СКЛАД КАК ТОВАР
Олег Решетилов,
генеральный директор «СК Стройфаза»
Любой бизнес только тогда будет долгосрочным и рентабельным, когда компания постоянно проводит маркетинговую аналитическую работу по всем составляющим направлениям. Мы, как строители складских комплексов класса «А», должны отслеживать не только появление на рынке новых строительных материалов и технологий, но и состояние логистического рынка в целом. Это позволяет нам правильно выбирать направление развития и при необходимости открывать новые филиалы.
Будущее логопарков
Можно сказать, что логистика вторична по отношению к ритейлу и производству.
Куда устремляются ритейлеры, и где строятся перспективные, в основном, сборочные, предприятия, туда следом за ними, почти одновременно, идут и логистические операторы. Даже непрофессионалу очевидно, что супер- и гипермаркеты, пищевые производства, сборочные предприятия нуждаются в логистических комплексах класса «А».
Вторым направлением устремлений логистических операторов являются «караванные пути», т.е. точки пересечения крупных транспортных узлов на линии Запад-Восток.
Исходя из этого, по нашей оценке в тех городах, где нет этих составляющих, логистика будет ограничена небольшими складскими комплексами от 5 до 20 тыс. кв.м. В таких городах, как Тверь, Иваново, Кемерово и им подобных логопарки никому не нужны, они просто не будут востребованы. И таких городов в России, увы, пока большинство. Ни уровень развития промышленности, ни уровень жизни населения, который определяет строительство супермаркетов, развитию логистики не способствуют.
Другое дело города-миллионники, через которые идут товаропотоки, или промышленные центры, где развивается сборочное производство (автомобили или бытовая техника).
Но даже удачно выбранная географическая точка сама по себе ещё не определяет будущий спрос на услуги складского комплекса. Крайне важно правильно выбрать участок таким образом, чтобы он был расположен на наиболее востребованном направлении. Применительно к Москве и области можно сказать, что на текущий момент наименее благоприятными являются восточное и северо-восточные направления из-за небольшого грузопотока и плохо развитой дорожной сети.
Таким образом, можно кратко сформулировать, что успех логистического бизнеса определяется тремя составляющими: 1 - location, 2 - location, 3 – location.
Качество склада
Итак, место расположения комплекса выбрано удачно. Но это ещё не всё. Склад должен быть построен качественно и надолго. Основополагающие показатели качества склада класса «А» - это его полы и кровля. Конечно, важны и другие элементы, но они, в крайнем случае, подлежат лёгкому и быстрому ремонту или замене.
Изначально правильно залитые ровные полы с качественным покрытием являются гарантией долгосрочной бесперебойной работы склада. В наших предыдущих публикациях мы неоднократно и подробно рассматривали последствия, к которым приводит пренебрежение или неоправданная экономия на качестве полов. Мы также рассказали и о необходимости серьёзного отношения к кровле.
Мы внимательно следим за судьбой своих объектов и можем с уверенностью констатировать, что все мелкие неприятности, которые там возникали, были связаны с человеческим фактором.
Высокое качество объекта, разумеется, важно само по себе, но у этой медали есть ещё и биржевая сторона.
Недавно Кемеровская логистическая компания выкупила склад, который мы реконструировали в Новосибирске для компании «Tablogix». Вложения, сделанные инвестором пять лет назад, были им возвращены с большой прибылью. Мало того, нам было предложено рассмотреть вопрос о строительстве нового объекта в этом регионе, поскольку новый владелец рассудил: если склад после пяти лет эксплуатации находится по-прежнему в хорошем состоянии, то это является лучшим свидетельством его долгой жизни, а для развития успешного бизнеса лучше всего прибегнуть к услугам построившей его компании.
Иначе говоря, правильно запроектированный с логистической точки зрения и качественно построенный строителями комплекс является не только рентабельным, но и высоколиквидным бизнесом.
И снова о ценах
На любых мероприятиях, в аналитических обзорах, на переговорах с инвесторами неизбежно встаёт вопрос о цене за квадратный метр. При этом периодически звучат ссылки на то, что в Западной Европе, например, она составляет от 380 до 420 евро.
Инвестор, конечно же, на такие вопросы никогда не ответит, потому что это составляет коммерческую тайну. Но мы, строители, можем сказать, что таких цифр просто нет, а есть довольно большая «вилка»: от 700 до 1000 долларов.
Дело в том, что для каждого конкретного объекта цена за 1 кв. м. зависит от очень большого количества составляющих. Данная статья не является научной работой, поэтому не представляется возможным подробно рассказать обо всех факторах, влияющих на определение стоимости. Мы можем только обозначить некоторые реперные точки.
Во-первых, многое зависит от размера склада: чем меньше склад, тем выше цена 1 кв. м., поскольку в неё входит прокладка внешних коммуникаций, обустройство внешней территории, монтаж инженерных зданий и сооружений. А эти работы необходимо выполнять как для склада площадью 5 тыс. кв. м., так и для логопарка в 200 тыс. кв. м.
Во-вторых, на цену очень влияет качество грунтов, на которых будет строиться платформа: глинистые и заболоченные почвы требуют большего объёма земляных работ.
Но самое главное отличие наших условий от среднеевропейских заключается в особенностях наших климатических зон. Только, пожалуй, Ставропольский и Краснодарский край более или менее сравнимы с Западной Европой. Стоимость строительства 1 кв. м. склада в Краснодаре (при прочих равных условиях) будет ниже, чем в Москве, а тем более в Мурманске.
Вся работа строителей жёстко регламентирована и подчинена действующим СНИПам. А это значит, что при проведении строительных работ мы обязаны учитывать такие факторы, не характерные для европейских стран, как глубина промерзания почвы, снеговая нагрузка на кровлю и т.д. К примеру, возможная глубина промерзания в Одессе составляет 80 см, а в Помосковье – 150 см. Эти показатели определяют глубину закладки фундамента, и, как следствие, объём земляных работ, а также количество бетона. В той же Одессе нет необходимости делать кровлю с расчётом снеговой нагрузки 200 кг/кв. м., как в средней полосе России. Толщина стен также может быть меньше. В центральной России мы используем сэндвич-панели толщиной 120 мм. Климат влияет и на выбор отопительного оборудования, необходимость применения воздушных завес в зимний период. Одним словом, климат в значительной степени определяет материалоёмкость, а значит и стоимость работ.
Пришедшая к нам с годами практики мудрость позволяет дать совет логистикам: не относиться серьёзно к тем, кто готов без глубокой проработки вопроса назвать стоимость будущего склада. Только детальное ознакомление со всеми перечисленными составляющими и тщательно сделанные расчёты позволят судить о качестве, сроках реализации и стоимости будущего комплекса. А заодно и о компетентности выбранной строительной компании.
https://www.lobanov-logist.ru/library/all_articles/55437/