Проблема небольших складов в Москве - действительно ПРОБЛЕМА!
17 Март 2006
Найти сегодня небольшой склад очень тяжело. Интенсивное строительство огромных складских площадей проблему не решает — комплексы сдаются в аренду огромными блоками логистам. Небольшим арендаторам приходится довольствоваться услугами логистических операторов, предлагающих ответственное хранение товара, или низкокачественными складами, оставшимися с советских времен.
Составить список складов, предлагаемых сегодня в аренду небольшими блоками, оказалось сложной задачей. Такие проекты ограничиваются скромной рекламой и сдаются в аренду тихо. Разглашать информацию о наличии маленьких складских помещений брокеры не намерены, потому что спрос и ставки аренды на них крайне высоки и позволяют получать большие комиссионные. Крупные брокерские компании такими складами занимаются неохотно, между мелкими предложение распылено. Самый эффективный способ аренды маленького складика — это электронная рассылка или обращение напрямую к собственникам производственных площадей.
Серые, незаметные
Предложений аренды складских помещений мелкой «нарезкой» на рынке немного. Разные его участники с трудом привели несколько примеров складов, где компаниям, нуждающимся в небольших площадях, можно перекантоваться. Андрей Дуранин, директор по развитию логистической компании Relogix, считает, что к таким помещениям можно отнести склады «Кулона» на улице 8 Марта и улице Подольских Курсантов. Заметим, что официально вакантных площадей в «Кулоне» не было с момента его выхода на рынок в начале 2000-х годов. Руслан Суворов, руководитель отдела складской и производственной недвижимости компании Praedium, приводит пример склада класса А площадью 4250 кв. м в Подольске. Как сообщил Кирилл Толмачев, директор по развитию компании «Концепт-Лоджик», «по заказу одного из клиентов мы делали проект `мультиарендного` склада, но дальнейшая судьба проекта неизвестна». Называть этот склад он не стал. «В целом маленьких складов — по 2000– 3000 кв. м — в классах B и C огромное количество, но многие из них не зарегистрированы», — подытоживает Суворов.
Таким образом, у компаний, которым необходим небольшой склад, есть два пути: либо идти к логистам и пользоваться «ответственным хранением товара», арендуя паллето-места, либо довольствоваться арендой низкокачественных «суррогатных» складов, предлагаемых в изобилии в аренду на рынке. Каждый из подобных вариантов имеет свои плюсы и минусы в зависимости от специфики бизнеса арендатора. Для крупных логистов небольшие фирмы — не самые желанные клиенты. «Логисты редкосдают свои площади в субаренду, — авторитетно заявляет Дуранин. — Если логистический оператор и ищет субарендатора, то предлагает ему малоиспользуемые и неудобные площади: мезонины, вторые этажи и т.п. Соглашается с ним и директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Knight Frank Алексей Новиков, однако добавляет, что крупный логист вполне может сдать площадь компании, которой будет нужно немного паллето-мест, но только если это компания с хорошей репутацией, способная обогатить его «портфолио». Субарендатору это обойдется на 30–40% дороже, чем если бы он арендовал площадь напрямую у собственника склада.
Крупным планом
Современный девелопер стремится сдать любое качественное здание как можно большими блоками и на максимально длительный срок. Такая ситуация актуальна и в складском сегменте. Здесь маленьких проектов на рынке почти нет, а все девелоперы страдают гигантоманией. Подкрепляется эта общерыночная практика еще и острейшим дефицитом качественных складов — даже крупных. По словам опрошенных экспертов, доля вакантных площадей в классе А близка к нулю, и за любым выходящим на рынок проектом тут же выстраивается очередь из арендаторов. Естественно, в такой ситуации девелопер может спокойно выбрать тех клиентов, которые кажутся ему более желательными. Выбор осуществляется по двум критериям: срок договора, на который арендатор хочет занять помещение, и размер необходимой площади. «Девелопер крупного складского комплекса будет в первую очередь ориентироваться на крупных потребителей, — говорит Руслан Суворов. — Только при таком подходе можно ожидать заключения долгосрочных договоров аренды (свыше 5 лет), обеспечивающих необходимую финансовую стабильность проекта».
