Рынок складской недвижимости Московского региона
Хотя складской рынок Московского региона начал активно развиваться всего около 3-х лет назад, его развитие достигло значительных масштабов. На динамику его развития повлияли рост экономик Москвы и области, расцвет потребительского рынка и увеличение доходности инвестиционных вложений
Оценка рынка
Советскому Союзу система современных складов была не нужна. В стране был тотальный дефицит на большинство товаров народного потребления. Качественные продукты питания, обувь, одежда, бытовые приборы расхватывались гражданами на лету.
По большому счету, складировались лишь стратегические и военные запасы. Ситуация кардинально изменилась, когда пал \"железный занавес\" и в Россию стало поступать огромнее количество импортных товаров. Как быстро выяснилось, зачастую хранить их было негде.
Складской рынок Московского региона начал активно развиваться всего около трех лет назад. Бум обусловлен выходом на рынок крупных складских проектов российских и зарубежных девелоперов, таких как 1-я фаза логопарка \"Пушкино\", 1-я фаза логопарка \"Крекшино\", ТЛК \"Томилино\", 3-я и 4-я фазы логопарка \"Белая Дача\", так и с анонсированием новых масштабных проектов.
Крупнейшим складским объектом, который сейчас строится в России, является комплекс \"Евразия логистик\" в подмосковном Домодедове на 1,1 млн. кв. м. Также сейчас реализуются проекты по несколько сотен тысяч квадратных метров площади. Это показывает масштабы складского строительства в стране.
Как считает аналитик Jones Lang LaSalle Ольга Рыбакова, рынок складской недвижимости молодой и развивается с низкого уровня достаточно динамично. Развитие торговли и общий подъем экономики толкает рынок вперед. Примечательно, что при увеличении объема рынка спрос не падает, поэтому ставки стабильны.
\"В ближайшем будущем они вряд ли сильно изменятся, поскольку некоторые заявленные проекты задерживаются с вводом или, скорее всего, реализованы не будут. Кроме того, существуют высокие административные барьеры в Московской области, рынок непрозрачный, сложно найти свободный от обременений земельный участок\", — сообщила Ольга Рыбакова.
Отметим, что большинство участков формально еще находятся в сельхозназначении, много времени уходит на изменение их статуса, существуют также лимиты на подключение электроэнергии.
По мнению консультанта отдела складских и промышленных помещений CB Richard Ellis Noble Gibbons Елены Суровой, рынок складской недвижимости по-прежнему остается наименее развитым сектором недвижимости в Москве.
\"Инвестиции в складскую недвижимость сдерживаются нехваткой объектов высокого качества, но с появлением на рынке объектов международного стандарта возрастет и активность инвесторов. В настоящее время в готовую складскую недвижимость вкладываются только западные инвесторы, что объясняется прежде всего более высокой доходностью, чем в европейских странах\", — подчеркнула Елена Сурова.
По данным старшего консультанта департамента складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Сергея Верещагина, если сравнить количество складских площадей на тысячу жителей в крупнейших городах мира, то в Москве оно будет ниже 300 кв. м, в то время как в Европе оно находится на уровне 800—900 кв. м на одну тысячу жителей, иногда превышая 1 тыс. кв. м.
Это, по мнению эксперта, и объясняет высокую, по сравнению с Европой, стоимость аренды московских складов. Дороже получаются только ставки в Англии и Норвегии.
\"В Москве стоимость аренды 1 кв. м склада в год стоит в среднем $120, в Европе — $60—90, — отметил Сергей Верещагин и добавил: — На сегодняшний день в Московском регионе построено около 3 млн. кв. м складов класса А, а общий объем рынка можно оценить на уровне 10 млн. кв. м\".
С этой оценкой согласна и Елена Сурова. По ее уточнению, общий объем складских помещений класса А насчитывает 1 млн 300 тыс. кв. м. \"Объем неудовлетворенного спроса составляет примерно 1 млн кв. м.
Наиболее востребованы помещения класса А, и доля свободных помещений класса А составляет 0,5%, а доля свободных помещений класса В — 2—3%\", — уточнила эксперт.
Аренда складов
Для самого популярного и высокого класса А характерны более универсальные условия, которые позволяют девелоперам легче сдавать объекты в аренду (нагрузка — 5—6 тонн на 1 кв. м, 1 док на 1 тыс. кв. м, ровный пол с антипылевым покрытием, приподнятый на 1,2 м, чтобы было легко подъезжать фурам, потолок — 12 м).
Желательно наличие железнодорожной ветки. Сегодня основными арендаторами помещений этого класса являются логистические компании.
