Классификация объектов складской недвижимости: прошлое, настоящее, будущее
Владимир Савинов Коммерческий директор компании "Архитек-Инжиниринг"
Необходимость выработки единой классификации объектов складских помещения давно признана основными игроками рынка. Во-первых, для определения критериев стоимости объектов, во-вторых, для введения единой терминологии для общения среди операторов. Конечно, попытки привести рынок к общему знаменателю предпринимались уже неоднократно и с разной степенью успешности, однако общепризнанной ни одна из предложенных классификаций так и не стала.
История в деталях
Первыми собственный варианты единой классификации объектов складской недвижимости предложили рынку его наиболее активные игроки – риэлторско-консалтинговые компании. Так, в 2001 году компания Property Marketing Consultants (в последствии приобретенная компанией Knight Frank) предложила одну из самых первых классификаций объектов складской недвижимости на российской рынке. Позднее, 10 сентября 2004 года, компания Swiss Realty, созвав круглый стол, предложила несколько измененный вариант, который, по ее мнению, наиболее полно соответствовал представлениям о рынке складской недвижимости большинства крупнейших риэлторов, консультантов, девелоперов и логистов. Тем не менее, инициативу оценили неоднозначно, было много жарких споров.
В свою очередь компания Knight Frank отметила, что классификация, предложенная Swiss Realty, сделана с ошибками и не является полной, и подготовила свой вариант. В настоящий момент единого мнения по этому вопросу по-прежнему нет. Кто-то использует классификацию Knight Frank, кто-то Swiss Realty, в некоторых регионах местные игроки часто идут по собственному пути, рождая причудливые смеси и гибриды, в которых не только собраны элементы первых двух классификаций, но и присутствуют некоторые дополнения «от себя».
Особый русский путь
Между тем, если обращаться к зарубежному опыту, то ни в европейской, ни в американской практике подобных классификаций объектов складской недвижимости, как ни странно, не существует вообще. Причин этому несколько. Во-первых, зарубежный рынок складской недвижимости уже устоялся настолько, что такие пункты российской классификации современных складских помещений как наличие системы пожарной сигнализации, автоматической системы пожаротушения, системы вентиляции, регулируемый температурный режим и некоторые другие параметры в зарубежных современных складских помещениях предусматриваются архитектурными и строительными стандартами. Более того, за рубежом практика возведения так называемых спекулятивных площадей, которые строятся с опорой на классификацию предложенную консультантами – риэлторами, отсутствует как явление в принципе.
Дело в том, что на сегодняшний день инвестиции в зарубежный рынок складской недвижимости позволяют получить не более 5-8 % годовых на вложенный капитал при условии сдачи помещений в аренду, что как минимум вдвое ниже по сравнению с российскими условиями. В этой связи зарубежные девелоперы берутся строить складские площади преимущественно build to suit (под конкретного клиента), поэтому доля спекулятивных проектов, попадающих на свободный рынок с неизвестной перспективой заполнения, за рубежом несравнимо меньше чем в России.
Переоборудование бывших бомбоубежищ, производственных территорий и овощехранилищ в складские помещения с последующим присвоением этим помещениям статуса «склад класса «С» или D» - это исключительно русская национальная особенность. Прежде всего, она связанна с историческими моментами приватизации этих помещений. Объекты, которые в свое время были построены именно для складских потребностей, были ориентированы на советскую плановую экономику, которая основывалась на централизованном снабжении. При этом она не выдвигала требований, с которыми столкнулись современные девелоперы, арендаторы и собственники объектов складской недвижимости, а именно увеличение отдачи от каждого квадратного метра земли или помещения и повышение скорости и эффективности обработки грузов. Логистические компании, которые пришли на российский рынок со своими технологиями хранения и переработки грузов, требовали помещений, которые бы удовлетворяли стандартам, с которыми они привыкли работать.