Мелкие компании доставляют собственнику помещения гораздо больше хлопот с управлением и обслуживанием договоров. Если девелопер может построить качественный склад и быстро сдать его крупным арендаторам, то у него вряд ли возникнет желание делить его на мелкие блоки и набирать множество небольших арендаторов. «Заключение договора с каждым из них требует такого же объема трудозатрат, как и подписание одного контракта на 50 000 кв. м с крупным логистическим оператором», — замечает Анна Ставны, глава отдела складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalle. По ее оценкам, доля вакантных площадей в классе А равна 1%, и спрос на них огромный. «При существующем на рынке спросе качественные склады любой площади не должны иметь трудностей с поиском арендаторов», — добавляет начальник коммерческой службы ТЛК «Томилино» Александр Суворов. Другая преграда внедрения мелкой «нарезки» в складских комплексах имеет чисто технический характер. Как правило, у современных складских комплексов очень большой шаг колонн — примерно 12х24 м. «В результате такой планировки образуются глубокие блоки по 288 кв. м, которые крайне неудобно `нарезать`, чтобы сдать небольшим компаниям», — подчеркивает Анна Ставны.
Мелочь пузатая
Впрочем, само понятие мелкой «нарезки» четко не определено. Так, Дуранин считает, что это помещения менее 400 кв. м, а руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец утверждает, что это блоки до 1000 кв. м. Подобная арифметика имеет право на существование, однако, определяя мелкую «нарезку» для складских помещений, целесообразнее говорить не об абсолютных, а об относительных значениях. Например, рассчитывать ее относительно общей площади сдаваемого складского комплекса. «Крупные блоки занимают не менее 30% складских площадей, мелкие — не более 10%», — уверен Кирилл Толмачев.
В высококачественных складских комплексах предложение начинается минимум с 5000 кв. м. Таким образом, если следовать относительному расчету величины мелкой «нарезки», то и эти цифры могут сильно разниться. Та же пятитысячная «нарезка» может в разных проектах быть как мелкой, так и крупной. Если общая площадь здания составляет 5000 кв. м, то для него мелкая «нарезка» — это блоки по 1000 кв. м, если площадь — 20 000 кв. м или больше, то все, что меньше 5000 кв. м, будет позиционироваться на рынке как мелкая «нарезка». «Для современных проектов, соответствующих международным стандартам, можно попробовать сделать следующее обобщение, — резюмирует Руслан Суворов. — До 3000 кв. м — это мелкая `нарезка`, от 3000 до 10 000 кв. м — средняя, а свыше 10 000 кв. м — крупная». Такая методика актуальна для крупных складских терминалов, которые сейчас находятся на этапе строительства. Арендаторам при этом ничего не мешает искать склад площадью от 150 кв. м.
Стимул для роста
Впрочем, однозначно утверждать, что спрос на совсем уж мелкую «нарезку» в складах класса А высок, не стоит. «За редким исключением, таким компаниям не нужен качественный склад класса А, — признает Новиков. — Как правило, они используют напольное хранение, поэтому для них больше подходят различные базы, ангары, подвалы, гаражи, сараи». Многие помещения, предлагаемые в аренду небольшими блоками как класс А, не дотягивают по характеристикам даже до класса В. «Это, как правило, реконструированные помещения советских времен с низкими потолками, не отвечающие требованиям современной логистики», — замечает Гец.
Даже некачественные склады небольшой площади стоят сегодня очень и очень дорого. По оценке Геца, квадратный метр в помещениях класса В стоит более $200 в год, а цена площадок класса С достигает $180 за кв. м. Эксперты говорят, что в среднем маленький складик стоит на 20–50% дороже крупной площади. Новиков рассказал, что не так давно его компания сдала склад площадью 1500 кв. м на МКАД компании Nestle Water по ставке чуть больше $200 за метр. При том, что качество этого склада оставляет желать лучшего.
Однако даже столь высокие ставки аренды не притягивают сегодня девелоперов в сегмент небольших складов. Ведь по мере роста ставок возрастают операционные и прочие расходы. Небольшие качественные помещения появляются на рынке за счет сдачи в аренду 20–30% общей площади крупных складских комплексов. Большую часть в таких комплексах арендуют по невысоким ставкам логистические операторы. Основной доход собственник добирает за счет небольших арендаторов. «В дальнейшем девелоперы начнут специализироваться — кто-то на крупных складах, а кто-то на небольших, — полагает Анна Ставны. — Тогда и предложение появится, но это будет означать выход складского рынка России на новый этап развития».