Логисты замахнулись на фармбизнес
В последние годы логисты-девелоперы активно занялись строительством специализированных складов, например фармацевтических. Но в этом секторе они столкнулись с конкуренцией фармдистрибуторов, которые уже много лет возводят такие терминалы
Логистические операторы часто выступают в роли девелоперов, строя склады для себя и для клиентов. Их называют универсальными логистами, а их помещения арендуют торговые операторы из самых разных секторов экономики.
Однако в последние годы логисты-девелоперы активно занялись строительством специализированных складов, например фармацевтических. Но в этом секторе они столкнулись с конкуренцией фармдистрибуторов, которые уже много лет возводят такие терминалы.
В феврале 2007 г. Национальная логистическая компания (НЛК) сдала в эксплуатацию складские площади в объеме 5000 паллето-мест в Одинцовском районе Подмосковья, оборудованные специально для фармацевтического производителя Sanofi-Aventis. Хранилище устроено в помещении уже существующего склада класса А \"Рент-Центр\", возведенного НЛК в 1997 г.
Событие не могло не привлечь внимание производителей — конкурентов Sanofi-Aventis в России и фармдистрибуторов. Этот бренд представлен как минимум в 100 странах, где на него работает около 100 000 сотрудников, сообщила НЛК. На оборудование небольшого спецсклада НЛК потратила несколько сотен тысяч долларов, более точную цифру компания не называет по условиям договора с клиентом.
Специфика фармацевтического бизнеса такова, что даже среднему оператору не требуется 50 000 или 100 000 кв. м хранилищ для лекарственной продукции. Производитель довольствуется 1000-2000 кв. м. А уж 7000 кв. м для 5000 паллето-мест считается крупным складом. Больше можно встретить у дистрибуторов, которые хранят продукцию нескольких производителей одновременно.
Фармсегмент в России невелик. Игроков, выполняющих разные функции, в нем представлено 3000-4000, по данным НЛК. С начала 1990-х гг. российский рынок пополнился новыми брендами во многом благодаря иностранным лекарственным препаратам.
И основная масса дистрибуторов выросла тоже благодаря им. Таким образом, фармрынок вместе с существующими на нем хранилищами для лекарств и продолжал бы жить своей жизнью, если бы в него не вмешались непрофильные, но профессиональные логисты рынка недвижимости вроде НЛК.
Логистические компании, выполняющие также девелоперские задачи и возводящие по 100 000-200 000 кв. м и больше складских площадей, оказывают услуги ответственного хранения самым разным секторам экономики.
Они возводят универсальные распределительные центры (складские терминалы), в которых могут соседствовать друг с другом торговый оператор продуктов, производитель бытовой техники и тот же фармацевт.
Но все-таки обычной практикой для фармпроизводителя до сих пор была работа с дистрибуторами напрямую, минуя распределительные центры логистов. Товар поставлялся из-за рубежа на склады российских дистрибуторов, дальнейшая задача которых заключалась в продаже лекарств торговым точкам. К 2000-м гг. зарубежные имена почти все стали известны в России, говорят эксперты.
Но только благодаря дистрибуторам. Физически компании не присутствовали в стране. (Сектор отечественных производителей в этом плане самодостаточен. Находясь в России, компании давно открыли здесь заводы и склады, которые сами же построили.)
Но с 2000-х гг. филиалы крупных фабрик зарубежья начали активнее открываться в России. О таких намерениях заявили в 2006 г. International Medical Products, Intendis. Соответственно, производителям понадобились площади для хранения продукции, или распределительные центры. Тут им на помощь и пришли помимо фармдистрибуторов универсальные логисты. Такова одна из версий игроков рынка.
По мнению специалистов дистрибуторской компании \"Протек\", менеджеры НЛК вовремя уловили этот новый тренд. Иностранные представительства в ближайшие годы будут открываться в регионах напрямую или же через дочерние компании.
\"Мы уговаривали консервативную французскую Sanofi-Aventis пять лет, пока она ни пришла на наш склад, — рассказывает руководитель фармацевтического проекта НЛК Олег Дорожинский. — Раньше зарубежные производители предпочитали прямые поставки лекарств дистрибуторам. Теперь ситуация меняется\".
Что касается стратегии производителей, то часть из них пользуются услугами дистрибуторов уже на стадии таможенного оформления препаратов. Другая часть производителей, в основном крупнейшие западные компании, сами ввозят препараты на территорию России. Они нуждаются в складских мощностях, но пока не инвестируют в строительство собственных складов, а используют арендованные площади.
Понятно, что девелопмент для них более затратен, чем аренда помещений в уже имеющихся складах других компаний, рассказали в пресс-службе компании \"Протек\".
