Логистический девелопмент: как создать «правильный» склад?
Хозяйственная деятельность предприятий зачастую требует места хранения, то есть наличия склада. С точки зрения строителя современный склад — достаточно простое сооружение. Однако за внешней простотой кроется сложный процесс складского девелопмента, направленного на создание мультимодального объекта.
Ошибки непростительны, следовательно, складской объект должен создаваться усилиями специализированных компаний или при тщательном надзоре консультантов и технологов. Знать азы создания складского объекта - дополнительное преимущество.
Общее понимание
Склад выполняет не только функцию хранения, но и сервисного обслуживания потребителей: приближение запасов к местам потребления, формирование рыночного ассортимента, комплектование смешанных грузовых отправок и т. д. Таким образом, склад, как неотъемлемое звено в логистической системе, позволяет определить стратегические выгоды - экономические и сервисные. Сегодня мы говорим не просто о складах, а о складских комплексах или складских хозяйствах. При этом необходимо решать вопросы проектирования и организации, совершенствования технологического процесса и управления.
В зависимости от назначения склада производственного предприятия затраты на складирование и эксплуатацию складского хозяйства будут включаться в цеховую или производственную себестоимость готовой продукции. Если рассматривать макрологистическую систему, то существуют склады поставщиков, производителей, покупателей, логистических посредников, грузоперевозчиков, потребителей. \"С каждым годом спрос на качественные складские площади увеличивается, - говорит Игорь Плисенко, директор по продажам инженерно-строительной компании \"Каркас\". - Это связано с увеличением товарооборота и интереса западных инвесторов к Украине. Уже сегодня доходность проектов данного сегмента составляет 15-17%, сроки окупаемости - около четырех-пяти лет\".
При строительстве складского комплекса заказчик вынужден пройти ряд этапов:
разработка концепции;
бизнес-план проекта;
подбор земельного участка;
определение проектной организации;
сбор исходных данных для проектирования с необходимыми согласованиями и разрешениями.
Необходимо учесть множество деталей: какое оборудование закупать, как размещать технологические линии, как направлять потоки покупателей. На основании таких данных предъявляются требования к зданию.
Неоднозначный склад
Склад обычно представляют как однообъемное здание ангарного типа высотой 6-18 метров с сеткой колонн внутри. \"Внешняя простота процесса создания склада обманчива, - говорит Александр Максимовский, исполнительный директор компании Inter Bar Code, - проблемы начинаются уже на этапе составления бизнес-плана. Этот документ требует расчета капитальных и эксплуатационных затрат, определения размеров доходной части бюджета склада, составления плана инвестиций, оценки периода окупаемости.
При расчете затратных статей бюджета необходимо учесть размеры и стоимость здания склада, количество оборудования по типам и цены на него, численность персонала, сменность работы склада, потребности в ресурсах. На первоначальном этапе таких данных нет.
Следующая проблема возникает у заказчика в момент обоснования инвестиций, которые направляются главе соответствующей райадминистрации. Получив постановление райадминистрации вместе с оформленными разрешительными документами, заказчик обращается в архитектурно-проектную организацию либо к строительной компании с заявкой на выполнение проекта склада и оформление рабочей документации по нему\".
В данном случае заказчик предоставляет \"Задание на проектирование\", где должны быть описаны типы и характеристики товарных групп, технология обработки грузопотоков, требования к обслуживанию транспортных потоков. Необходимо предоставить планировку склада, перечень складской и подъемно-погрузочной техники, штатное расписание персонала, требования по ресурсам, расположение специальной компьютерной техники и многое другое.
Из-за отсутствия в Украине культуры складостроения многие объекты создаются с ошибками. Созданию склада должны предшествовать сбор данных по объемам товарооборота и объемам хранения. Под эти исходные данные подбираются оборудование и техника.
Из всего вышесказанного следует, что в самом начале пути создания склада необходимо провести проектную проработку, которую чаще называют \"Эскизно-технологическим проектом с экономическим обоснованием инвестиций\".
