Новых складов не хватает, и они никому не нужны
Автор: Татьяна БорисоваРынок складской недвижимости Екатеринбурга, несмотря на то что у него большой потенциал, развит достаточно слабо. С одной стороны, местному бизнесу не хватает денежных ресурсов и профессионального опыта для освоения этой ниши. С другой — потенциальные региональные арендаторы не согласны платить круглые суммы за право присутствовать на качественных площадях. В результате екатеринбургские девелоперы рискуют уступить сегмент складской недвижимости международным и федеральным конкурентам, которые готовы терпеть убытки ради перспективы.
эксперты
Олег Альтшуль
заместитель директора отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ
Сергей Верещагин
коммерческий директор компании «Евразия Логистик»
Андрей Гостяев
председатель совета директоров ОАО «Лорри»
Александр Засухин
генеральный директор консалтинговой компании «Урал-Гермес»
Игорь Казимов
руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Penny Lane Realty
Тимофей Мошков
директор компании «Русская Логистическая Служба — Екатеринбург»
Ольга Наумова
вице-президент группы компаний AVS Group
Руслан Суворов
руководитель отдела складской и производственной недвижимости Praedium
Игорь Суханов
генеральный директор группы компаний «Оборонснабсбыт»
Гурам Тухашвили
аналитик Уральской палаты недвижимости
Леонид Тюкавкин
вице-президент по бизнес-процессам сети бытовой техники и электроники «Техносила»
Что тормозит развитие рынка складской недвижимости Екатеринбурга
Согласны ли региональные операторы с высокими арендными ставками на класс А
Почему логистические центры Екатеринбурга рискуют стать долгостроями
Как отразился мировой финансовый кризис на местном складском девелопменте
Как отмечает Комитет по товарному рынку администрации Екатеринбурга, общая площадь складов в городе — 799 тыс. кв. м, основная их часть — некачественные устаревшие здания (переоборудованные помещения фабрик, заводов и склады, выстроенные в советское время). Как правило, они неоптимально размещены относительно внутригородских, областных и региональных сбытовых потоков, у них нет перспектив развития.
Складов мало, и они неоправданно дороги
Специалисты Комитета по товарному рынку оценивают общий дефицит складских площадей в Екатеринбурге в 800 тыс. кв. м. С этой цифрой согласны многие участники рынка. «Сегодня самой актуальной проблемой на рынке логистики остается нехватка складских комплексов международных классов А, В и В+. Часть товарного потока просто не может прийти в наш регион из-за отсутствия надлежащих условий хранения и обработки грузов. Потребность в складах международного класса — 150-350 тыс. кв. м», — уточняет Ольга Наумова, вице-президент группы компаний AVS Group. По ее словам, в результате дефицита стоимость арендных ставок на складские площади в Екатеринбурге почти приближена к уровню московских расценок — $120-130 за кв. м в год, что отрицательно сказывается на рентабельности бизнеса арендаторов складов. Для сравнения: средние базовые арендные ставки на помещения класса А в столице — $140-160, а класса В — $120-140 за кв. м в год — добавляют эксперты.
«Неоправданно высокие цены на склады при низком уровне инфраструктуры — одно из главных препятствий на пути развития рынка транспортно-логистических услуг», — сетует г-жа Наумова. Подобная ситуация отрицательно сказывается и на ритейлерах. Леонид Тюкавкин, вице-президент по бизнес-процессам сети бытовой техники и электроники «Техносила», констатирует, что предложение складской недвижимости в городе значительно отстает от спроса на нее в розничной торговле: «Дефицит качественных площадей тормозит развитие нашего бизнеса в регионе — много времени уходит на поиски складов».
Хотя участники рынка, эксперты и представители власти признали очевидной необходимость в строительстве новых качественных складских площадей, этот сегмент коммерческой недвижимости развивается в Екатеринбурге медленно. Как сообщает Комитет по товарному рынку, в 2006 г. в городе ввели в эксплуатацию всего 56 тыс. кв. м площадей классов А и В, а в 2007 г. — 73 тыс. кв. м. По планам мэрии закрыть потребности столицы Урала в качественных складских площадях удастся к 2011 г. (увеличение — до 256,6 тыс. кв. м). Среди заявленных проектов — терминал «Чкаловский» (общая площадь — 250 тыс. кв. м), Евро-Азиатский международный транспортно-логистический центр (130 тыс. кв. м), Международный сельскохозяйственный логистический центр (360 тыс. кв. м), центр в районе развязки Новокольцовской трассы и ЕКАД (12 тыс. кв. м) и др.