Склады особого режима
Требования, предъявляемые к складам такими грандами, как Pfizer или Sanofi-Aventis, очень высокие. Кроме того, фармацевтические препараты требуют особого режима хранения, объяснили в \"Протек\".
Хранилище для фармацевта — это не классический склад в том значении, которое принято на рынке недвижимости для универсальных девелоперов и логистов. На первый взгляд проект НЛК для Sanofi-Aventis ничем не отличается от обычной схемы строительства \"на заказ\", или built-to-suit.
Но фармсклад — это не столько стены здания и паллето-места, сколько особый режим, создающийся для хранения продукции. С ним связано много технических и бюрократических нюансов. Помещение должно соответствовать государственным стандартам, описанным в приказе N 80 от 4 марта 2003 г. \"Об утверждении отраслевого стандарта \"Правила отпуска лекарственных средств в аптечных организациях\".
Кроме того, фармкомпания должна получить лицензию, только после этого она имеет право обосновываться в том или ином складе на территории России. Лицензию же компании дадут, если у нее уже есть договор аренды специальных помещений или собственность. Как сказал Дорожинский, зарубежные производители не имеют опыта ее получения, как и многих других документов в России, поэтому часто данный процесс ложится бременем на девелопера склада, который всячески содействует своему клиенту.
По словам логистов, у Минздрава очень жесткие требования к фармскладам и из-за несоответствия, например, температурного режима норме министерство вправе приостановить действие лицензии производителя. Зарубежные стандарты оборудования фармскладов не принимаются в России.
Директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев считает, что на фоне общего дефицита складских мощностей производителям и поставщикам фармпродукции приходится вдвойне тяжело, так как склады для них должны отвечать особым требованиям.
Высокая стоимость девелопмента фармскладов (на примере склада НЛК для Sanofi-Aventis: себестоимость проекта около 7000 кв. м составила около $200 млн, тогда как аналогичный неспециализированный склад обходится девелоперу в сумму около $10 млн) объясняется рядом характеристик этих помещений.
Фармсклад должен быть оборудован приборами для регистрации параметров воздуха, закрытыми металлическими шкафами и сейфами для отдельных лекарственных препаратов, специальными стеллажами и поддонами для хранения продукции, холодильными установками и т. д. Высокозатратно и поддержание склада в надлежащем состоянии.
По данным Дорожинского, только получение лицензии обходится в $30 000. Стоимость установки холодильников на 1 кв. м составляет около 1500 евро. Оборудование фармсклада в другом терминале, построенном НЛК в Химках, где арендует сейчас площади производитель F. Hoffmann-La Roche, обошлось логисту почти в $1 млн.
Но и доходы от обслуживания фармсклада у логиста высокие. Поэтому компания, имеющая практику работы с такими специфическими площадями, охотно берется за фармацевтов, поделился мнением Дорожинский. Прибыль от фармбизнеса у логиста выше, чем от хранения многих других товаров. Даже ставка аренды для фармацевта в сутки за паллето-место составляет $1 без НДС.
То есть за год это около $360 за место. Для продуктового торгового оператора аналогичная ставка в два раза меньше. Лекарственные препараты считаются ценным и дорогим товаром.
Фармрынок в России продолжает расти, в год сектор фармплощадей увеличивается примерно на 20%. Покупку помещений или же девелопмент на собственные средства иностранцы-производители считают стратегически невыгодной схемой, более затратной и более рискованной в нестабильной России, объяснил Дорожинский.
Такие компании предпочитают не проект склада, а построенные площади, пусть и на вторичном рынке. Для них важнее видеть, какому уровню соответствует хранилище и какие \"процедуры\", говоря языком фармацевтов, может предложить в помещении логист. Дистрибуторы же, как правило, сами выступают девелоперами складов, в которые поставляют товары их клиенты.
В терминалах класса А арендуют площади чаще всемирно известные фармацевтические гиганты, у которых хватает средств. Компании помельче сидят в зданиях класса В и переоборудованных по стандартам старых складах.
В дистрибуторской компании \"Протек\" считают, что у части российских фармацевтических заводов, история которых насчитывает не одно десятилетие, процесс модернизации далек до завершающей стадии, в том числе и в сфере складских мощностей.
\"Площади для фармацевтических компаний актуальны всегда, — говорит исполнительный директор Союза профессиональных фармацевтических организаций Геннадий Ширшов. — За истекшие три года фармацевтический рынок здорово подрос. Поэтому, когда компании планируют свое развитие, они смотрят на прогнозы складского рынка\".
Как говорит исполнительный директор маркетингового агентства \"Фармэксперт\" Николай Демидов, одно время считалось, что лучшие склады — у \"Протек\", потому что, когда она запускала свой первый склад, никто больше ничего подобного не делал. Сейчас специальные системы для оборудования фармскладов появились у многих компаний.
