А впрочем, для продуктов полезны холода. Обзор рынка холодильных складов Москвы
11.02.2008
Исследования компании BusinessVision
В сентябре 2007 года компанией BusinessVision было проведено исследование сегмента холодильных складов Москвы. Результаты исследования свидетельствуют о недостатке качественного предложения на рынке.
На данный момент российский рынок современных складских и логистических комплексов можно назвать самым молодым и динамично развивающимся сегментом коммерческой недвижимости. Этот рынок также является наиболее привлекательным для инвесторов, здесь регулярно появляются новые российские и зарубежные игроки, а число заявленных крупных проектов увеличивается. Потребность в качественных складах, отвечающих специфическим требованиям, испытывают буквально все компании-производители, импортеры, дистрибьюторы, розничные сети, логистические, транспортные компании и государственные структуры.
2006 год и первое полугодие 2007-го - наиболее активный период в развитии рынка складской недвижимости России. В основном эта оценка касается Москвы и Московской области, которые, без сомнения, являются локомотивом развития данного сектора. И хотя на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области также несколько лет подряд наблюдается стабильный рост, его темпы все еще отстают от московских.
Однако если учесть бурное развитие торговли, темпы роста складской недвижимости по-прежнему остаются не достаточными. В основном дефицит наблюдается на склады категории А и В, а холодильный сегмент складской недвижимости испытывает еще больший недостаток качественных площадей.
Холодильные и морозильные склады — необходимое звено в цепи поставок значительной части категорий продуктов питания, а также некоторых других товаров. Конструктивно такие склады могут быть как очень похожими на сухие склады, так и отличаться от них в зависимости от температурного режима. В целом для низкотемпературных складов применяется та же классификация, что и для сухих - классы A, B, C, D (табл. 1).
Данную классификацию в большей степени используют для определения уровня конструктивного качества и степени складского сервиса. Но некоторые различия все же остаются: например, существенным является наличие достаточного объема энергии, так как низкотемпературные склады относятся к категории энергоемких объектов.
В основном низкотемпературные склады еще дополнительно классифицируют по уровню поддерживаемого температурного режима (табл. 2).
Рост спроса на холодильные склады в последние годы обусловлен постоянным увеличением объемов потребления замороженных продуктов и полуфабрикатов.
На низкотемпературных складах, как правило, хранятся и обрабатываются следующие группы товаров:
мясо, птица, рыба, сливочное масло, стандартные сыры;
FMCG (быстрооборачиваемые) товары: замороженная продукция - морепродукты, полуфабрикаты, овощные смеси;
молочные продукты - масло, сыр, йогурт;
охлажденная продукция - мясо, птица, рыба; детское питание; прочие товары и сырье.
Основной объем предложения рынка холодильных складов на сегодняшний день формируют:
овощехранилища, адаптированные под склады-холодильники;
хладокомбинаты, существующие с советских времен;
холодильные склады производственных компаний - мясокомбинатов и молокозаводов, сдающих в аренду свободные площади;
холодильные склады логистических операторов, выделяющих часть площадей для организации холодильно-морозильных складов.
В роли морозильников продолжают выступать старые хладокомбинаты. На сегодняшний день на территории Москвы таковых насчитывается тринадцать. При этом четыре из них, по оценкам Российского союза предприятий холодильной промышленности, эксплуатируются более 10 лет, пять хладокомбинатов - более 70 лет и один - более 90 лет! Средний износ основных фондов составляет 64%. Помимо существенного технического износа хладокомбинаты устарели морально, и их реконструкция неэффективна. Тем не менее сегодня они продолжают активно использоваться - во-первых, потому, что высок дефицит подобных помещений, а строительство новых объектов слишком дорого, а во-вторых, потому, что их расположение в Москве на 100% отвечает потребностям компаний, потенциальные потребители которых находятся в столице.
Помимо советского наследия рынок холодильных складов сегодня отчасти формируют производственные компании – мясокомбинаты, молокозаводы. Имея в своей структуре холодильные мощности, они частично сдают их в аренду. Кроме того, существует и практика поставки товаров в торговые сети непосредственно с производств - компания-ритейлер, не обладая достаточным холодильным оборудованием для хранения всей ассортиментной группы, договаривается с производителем о возможности прямых поставок.
Производители, для хранения продукции которых требуются специальные температурные условия, вынуждены использовать собственные низкотемпературные склады, например «Кампина» в Ступино, «Эрман» в Раменском, «Нестле» в Жуковском, «Лактазиз» в Истре. Но строительство холодильного терминала для собственных нужд требует большого объема инвестиций в холодильное оборудование и значительно превышает стоимость возведения обычных складских комплексов, поэтому доступно только крупным компаниям.
Стоимость строительства обычного склада класса А сегодня оценивается в 600-1000 долларов за квадратный метр. Стоимость строительства холодильника в зависимости от его температурного режима варьируется, по оценкам экспертов, от 1000 до 1900 долл./кв.м. Принимая во внимание также цену земли, сроки реализации проекта, затраты на административный ресурс, получается, что сухой склад площадью 10 тысяч кв. м обойдется в $ 6-9 млн, холодильный - в $ 9-16 млн.
Такая разница в финансовых вливаниях объясняется спецификой строительства холодильников. Цены сильно различаются и зависят от применяющегося технического решения. Кроме того, большая статья расходов - системы теплоизоляции помещения и устройство пола. Довольно затратно решение вопроса энергопотребления - у холодильных централей оно очень высокое.
Рынок аренды холодильно-морозильных складов в настоящее время находится на начальной стадии своего развития. Большой неудовлетворенный спрос способствует формированию «рынка продавца». В Москве и области наблюдается большой разброс арендных ставок.
Диапазон арендных ставок составляет от 180 до 470 долл./кв. м в год, включая НДС, но без эксплуатационных расходов. Для качественных складских помещений класса А и В уровень арендных ставок составляет не менее 300 долл./кв. м в год, а для объектов класса С и ниже - 180-250 долл./кв. м в год. При этом уровень арендной ставки не всегда соответствует классу объекта в силу низкой структурированности рынка.
Таким образом, средняя величина арендных ставок для низкотемпературных складов класса А в Москве составляет 400 долл./кв. м. в год, а для класса В – 350 долл./кв. м. в год (рис. 1). Цены в Подмосковье, естественно, ниже и зафиксированы на уровне 180 долл./кв. м. в год для класса А и 160 долл./кв. м. в год - для класса В.
По мнению компаний - потребителей холодильно-морозильных складов, конкуренция в данном сегменте рынка складских услуг отсутствует и такая тенденция продолжится в ближайшие 3-4 года. Новые проекты холодильно-морозильного назначения реализуются в основном для собственных нужд, в то же время старые хладокомбинаты постепенно выводятся из эксплуатации.
Таким образом, современное состояние рынка складов в Московском регионе, в том числе и в сегменте холодильно-морозильных складов, характеризуется повышенным спросом при отсутствии адекватного предложения. Строительство холодильников не пользуется должным успехом в связи с высокой стоимостью подобных проектов. Но в перспективе насыщение рынка стандартными мощностями приведет к снижению доходности по обычным складам, схемы строительства специализированных проектов будут оптимизированы, и тогда девелоперы станут закладывать холодильные мощности в большие логистические терминалы, а впоследствии - и возводить отдельные специализированные комплексы.
Антонина Пашкова
Роман Ильин
Маркетинг журнал 4p.ru
© 1999-2008