Девелоперам не хватает денег и рук
Участники рынка сомневаются, что все анонсированные региональные проекты будут выполнены в срок. Гурам Тухашвили, аналитик Уральской палаты недвижимости, считает, что основное препятствие для этого — недостаток финансовых ресурсов у большинства местных операторов. Себестоимость строительства склада превышает $1 тыс. за кв. м, в то время как сроки окупаемости — около десяти лет (для сравнения: в торговой недвижимости — пять лет, в офисной — семь-восемь лет). «Далеко не все региональные компании обладают значительными финансовыми ресурсами, чтобы инвестировать на длительный период», — считает г-н Тухашвили. По словам Игоря Суханова, генерального директора группы компаний «Оборонснабсбыт», осложняют положение с вводом новых объектов также непрозрачный рынок земли, затяжное получение необходимых разрешительных документов, административные барьеры, «удорожание» заемных средств плюс рост себестоимости строительства (по итогам 2007 г. он составил 35%). В результате, подчеркивает г-н Суханов, все это привело к еще большим срокам окупаемости проектов. В сложившейся ситуации ГК «Оборонснабсбыт» пересчитывает экономику проекта по строительству складского комплекса общей площадью 35 тыс. кв. м, который анонсировали в прошлом году. «Мы сосредоточили усилия на строительстве торговых объектов — второй очереди Ритейл-Порта «ДОКЕР». Проект строительства логистического терминала пока отнесли к перспективным, но строить его, безусловно, будем», — заметил Игорь Суханов.
Игорь Казимов, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Penny Lane Realty, полагает, что, кроме финансовой составляющей, серьезным препятствием для развития этого рынка становится и отсутствие у локальных игроков профессионального опыта в складской недвижимости. «Для региональных девелоперов это новое направление бизнеса, непростое и не похожее на другие сегменты коммерческой недвижимости. Иногда элементарно не хватает практики создания качественного складского объекта», — добавляет г-н Казимов. С ним согласен Андрей Гостяев, председатель совета директоров ОАО «Лорри», его организация стала одним из учредителей строительства Евро-Азиатского международного транспортно-логистического центра. «Выступая девелоперами, мы недостаточно точно рассчитали свои возможности. В итоге столкнулись с проблемой получения разрешительных документов. А потом еще обожглись на недобросовестном застройщике, которого первоначально привлекли к проекту. Оказалось, что в Екатеринбурге сложно найти компетентные организации, способные качественно строить склады», — разводит руками г-н Гостяев. Следует отметить, что создание Евро-Азиатского международного транспортно-логистического центра задумали еще в 2002 г. Однако только к лету текущего года планируется ввести первые 10 тыс. кв. м площадей из заявленных 130 тыс. кв. м.
Региональные операторы не готовы платить за класс
Как ни парадоксально, тормозит строительство качественных складских комплексов и риск их не заполнить (даже несмотря на общий дефицит). Аналитики международной консалтинговой компании Jones Lang LaSalle главным ограничением развития рынка складской недвижимости Екатеринбурга считают рост арендных ставок за качественные площади и неготовность потенциальных арендаторов за них платить. Однако эксперты говорят, ссылаясь на пример Москвы, что это лишь вопрос времени. Как полагает Тимофей Мошков, директор компании «Русская Логистическая Служба — Екатеринбург», многие региональные операторы пока не понимают всех преимуществ складов класса А, а потому не хотят переплачивать и по-прежнему пользуются некачественными площадями. Эффективность использования качественных складов, добавляет он, гораздо выше. В частности, «Русская Логистическая Служба — Екатеринбург» ранее арендовала складские помещения класса С у ГК «Оборонснабсбыт», а сейчас пользуется услугами логопарка «Пышма» компании «Евразия Логистик», занимая площади класса А. Причины смены бизнес-партнера г-н Мошков объяснил так: «Во-первых, на 1 кв. м складских площадей класса А за счет высоты потолка можно положить товара в два-три раза больше, чем на складах класса В. Это экономически выгодно для компании. Во-вторых, «Евразия Логистик» — сетевой девелопер, как следствие, мы можем развиваться с ним и в других городах России, получая дополнительные финансовые скидки».
Г-н Суханов видит сложившуюся ситуацию иначе. «С одной стороны, существует нехватка предложения качественных складских площадей, с другой — оставляет желать лучшего заполняемость помещений в складах класса А. Возникло противоречие. Это связано с тем, что потребность в складах класса А переоценили, а классов В и С, наоборот, недооценили», — рассуждает Игорь Суханов. Для многих потенциальных арендаторов, поясняет он, ставка в складах класса А (около $140 за кв. м в год) неприемлема. В результате основные потенциальные арендаторы высококлассных логистических центров — крупные транснациональные и федеральные игроки. По данным консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, среди них торговые сети «Эльдорадо», «Мир», «Техносила», «Спортмастер», «Рамстор», «Детский мир», «36,6», логистические операторы — НЛК, FM Logistic, Schenker, Avalon Logistic, STS Logistics, DHL, «Лига Транс», RLS.
