Чужие проекты не нужны
3 Декабря 2008
Интервью с исполнительным директором PNK Group Олегом Мамаевым.
PNK Group — один из немногих складских девелоперов, которым в условиях кризиса удается строить то, что заявлено, и получать финансирование под разумные проценты.
— В каком состоянии находятся ваши проекты?
— Мы продолжаем реализацию всех трех заявленных комплексов: «PNK-Толмачево» в Новосибирске, «PNK-КАД» в Ленобласти и «PNK-Чехов» в Подмосковье. От своих обещаний мы не отказываемся и склады построим.
— Где находите финансирование?
— В сентябре был заключен договор со Среднерусским банком Сбербанка России об открытии кредитной линии для «PNK-Чехов». Сейчас качественные проекты можно финансировать под 14-17%. Это тяжелый вариант, но реальный.
— Какова доля собственных средств компании?
— Не хотел бы раскрывать детали, но нас устраивает, если они составят 40-45%. Это непросто, но мы не заявляем 20 проектов, поэтому можем контролировать процесс.
— Сколько вы инвестируете в проекты?
— Пока они не реализованы, трудно сказать. Надеюсь, что по факту цифра будет существенно ниже плана. До недавнего времени было модно мериться объемом инвестиций. Но сейчас гораздо важнее уметь управлять себестоимостью. Этим мало кто занимался на рынке, но уверен, что сейчас займутся многие.
— Думаете приобретать участки или проекты?
— Нам нужны участки под конкретные проекты, мы не приобретаем про запас. Нет проекта — нет необходимости в площадке. В ближайшие полгода не планируем ничего покупать. Земля была явно переоценена и еще не упала в цене до приемлемого уровня. Что касается покупки проектов — мы же не инвесткомпания, зачем нам проект, который хуже нашего.
— Какие участки вам были бы интересны?
— Это минское, киевское, симферопольское направления и север — в районе бетонки между Дмитровкой и Ленинградкой. Там уже построены первые километры платной дороги, рано или поздно ее достроят, и тогда улучшится транспортная доступность.
— Что сейчас востребовано у арендаторов?
— По моим оценкам, до 50% спроса в Москве приходится на площади в 2000-4000 кв. м: здесь в отличие от регионов бессмысленно предлагать маленькие помещения, так как местные терминалы играют роль федеральных распредцентров.
— Когда спрос и предложение достигнут баланса?
— В Москве спрос пока будет выше, но не в таком объеме, как раньше. Для клиентов возрастет роль цены склада и его качества. Рынок будет двигаться в сторону снижения ставок, пример Петербурга это ясно показывает. Там глобальный переизбыток стандартных складов, и сейчас ставки упали до $115-120 за 1 кв. м. В Москве такого падения пока не будет.
— Вы планируете строить высокие склады?
— Насколько я знаю, в России из построенных высотных складов чуть ли не 50% неэффективны. Может быть, со временем мы будем это делать. Но подобные проекты были бы интересны при массовом спросе. Сейчас найти компанию, которая захочет войти в такой проект и разделить с нами риски, достаточно сложно.
— Но вы можете формировать спрос своим предложением.
— Мы эволюционеры, а не революционеры. Мы стремимся улучшить тот продукт, который есть, смотрим объекты в Европе, Штатах. Российский продукт очень сильно отличается от западного, там комплексы более высокотехнологичные. Например, есть склады, которым не нужно отопление, настолько хорошо в них выполнена теплоизоляция, и т. п.
В России основная тенденция рынка — повышение оборачиваемости товарных запасов с целью снижения стоимости хранения. Чем лучше компания управляет товарными запасами, тем лучше управляет себестоимостью. В ответ на эти требования мы в полтора раза увеличили количество ворот. На мой взгляд, стандарт «одни ворота на 1000 м» устарел.
— Почему вы решили заняться складами? Этот сегмент не так доходен.
— Многие девелоперы сейчас оценивают доходность офисной недвижимости ниже, чем складской. В складском сегменте существенно ниже расходы на рекламу, стоимость земли, ниже административная рента. Срок строительства меньше, соответственно, меньше абсолютная стоимость заемного финансирования. И хотя на склады арендные ставки в 10-15 раз ниже, чем на офисы, в совокупности это позволяет обеспечить разумную рентабельность бизнеса.
— Какова доходность складского бизнеса?
— От 15% до 30%.
— На офисном рынке девелоперы говорят о 25-40%.
— Площадь офисного проекта — 20 000-30 000 кв. м, у нас стандарт — 100 000-120 000 кв. м. Количество людей, занятых в производстве, сравнимо. В абсолютных цифрах доходность сравнима. Плюс нам приятно делать то, что мы умеем делать хорошо. Для нас это не просто средство получения денег. Интересно делать продукт, который является лучшим на рынке, интересно задавать новые стандарты качества.
— Какой был ваш первый проект?
— Первый проект «Чистая вода» в Новосибирске был сделан по необходимости, был заказ, который надо было реализовать. Потом мы сделали проект в Ленинградской области «Шушары-1». Тогда мы еще думали, как развиваться, обсуждалось развитие логистического направления бизнеса, но выбрали проектный бизнес.
— Почему ваша компания решила, что сможет построить склад, если до этого не занималась строительством?
— Тогда, в принципе, мало кто умел строить склады. Проще научиться строить хорошо, чем найти того, кто сделает хорошо, тем более в Новосибирске.
— Как вы выбираете регионы?
— Мы выходим в те города, где всегда будет спрос, где есть специализированные ниши: Москва, Санкт-Петербург и Новосибирск, который является распределительным центром для всего Зауралья.
— А Екатеринбург?
— Он тоже интересен. Но мы туда не успели, там работает компания «Евразия логистик», которая сняла первый спрос. Кроме того, там нужна команда: подрядчиков со стороны мы не берем. Это большие риски: несоответствие качеству, срыв сроков. Управление должно быть в наших руках.
— Что будете дальше делать?
— У нас нет планов охватить всю Россию. Сейчас хорошее время, чтобы перестать мериться объемами, пора говорить о качестве. Хорошее время, чтобы получить большую долю в тех городах, где мы присутствуем.
Справка:
PNK Group - девелоперская компания.
Учредители – ООО «ПНК-2», ООО «Акватэк» («СПАРК-Интерфакс»).
Основана в 2002 г. Реализовала пять проектов складской недвижимости общей площадью около 130 000 кв. м. Сейчас в работе находятся три проекта логистических комплексов класса А общей площадью более 700 000 кв. м.