Как уточнила г-жа Сурова, они занимают 50% объема арендуемых площадей, 25% площадей занимают компании — производители товаров народного потребления (FMCG) и 15% — торговые операторы. Принимая во внимание нехватку высококачественных складских площадей, владельцы складов предпочитают сдавать в аренду большие площади, и арендаторы, использующие складские площади менее 5 тыс. кв. м, вынуждены арендовать площади более низкого качества.
\"К арендаторам качественных складских площадей предъявляются достаточно сильные требования по обеспечению договора аренды (депозит, банковская гарантия, качественная финансовая отчетность арендатора), поэтому зачастую мелкие компании просто не могут снять качественные площади\", — заметил Сергей Верещагин.
Диапазон арендных ставок для складских помещений класса А сейчас составляет $115—140 кв. м в год, для класса В — ниже: $110—120 (без НДС и коммунальных платежей). Срок аренды складских помещений класса А — 7—10 лет, класса В — до 5 лет.
\"Чем меньше срок аренды, тем выше ставки\", — говорит Ольга Рыбакова. По словам Сергея Верещагина, ставки в классе В отличаются в меньшую сторону незначительно. Но склад класса В арендатор может снять на более короткий срок, что может быть для арендатора привлекательным, если он не готов себя связывать арендными обязательствами на продолжительное время.
Цены на помещения класса В держатся на достаточно высоком уровне из-за дефицита и высокого спроса на аренду длительностью 2—3 года.
Направления
Наибольшее количество складов расположено на северо-западном, южном и юго-восточном направлениях. Это связано с близостью к международным аэропортам \"Шереметьево\" и \"Домодедово\", а также к основным магистралям, по которым осуществляются грузоперевозки из различных регионов России и Европы.
По-прежнему привлекают инвесторов и девелоперов Минское и Киевское шоссе, в том числе благодаря реконструкции аэропорта \"Внуково\" и расширению Киевского шоссе.
\"Перспективны все направления, — отметила Ольга Рыбакова. — Ранее особо востребованно было северо-западное направление, но в связи с загруженностью Ленинградского шоссе многие компании ищут альтернативные пути. В связи с этим растет популярность юго-запада и юга. Слабее всего развита дорожная инфраструктура востока, поэтому и качественных предложений там пока немного\".
Тенденции и прогнозы
Несмотря на постоянно растущие объемы строительства, предложение качественных площадей не может сегодня покрыть существующий спрос. При этом наблюдается низкий уровень предложения готовых помещений.
Эксперты отмечают на рынке усиление инвестиционной активности и рост анонсируемых крупномасштабных складских проектов.
\"Продолжается практика заключения долгосрочных договоров предварительной аренды на стадии строительства объекта, — говорит Елена Сурова. — Расширяется тенденция структуризации ставок аренды по принципу triple net (определение базовой арендной ставки отдельно от эксплуатационных расходов и коммунальных платежей, без учета НДС)\".
При этом только некоторые крупные компании интересуются покупкой складов в собственность. Доля таких сделок на рынке пока невелика. Цена покупки 1 кв. м класса А на рынке начинается от $1,2 тыс.
По мнению опрошенных экспертов, складской рынок будет расти в результате общего экономического роста в стране и увеличения покупательной способности населения.
Наибольшим спросом для хранения товаров народного потребления будут пользоваться складские помещения, находящиеся за чертой города (МКАД), предлагаемые компаниями, оказывающими услуги с области логистики.
Как считает Елена Сурова, в целях большего контроля над операциями по логистике у крупных компаний появляется тенденция прямой аренды складских помещений с последующим привлечением логистического оператора по оказанию услуг на арендованных площадях.
Интересную программу по развитию промышленных комплексов разработало правительство Московской области. В ней акцент на создание складских индустриальных центров, в которых по соседству с современными складами расположены легкие производства. Планируемое строительство ЦКАД также повлияет на увеличение складских площадей вдоль данной магистрали. Напомним, что начало строительства трассы намечено в этом году, а окончание — в 2020 году.
Процесс ввода в строй новых складских площадей идет по нарастающей, считает Сергей Верещагин. Если в 2005 году было построено около 500 тыс. кв. м, в 2006 году — около 800 тыс. кв. м, то уже в 2007 году должно быть около 1,5 млн. кв. м.
\"Думаю, потребуется еще года четыре, чтобы предложение на рынке стало достаточным. Таким образом, в 2010—2011 годах ситуация с ценами аренды стабилизируется\", — заключил аналитик.
Московский комсомолец