятно, именно поэтому пришедшие сейчас на украинский торговый и промышленный рынки зарубежные компании больше полагаются на свои возможности, стараясь обеспечить себя собственными складами и собственным автопарком.
Крупные иностранные торговые и промышленные компании уже давно сами не занимаются логистикой, прибегая к услугам сторонних организаций. Когда такая потребность возникает и на новых рынках, у крупных европейских логистических компаний появляется резон прийти на рынок, построить или арендовать помещения больших площадей. Специалисты отмечают факт варьирования предложения у большинства приходящих в страну компаний, что в первую очередь касается небольших фирм, делающих ставку на свою мобильность. Искать склады им приходится, исходя из перспектив продвижения того или иного товара. Так, если у операторов меняется группа товаров, что влечет за собой изменения в объеме выручки, то покупке складов они предпочитают аренду. Если фирма покупает склад, это означает, что она намерена работать на рынке длительное время. Следовательно, оператор хочет получить уверенность и в политической обстановке, которую пока тоже никто не гарантирует.
Как отмечают риэлторы, на сегодняшний день сделки по покупке складов очень редки. В то же время операторы, имеющие постоянные доходы, приобретают офисные помещения небольшого размера. У компании, давно и успешно работающей на отечественном рынке, появляется потребность приобрести небольшие помещения для хранения товаров на прилегающей к офису территории. Не так давно в Бортничах был реализован проект склада, где созданы все условия для организации профессиональной логистики. В свою очередь, год назад инвесторы из Польши подбирали земельный участок под профессиональный центр логистики для продуктов фармацевтической отрасли.
В медленном развитии логистического сектора также есть вина роста сроков окупаемости проектов и удлинения сроков строительства. «При определенном подходе срок окупаемости современного складского комплекса, построенного, скажем, в окрестностях Киева, может составить около двух лет с момента его запуска», — отмечает Юрий Панченко, менеджер проектов компании «Capital Strategy». В то же время в сегменте промышленной недвижимости очень часто возникает необходимость в отведении значительных земельных участков и развитии соответствующей инфраструктуры, куда более сложной, чем, например, при реализации проектов индивидуального коттеджного строительства.
Даже на действующих предприятиях, которые акционировались и готовы продать излишки территорий, не всегда можно создать нормально развитую инфраструктуру для работы современного производства или склада. При выкупе объектов недвижимости под склады или малые производства у клиентов возникает множество проблем, связанных с созданием этой самой инфраструктуры, подведением энергетических и газовых коммуникаций и т. д. Все эти проблемы им приходится решать после совершения покупки самостоятельно. Кроме того, еще одна проблема, с которой сталкиваются покупатели, — оформление всех необходимых документов, которое может затянуться на полтора-два года.
Впрочем, даже при наличии значительных проблем склады были и останутся востребованным видом недвижимости. И хотя закономерности в их строительстве аналитики пока не усматривают, отдельные образцы сотрудничества строителей с девелоперами внушают надежду. Так, в конце июня столичная девелоперская компания «НСМ Group» сообщила о подписании договора о сотрудничестве с международным инвестиционным фондом «Europolis» («Europolis Real Estate Asset Management GmbH») с целью строительства в Киеве логистического складского комплекса класса «А+». Эксперты утверждают, что комплекс будет пользоваться бешеным успехом среди операторов, так как станет едва ли не единственным в своем роде.
Правда, произойдет это только в том случае, если сложности землеотвода не помешают указанным компаниям реализовать проект. По информации руководителя PR-департамента «НСМ Group» Елены Судавцовой, складской комплекс общей площадью 90 тыс. кв. м будет располагаться на участке в 16 га в Киево-Святошинском районе Киевской области, непосредственно возле Окружной дороги. В реализацию проекта компании собираются вложить около 45 млн. долларов, а первых арендаторов комплекс примет через полтора года.
Причем если нередко обещания построить складской комплекс граничат с маниловщиной, то в случае с «НСМ Group» и фондом «Europolis» эксперты считают, что заявленные обязательства партнеры выполнить способны. Так, по словам президента компании «Real Estate Solutions» Сергея Карамнова, сегодня спрос на «новые логистические комплексы, имеющие всю необходимую инфраструктуру», превышает предложение как минимум в 3-4 раза. А по утверждению генерального директора киевского представительства «Colliers International» Сергея Сергиенко, «Europolis» не строит некачественные помещения. Кстати, на вопрос о доходности этого бизнеса г-н Сергиенко ответил, что в среднем вложенные в него средства окупаются за 4-5 лет.
Другие девелоперы говорят о более внушительных цифрах — 8-14 годах, однако, учитывая огромный спрос на качественные складские помещения, а также при условии грамотного девелопмента и правильного размещения современный логистический центр может окупиться и за то время, которое назвал С. Сергиенко. Специалисты считают, что, если названный складской комплекс будет введен в эксплуатацию в оговоренный срок и действительно будет соответствовать классу «А+», он имеет все шансы на успех, так как будет одним из нескольких, а возможно, и единственным логистическим комплексом подобного уровня. «Сегодня несколько крупных иностранных логистических компаний ищут в Киеве складские помещения площадью не менее 12 тыс. кв. м с удобной транспортной развязкой. При этом такие компании предпочитают аренду складских помещений, а не их покупку или строительство», — уточнил г-н Карамнов.
Главными проблемами, возникающими при осуществлении складской затеи, гендиректор столичного представительства «Colliers International» назвал сложность отвода больших участков под склады и нехватку подобных участков, расположенных в непосредственной близости от основных транспортных магистралей (район Окружной дороги, Одесская и Житомирская трассы). Тем не менее, в Киевской горадминистрации о проекте знают и даже утверждают, что в принципе поддерживают намерения компании. Иначе нельзя, коль скоро всерьез заговорили о приходе в Украину самых больших мировых брендов: большому кораблю — большой склад...