СОВРЕМЕННЫЕ СКЛАДСКИЕ КОМПЛЕКСЫ: ИСЧЕЗНЕТ ЛИ ДЕФИЦИТ В РЕГИОНАХ
Николай Титюхин,
президент ЕвроАзиатской Логистической Ассоциации (EALA)
Юлия Авдеева, аналитик
Ирина Харькова, аналитик
компания Cominfo Logistics Solutions
Настоящая статья является результатом сотрудничества ЕвроАзиатской Логистической Ассоциации и консалтинговой компании Cominfo Logistics Solutions. Компания Cominfo Logistics Solutions провела исследование рынка складских площадей классов А и В в 23 российских регионах: Владивостоке, Волгограде, Воронеже, Екатеринбурге, Иркутске, Казани, Краснодаре, Липецке, Московском регионе, Нижнем Новгороде, Новороссийске, Новосибирске, Омске, Перми, Ростове-на-Дону, Самаре, Санкт-Петербурге, Саратове, Твери, Уфе, Хабаровске, Челябинске и Ярославле. Фрагменты этого исследования представлены в этом материале.
Рынок складских помещений считается одним из самых молодых и быстро развивающихся сегментов российского рынка коммерческой недвижимости. Еще недавно, например, в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и других регионах он находился на начальной стадии развития. Сегодня ситуация резко изменилась: начался настоящий инвестиционно-строительный бум. Чем он обусловлен, и каковы будут его результаты? Помогут ли регионы преодолеть существующий дефицит современных складов?
Склад в структуре ВВП России
Потребительский сектор и торговля, промышленность, сфера услуг – все эти отрасли представляют собой интерес для логистики. Их общая доля во внутреннем валовом продукте страны составляет более 45 процентов.
Структура ВВП (рис. 1) подтверждает тот факт, что транспорт по отношению к промышленности, потребительскому сектору и торговле является обслуживающей отраслью. Правильное сочетание транспорта с современными складскими сетями будет способствовать снижению логистических издержек в цене товара и росту товарооборота и производительности в промышленности. В результате можно ожидать роста производительности в промышленности, и соответственно, роста ВВП.
Основными потребителями современных складских площадей в настоящее время являются:
торговые сети,
дистрибьюторы товаров,
промышленные предприятия – производители товаров,
логистические компании (транспортно-экспедиторские компании, складские операторы).
Крупные иностранные производители в настоящее время активно занимаются развитием собственных региональных сбытовых сетей, в основе которых склады классов А и В.
Практически все производственные и торговые компании осваивают экономически развитые регионы России, в которых живут примерно 70 процентов их клиентов – потребителей. В городах-миллионниках значительный потребительский спрос привел к увеличению объемов оптовой и розничной торговли. Как следствие - там уже появился спрос на профессиональные логистические услуги и современную складскую инфраструктуру. Можно констатировать, что бум складских помещений объясняется той же самой причиной, что и в Московском регионе в течение последних 3-5 лет: динамика спроса на складскую недвижимость в регионах определяется динамикой роста торговых сетей.
Кто выходит в регионы
В результате активной экспансии торговых сетей спрос на современную складскую недвижимость в крупных областных центрах России превысил предложение. Цены на коммерческую недвижимость в некоторых городах выросли до уровня московских. Однако, именно благодаря экспансии региональный рынок недвижимости, более динамичен, чем московский, потому что в регионах нет такого острого дефицита земли, как в центре.
Следует ожидать, что в ближайшие 2-3 года ситуация здесь кардинально изменится, дефицит складских площадей сократится. Это обусловлено тем, что за последнее время несколько крупных девелоперских компаний заявили о своих масштабных планах по строительству в регионах сразу нескольких складских комплексов класса А большой площади.
Так, Международное логистическое партнерство намерено инвестировать 800 млн. долларов США в создание крупной сети терминалов на территории России к концу 2008 года.
Эта сеть будет состоять из двух складских комплексов в Подмосковье, двух комплексов (около 200 тыс. кв. м каждый) в Санкт-Петербурге, а в городах-миллионниках: Екатеринбурге, Новосибирске, Ростове-на-Дону, Казани и т.д. - из комплексов по 100 тыс. кв. м.
Девелопер логистических комплексов класса А в России, компания «Евразия логистик», с 2006 по 2010 годы планирует построить сеть из 16 комплексов, которые соединят основные торговые узлы России и стран ближнего зарубежья в единую систему распределительных центров.
Группа компаний «Литер» приступила к реализации проекта собственной сети мультимодальных комплексов, охватывающей Московскую область, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Ростов-на-Дону.
Девелоперские компании «Росевродевелопмент», Coalco и Capital Partners также нацелены на строительство современных складских площадей в ряде российских регионов.
Что, где, когда?
В табл. 1-5 перечислены некоторые крупные строящиеся и заявленные к строительству современные складские комплексы и логистические центры в ряде регионов: Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Нижнем Новгороде и области, Ростове-на-Дону и области, Екатеринбурге и области, Новосибирске и области.
Общий объем современных складских помещений классов А и В в этих регионах на конец 2007 года составит более 5,2 млн. кв. метров. Если исходить из реалий рынка, можно предположить, что из заявленных проектов со сроком реализации до 2012 года будет успешно завершена примерно треть. Тогда общий объем современных складских помещений классов А и В в 2012 году достигнет 10 млн. кв. м (пессимистичный вариант развития). Если же будут построены все заявленные сейчас к строительству складские площади, то общий объем современных складских помещений классов А и В к 2012 году составит более 20 млн. кв. м.
Доля Московского региона снизится с 62,8 процентов до 47 процентов и даже до 35 процентов в том случае, если будут построены все заявленные складские площади. А доли Екатеринбурга, Казани, Новосибирска, Омска и Ярославля возрастут. Прогноз обеспеченности российских регионов современными складскими площадями показан на рис 4.
Когда прогнозы сбудутся
Если в экономически развитых регионах будет построена хотя бы треть из заявленных в настоящее время проектов, дефицит складских площадей будет преодолен.
При пессимистическом варианте развития событий обеспеченность современными складскими площадями в Екатеринбурге, Новосибирске и Санкт-Петербурге практически сравняется с Московским регионом, а при оптимистическом – обгонит.
Если сбудется пессимистический прогноз, то даже Московский регион по обеспеченности складскими площадями будет отставать от западноевропейских городов.
На реальную ситуацию могут повлиять как ввод в эксплуатацию больше, чем трети заявленных к строительству складских комплексов, так и появление новых проектов.
При учете реальной ситуации следует учитывать различные конструктивные решения складских комплексов, которые напрямую зависят от свойств обрабатываемых грузопотоков.
Города, обеспечивающие европейскую часть России, должны будут в большей степени концентрироваться на обработке транзитных грузопотоков, которым требуется высокая пропускная способность транспортно-логистической системы региона и в меньшей степени - складские площади для обслуживания региональных сетей распределения (Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург),
В промышленных центрах страны, напротив, возрастет спрос на услуги центральных складов со стороны производственных отраслей на обслуживание экспортных грузопотоков и для формирования сетей распределения продукции этих предприятий.
https://www.lobanov-logist.ru/library/all_articles/55168/