Складские мощности развиваются очень активно, происходит смена форматов и доля складов класса А постоянно увеличивается, считают эксперты компании \"Протек\". Однако жесткие правила хранения и транспортировки фармацевтической продукции могут быть соблюдены и в помещениях класса В.
Расстановка сил
По данным \"Протек\", на российском рынке присутствует около 900 дистрибуторов и более 1000 производителей. Доля зарубежных производителей в денежном выражении занимает около 80% рынка. Если же оценивать рынок с точки зрения поставляемых упаковок, ситуация обратная. Более 60% поставляемой продукции в натуральном выражении приходится на долю отечественных предприятий. В 2005 г. по объему продаж медикаментов Россия заняла 12-е место в мире.
В то же время средняя стоимость упаковки (одной пачки лекарства) в стране составляет $1,9, что в десятки раз ниже, чем в США и Западной Европе. С точки зрения нормативно-правовой базы, регулирующей обращение лекарственных средств, Россия находится на высокой стадии развития, поскольку основные процессы регламентированы достаточно полно. Но накануне вступления в ВТО часть норм потребует изменения.
Крупнейшие фармдистрибуторы в стране — \"Протек\", \"СИА-Интернейшнл\", \"Биотек\", \"Роста\", \"Катрен\", Alliance Unichem. Например, НПК \"Катрен\", созданная в 1993 г. в Новосибирске, поставляет медикаменты в 11 500 аптечных и лечебных учреждений (65 регионов РФ), в ее ассортимент входит более 10 500 наименований, по собственным данным. В структуре \"Катрена\" — 25 филиалов, у которых склады находятся либо в собственности, либо в аренде. Оборот компании в 2006 г. составил около $600 млн.
По оценке \"Фармэксперта\", в декабре 2006 г. \"Катрен\" занимал 5-е место в рейтинге дистрибуторов. Alliance Unichem обслуживает более 80 000 аптек в 12 странах Европы и владеет сетью из 1200 аптек в Великобритании, Нидерландах и Италии. Оборот компании в 2004 г. составил 8,8 млрд фунтов стерлингов ($17,14 млрд). Год назад Alliance Unichem объявила о покупке 96% акций российского дистрибутора \"Аптека Холдинг\". Сумма сделки, по данным компании, составила 18 млн фунтов стерлингов ($31,2 млн).
На долю Центра внедрения \"Протек\" приходится 25% прямых поставок лекарств в аптеки. Оборот компании в 2004 г. составил $1,2 млрд. \"Протек\" владеет одной из крупнейших аптечных сетей — \"Ригла\". Компании также принадлежит завод \"Сотекс\" в Павловопосадском районе Московской области, упаковывающий продукцию фармкомпаний Schering AG, Sanofi-Aventis, Lek, KRKA и др.
По итогам декабря 2006 г. лидирующие позиции на фармрынке заняли \"Протек\", \"СИА-Интернейшнл\" и \"Роста\".
На рынке встречаются дистрибуторы, выполняющие также функции производителей и владельцев аптечных сетей одновременно, как компании \"Фармакор\" или \"Протек\". \"Фармакор\" создана в 1990 г., в ее структуру входят фармацевтическое предприятие \"Фармакор Продакшн\" и торговая сеть \"Фармакор\", включающая 200 аптек, 180 из которых находятся в Санкт-Петербурге. Оборот компании в 2005 г. составил $105 млн, в 2006 г. — около $150 млн.
Российский фармацевтический рынок является одним из самых быстрорастущих в Европе и в 2006-2010 гг. его объемы будут увеличиваться минимум на 10% в год, как написано в исследовании \"Фармацевтический рынок России — рецепт роста\" от PricewaterhouseCoopers.
Повышение объема продаж подогревается растущими доходами населения, ростом бюджетного финансирования и совершенствованием системы сбыта.
В 2006 г. федеральные власти увеличили объем инвестиций в систему здравоохранения до $3,6 млрд с $1,9 млрд в 2005 г. Повлиявшим на рынок фактором явился и рост объемов инвестирования программы дополнительного лекарственного обеспечения, в 2005 г. сумма составила около $1,8 млрд.
По прогнозам Infarma Consulting, в 2007 г. продажи достигнут согласно инерционному сценарию $9,2 млрд, а по оптимистическому сценарию — $10,1 млрд. В 2008 г. — $10,1 млрд и $11,1 млрд.
Активность фармдистрибуторов связана с ужесточением конкуренции. После слияния той же \"Аптеки-Холдинг\" с Alliance Unichem многие оптовики задумались об усилении своих позиций на рынке.
Новые стратегии поведения производителей, в частности усиление позиций в России за счет открытия филиалов, являются следствием естественного развития рынка, что видно на практике других стран, — таков ответ самих производителей. С этим связано оживление среди непрофильных логистических операторов. По словам Олега Дорожинского, в стране собирается также открыть филиал Pfizer.