Западные и федеральные девелоперы идут в наступление
Перечисленные препоны не останавливают федеральных и международных девелоперов складской недвижимости, активно проявляющих интерес к столице Урала. Как подчеркнул Руслан Суворов, руководитель отдела складской и производственной недвижимости Praedium, хотя в городе заявлено о строительстве более 1 млн кв. м складских площадей, выводит объекты только федеральный девелопер «Евразия Логистик». В сентябре 2007 г. компания запустила в эксплуатацию первую очередь индустриального комплекса класса А — логопарка «Пышма» — площадью 75 тыс. кв. м. На май текущего года запланировали запуск второй очереди, а на декабрь — третьей. Общая планируемая площадь объекта — 280 тыс. кв. м. Девелопер намерен возвести в Екатеринбурге еще один складской комплекс (250 тыс. кв. м). Кроме «Евразии Логистик», к местному рынку складской недвижимости приглядываются и другие международные и федеральные операторы. Компания VVV Company и британский фонд London & Regional Properties (L & RP) заявили о своих планах построить в Екатеринбурге 100 тыс. кв. м качественных площадей. Группа компаний «Авалон» и фонд Raven Russia собираются заняться проектом Megalogix — созданием в столице Урала логистического комплекса (250 тыс. кв. м). О планах по экспансии в Екатеринбург заявили также Smart Logistic Group и МЛП (Международное логистическое партнерство). По словам Игоря Казимова, западные и федеральные девелоперы в отличие от региональных игроков обладают мощными финансовыми ресурсами, к ним более лояльны финансово-инвестиционные организации с точки зрения выдачи заемных средств. «Крупные девелоперы могут себе позволить работать на долгосрочную перспективу, чтобы их проекты в первые годы приносили «нулевую прибыль», зато сполна окупились в будущем», — поясняет г-н Казимов.
В дальнейшем, по оценкам аналитиков консалтинговой компании «Урал-Гермес», международные и федеральные компании, имеющие опыт в этом сегменте и располагающие крупными финансовыми ресурсами, охватят не менее 70% местного рынка складской недвижимости. Игорь Казимов предполагает, что крупные игроки поглотят весь рынок, поскольку такова международная практика.
Мнение
Сейчас идет захват рынка складской недвижимости
Александр Засухин
генеральный директор консалтинговой компании «Урал-Гермес»:
— Одна из причин неактивного участия екатеринбургских игроков в развитии рынка логистических центров заключается в том, что девелоперы складской недвижимости — это крупные местные оптовые компании. При строительстве складов многие из них решают преимущественно собственные локальные задачи по развитию бизнеса, не рассматривая складскую логистику как отдельный бизнес.
Сегодня рентабельность вложений в строительство складских площадей для их последующей сдачи в аренду значительно уступает рентабельности других сегментов рынка коммерческой недвижимости — торговой, офисной. Очевидно, что инвесторов привлекают наиболее доходные сектора, в которых они и создают объекты.
Необходимо заметить, что по мере насыщения других сегментов рынка коммерческой недвижимости маржа на них падает, приближаясь к среднеевропейским показателям. Когда рентабельность в секторе складских площадей будет сопоставима с рентабельностью арендного бизнеса других видов коммерческой недвижимости, спрос на них резко возрастет. Сейчас фактически идет захват рынка: компании, которые смогут вступить в этот процесс, в дальнейшем будут владеть рынком.
Мнение
Многие региональные компании потеряли доступ к заемным средствам, и мы избавились от части потенциальных конкурентов
Сергей Верещагин
коммерческий директор компании «Евразия Логистик»:
— Склады как были золотым дном, так и остаются. Дефицит площадей в последние годы только усиливается. Об этом свидетельствует размер арендных ставок, которые на класс А ежегодно растут в среднем на 25% в год, на класс В — на 30% в год. Мы также увеличили арендные ставки в логопарке «Пышма» на 40%. Это связано с несколькими причинами. Среди объективных — удорожание строительства, рост стоимости материалов, услуг строительных компаний. Второе — из-за кризиса ликвидности на западных финансовых рынках стало сложнее привлекать кредиты — они подорожали. Поскольку строительство складов — капиталоемкое занятие, оно требует большого привлечения инвестиций. В результате повышаются арендные ставки.
Впрочем, кризис ликвидности отчасти сыграл и положительную роль в нашем бизнесе. Многие региональные компании потеряли доступ к заемным средствам, и мы избавились от некоторых потенциальных конкурентов.
Мнение
К ачественные складские площади пока не ассоциируются с престижем и комфортом
Олег Альтшуль
заместитель директора отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ:
— Если сравнивать классификацию офисной и складской недвижимости, то для компании арендовать офис класса А — это престижно, это показатель статусности, это визитная карточка. Помещения класса А в отличие от офисов позволяют увеличить эффективность бизнеса за счет их более оптимального использования. И если в целях экономии предприятие арендует некачественные офисные площади, велика вероятность, что оно вряд ли станет успешным.
Пока спрос среди региональных организаций на качественные площади в Екатеринбурге невысок. Спрос на класс А формируется в основном за счет международных и федеральных организаций. Во-первых, это логистические операторы, которые арендуют 10-40 тыс. кв. м, для них важно расположение на основных транспортных магистралях. Во- вторых, это торговые операторы, арендующие 2-10 тыс. кв. м площадей. Третий тип — производственные компании, которым интересны площади от 2 до 20 тыс. кв. м.
В перспективе осознают все плюсы складов класса А и региональные предприятия, которые составят значительную часть потенциальных арендаторов.
https://www.lobanov-logist.ru/library/all_articles/55555/