Эскизно-технологическое проектирование склада - сложный процесс, на который влияют следующие факторы:
вид бизнеса владельцев;
типы товаров;
интенсивность потоков товаров, обрабатываемых на складе;
типы используемого транспорта;
размерность и форма участка под строительство (или реконструкцию);
инфраструктура участка;
местоположение участка относительно транспортных магистралей;
архитектурные ограничения;
наличие на участке \"ограничивающих\" факторов, таких как высоковольтные магистрали, трубопроводы с водой или газом, специальная связь и т. п.
Эти, как, впрочем, и менее значимые факторы, не приведенные в списке, в различной степени оказывают влияние на создаваемый склад. Кроме того, различные факторы \"проявляются\" на разных этапах процесса проектирования, согласования и строительства склада. Пренебрежение ими может привести к весьма печальным последствиям - от неэффективности работы склада до наложения запрета органами местной власти на его строительство и эксплуатацию.
Шаг за шагом
Приведем методологию компании IBC Inter Bar Code, разработанную специально для создания складских объектов.
Первым шагом является проведение первоначальной консультации с заказчиком, позволяющей понять его требования к будущему объекту. Эти требования формулируются при подготовке концепции склада.
Эта концепция возможна в следующих вариантах:
повышение эффективности работающего склада без значительных капитальных вложений;
реконструкция приобретенного здания под склад;
строительство нового здания склада на имеющемся участке под свой бизнес;
создание склада под оказание логистических услуг сторонним компаниям;
комбинация этих вариантов.
Во время консультации проводится анализ возможности достижения целей, поставленных заказчиком, при наличии имеющихся у него ресурсов, как материальных, так и финансовых. Проводится оценка существующих и планируемых товарных потоков. Анализируются все факторы, влияющие на процесс создания склада.
\"Далеко не всегда заказчик точно формулирует свои требования - объясняет Александр Максимовский. - Уже на первоначальном этапе часто выявляется необходимость изменения подхода к концепции склада\".
Далее заказчик может либо принять решение о более глубокой предварительной проработке концепции, либо приступить к процессу создания эскизно-технологического проекта.
При создании \"Эскизно-технологического проекта и экономического обоснования эффективности работы склада\" первым этапом проводимых работ является анализ потоков имеющихся товаров и их планирование на будущее.
На этот процесс существенно влияет концепция бизнеса заказчика. Если подразумевается вновь создаваемый бизнес, должны быть \"созданы\" такие потоки, которые будут обрабатываться на складе. Однако чаще всего заказчик не имеет параметров этих потоков не только по размерностям, но и по содержанию в них различных типов товаров. В такой ситуации невозможно приступать к проектированию и необходимо вместе с заказчиком \"сгенерировать\" эти потоки. Для планирования транспортных потоков необходимо иметь данные по типам, количествам и времени появления автомашин (ж/д единиц). Учитывая, что обычно данная информация не собирается, требуется оперативно провести эту работу.
Следующим шагом является проектирование мест для хранения и отбора товаров. По результатам анализа геометрических и весовых характеристик товаров для каждой ассортиментной группы производится подбор необходимых конструкций мест хранения, отбора и комплектования товаров. Выявляются наиболее статистически вероятные размеры упаковки товаров и задаются лимитные параметры палет. Это позволяет спроектировать конструкцию мест хранения товаров. Надо отметить, что на складе, помимо стандартных мест под полные палеты, необходимо иметь достаточное количество мест меньшего размера. Это требование легко осуществить за счет использования дополнительных поперечных балок в стандартных стеллажах и так называемых дивайдеров, позволяющих создать меньшие отсеки в стеллаже.
Вышеописанная процедура расчета, проведенного для каждого наименования товара во всех ассортиментных группах, позволяет получить нужное количество всех заданных типоразмеров мест хранения товаров для зон склада и ассортиментных групп.
Это количество мест является определяющим при выборе возможной технологии обработки грузопотоков и самой конструкции склада. Современный уровень развития складской техники и соответствующие ему технологические принципы обработки товаропотоков позволяют создать несколько различных вариантов (гипотез конструкции) склада для одних и тех же характеристик товарного потока. Эти гипотезы могут существенно отличаться друг от друга как конкретной конструкцией здания и набором техники, так и размерами капитальных и эксплуатационных затрат.