Любой логист, успешно обслуживающий фармацевтические склады, постарается привлечь эти компании в свои распредцентры. С его точкой зрения соглашается менеджер по маркетингу логистической компании FM-Logistic Алла Лаоз.
Среди логистов-девелоперов, работающих с фармскладами, эксперты называют FM-Logistic, госсклад \"Петрово-Дальнее\", НЛК, \"Орфе\", Items, \"Сантэнс Сервис\", Tablogix.
Девелопер на лекарственной почве
Крупному девелоперу складов — нелогисту, например таким компаниям, как MLP или Capital Partners, невыгодно строить built-to-suit для фармацевта. Затраты на строительство выше, а площади требуются небольшие. По мнению руководителя отдела складских и производственных площадей Praedium Руслана Суворова, у сегмента фармацевтических складов есть перспективы.
Но объемы сектора невелики. И для инвесторов-девелоперов, работающих на рынке недвижимости, а не в секторе фармацевтики, проекты могут представлять интерес в рамках развития рынка складов в целом. Менеджер по маркетингу и исследованиям рынка Capital Partners Евгения Акимова рассказала, что если бы в компанию поступило предложение от фармацевтов построить специализированный терминал, то Capital Partners смогла бы оборудовать таковой. Но опыта подобного строительства у них пока нет.
Логистические операторы — девелоперы намерены и дальше увеличивать число своих фармпроектов. Так, Дорожинский сказал, что компания не остановится на проекте Sanofi-Aventis.
В складском комплексе FM-Logistic в Химках 1800 кв. м пока занимает один производитель — Johnson & Johnson, по словам Аллы Лаоз. Но при возможности FM-Logistic создаст новые спецплощади для этой \"интеллектуальной\" продукции, с которой так интересно работать.
В списке клиентов Items — около 30 фармпроизводителей, компания помимо хранения занялась и дистрибуцией. Площадь аптечного склада \"Сантэнс Сервис\", расположенного на площадях \"Петрово-Дальнего\", составляет 10 000 кв. м. У \"Орфе\" также около 20 клиентов-производителей, и компания помимо логистики оказывает услуги дистрибутора.
\"Сектор логистов, умеющих оборудовать фармсклады и хранить лекарственные средства, ограничен несколькими компаниями. Этот опыт нарабатывался нами многие годы. Все-таки профессиональными логистами фармпрепаратов можно назвать дистрибуторов, хотя основная их задача — реализация товаров.
Не каждый непрофильный логист сумеет работать с \"фармой\", — делится мнением Дорожинский. — Представьте ситуацию, когда ревизоры из Минздрава обнаруживают у вас на складе нарушение какой-то нормы, например уличают в том, что вы неправильно ведете журнал учета влажности. Из таких нюансов как раз состоит работа фармсклада. Минздрав из-за этого приостанавливает действие лицензии вашего клиента на полгода. А клиент — транснациональный зарубежный производитель с огромными планами по продажам и штатом сотрудников 500 человек в московском офисе\".
Дистрибуторы не отстают
Если логист-девелопер строит распредцентры, то дистрибутор реализует товар производителя. То есть компании как бы дополняют друг друга на рынке.
С другой стороны, когда дистрибутор заключает эксклюзивный договор с зарубежным производителем и получает прямую поставку лекарственных средств, минуя какие бы то ни было распредцентры, он на полгода как минимум становится тем же логистом. И у него, в свою очередь, приобретают товар другие дистрибуторы.
Если представить, что все производители захотят открыть филиалы в России, то логисты начнут еще активнее предлагать им склады, а дистрибуторы будут стараться заключить с производителями договоры напрямую, предлагая вместе с дистрибуторскими услугами и помещения.
С возможностью возникновения конкуренции соглашается Олег Дорожинский. Однако специалисты \"Протек\" сомневаются, что сектор логистов сможет догнать по объемам строительства армию дистрибуторов.
Число девелоперских проектов дистрибуторов выросло. Например, в конце октября 2006 г. \"Роста\" запустила новый склад в Подольском районе Подмосковья. \"Катрен\" до конца 2007 г. собирается достроить терминал в Ростовской области за $6-8 млн. \"Фармакор\" осенью 2006 г. купила за $5 млн склад на 7100 кв. м. \"Протек\" построила под Сергиевым Посадом производство за $50 млн. \"СИА-Интернейшнл\" год назад заявила о планах возвести фармзавод в московском районе Тушино за $10 млн.
В этом году \"Протек\" планирует запустить несколько административно-складских комплексов в Подмосковье и регионах России площадью от 4000 до 20 000 кв. м. На 1 января 2007 г. компания располагала 145 000 кв. м, из которых в собственности находилось 80 000 кв. м.
Марина Ховратович, Алексей Сергеев