После принятия окончательного варианта проекта (гипотезы) проводится уточнение технологических процессов на складе. Выполняются расчеты необходимого количества операторов и техники для обработки заданного товаропотока.
Желательно к этому моменту провести выбор проектной и строительной организаций, которые будут в дальнейшем реализовывать проект. Для них должно быть подготовлено техническое задание на получение исходно-разрешительной документации, разработку архитектурно-планировочного задания и сбор технических условий от различных государственных ведомств для реализации проекта. Выбранная строительная компания должна предоставить уточненные данные по смете и графику строительства и, что может оказаться еще более важным, оценку выполнения различных технических условий с учетом конкретики региона, расположения участка и потребности в ресурсах. В отдельных случаях стоимость выполнения технических условий может существенно повысить общую стоимость проекта.
\"В выборе технологии строительства следует остановиться на быстромонтируемых зданиях (БМЗ), - говорит Арно Клайбрук, региональный директор компании Remco Ukraine, - так как данная технология имеет ряд преимуществ:
короткие сроки строительства, что позволяет инвестору быстрее окупить затраченные средства;
здание БМЗ требует менее тяжелого фундамента, что, в свою очередь, позитивно влияет на цену, эстетичность, современность, возможность расширения;
БМЗ обходится дешевле (в случае превышения площади застройки 0,8-1 тыс. кв. м)\".
Все это дает возможность перейти к разработке окончательного варианта бюджета склада. Бюджет должен содержать в себе полный перечень статей расходов на капитальные вложения, статьи эксплуатационных затрат и расчет денежных потоков минимум на четыре-пять лет с момента первоначальных инвестиций.
В завершении блока экономических расчетов по проекту необходимо рассчитать период достижения \"точки безубыточности\" или \"периода окупаемости проекта\". На этом этапе расчеты необходимо повторить из-за изменившихся (уточненных) цен на оборудование и строительные работы.
Финансирование
Сегодня ни отечественные, ни западные банки не дают проектного кредитования для финансирования проектов в сфере недвижимости. Однако в случае кредитования строительства существует способ рефинансирования кредитных средств банка. \"Например, у вас есть земельный участок, на котором вы хотите построить складской комплекс, - рассказывает Алексей Новиков, директор складской и индустриальной недвижимости, земли компании Knight Frank. - Вы приходите в банк с предложением о финансировании.
Поскольку у вас еще ничего нет, банк рискует и потому готов выдать кредит под высокую ставку, например 12%. Как только у вас появился объект, есть арендаторы и определенный cash flow, вы можете прийти опять в банк и переоформить условия первоначального договора, провести рефинансирование. И деньги вам выдаются уже под 8%\".
Второй путь - это форвардное финансирование. Одну из таких сделок успешно провела компания Knight Frank с инвестиционным фондом Raven Russia Limited. Суть ее в том, что девелопер договаривается с инвестором о продажной цене будущего объекта недвижимости. Договаривается о ставке капитализации. Инвестор выделяет деньги, девелопер строит. При появлении объекта инвестор за оговоренную цену покупает этот объект.
Земельные отношения
С землей ситуация самая сложная и неоднозначная. \"Во-первых, смена категории земли - достаточно продолжительный и непрозрачный процесс, - говорит Алексей Новиков. -
Во-вторых, массу проблем несет подведение коммуникаций, которое может стоить в два раза дороже, чем сам участок. В-третьих, существует искусственный дефицит земельных участков, созданный компаниями и крупными землевладельцами\".
Продажа участков втридорога означает, что конкуренции на этом рынке нет. Поэтому заказчику приходится покупать землю, даже если она продается по $400 тыс. за гектар.
Получается, что компании являются заложниками продавцов земли. Конечно, в этом вопросе не обойтись и без поддержки чиновников.
Несмотря на остроту проблемы, получить участок в Киевской области для строительства складского объекта возможно. Складскому девелопменту дан зеленый свет. Главное - осуществлять его правильно.
https://www.lobanov-logist.ru/library/all_articles/55332/