Резкий взрывной рост российской экономики, ажиотажный спрос на новые складские помещения, отсутствие тройственных стратегических альянсов (будущий собственник, профессиональный застройщик и кредитор) привели к появлению преимущественно спекулятивных девелоперских проектов, ориентированных на свободный рынок. При отсутствии в России стандартов, как в проектной, так и в строительной отрасли, применимых к складским помещениям международного уровня, требовалось, что бы эти стандарты кто-то придумал. Консультанты - риэлторы, как самые активные операторы рынка коммерческой недвижимости, работающие со всеми группами клиентов, начиная от инвесторов и заканчивая арендаторами, естественным образом выступили инициаторами и создателями данной классификации. Именно эти предпосылки и явились причиной создания некоего ориентира для работы в сложившихся условиях.
Склады вне формата
В тоже время, на сегодняшний день в профессиональном сообществе, как логистов, так и девелоперов постепенно появляется понимание того, что все предлагаемые классификации являются либо избыточными, либо недостаточными и зачастую не отражают реальных потребностей будущих собственников или арендаторов. При строительстве Build to Suit все пункты классификации вообще не имеют никакого значения, так как клиент предъявляет индивидуальные требования к объекту в зависимости от структуры и особенностей конкретного грузопотока.
Например, для ряда клиентов, в структуре грузооборота которых более 35% всех грузов это мелкая и малогабаритная номенклатура, а также преобладает подбор и комплектация товара, высотный склад 6-8 ярусного хранения будет нецелесообразен. Общего выигрыша от дополнительных «высотных» объемов, которого добиваются компании, работающие с паллетизированными грузами, не будет. Напротив компания столкнется с тем, что пустые верхние кубометры придется отапливать и оплачивать повышенной арендой платой за помещение класса «А». С этой проблемой сталкиваются не только компании, которые снимают готовые высококлассные помещения, но и те, кто решили строить складские площади под собственные нужды. Проще говоря, им приходится идти не ввысь, а вширь и строить помещения с рабочей высотой менее, заветных 13 метров. Если компания с подобной структурой товаропотока снимает готовое помещение ей неизбежно, за свой счет, приходиться сооружать дорогостоящие мезонины.
В этой связи интересен опыт Японии, где главным ограничивающим моментом выступает именно земля, ее там просто мало и она очень дорогая. Японцы проектируют многоуровневые склады с возможностью погрузки-разгрузки грузового транспорта, как на первом, так и на более высоких этажах.
Нагрузки на полы - тема отдельной дискуссии и напрямую связана не только с ярусностью хранения, но и с техникой, которая будет использоваться для погрузо-разгрузочных работ. Стоимость работ по сооружению плиты основания, полов и упрочняющего покрытия может составить до 15% от стоимости всех СМР по объекту. Если объект построен под конкретного заказчика, который выдал расчетную нагрузку, например 8 тонн на кв.м., при рабочей высоте в 12 м., то наверняка не возникнет проблем с последующей эксплуатацией подобного сооружения. Если же арендатор или будущий собственник получает помещение с расчетной нагрузкой 5 тонн на кв.м. при той же рабочей высоте, а его расчетные нагрузки больше или меньше этой величины, то в первом случае он переплатит, во втором получит здание, которое он не сможет полноценно эксплуатировать.
Мифы и реальность
К сожалению мифологизация и магическое воздействие классности объектов складской недвижимости на жителей регионов не имеют границ. Все хотят строить объекты класса «А» потому что это тенденция рынка, это модно и современно. Мало кто задумывается над вопросом, а вообще, какой объект необходим рынку и с какими характеристиками. Более того, в инжиниринговые компании периодически поступают запросы на разработку «технологического проекта для складского комплекса класса А».
Дабы развеять мифы, следует отметить, что технологическое проектирование, безусловно, некоторым образом привязано к объекту недвижимости и его исходным характеристикам, однако никакого отношения к классности объекта не имеет. И уж тем более нет такого понятия как «технологический проект для складского комплекса класса «А»». Некоторые региональные компании так же не могут отказать себе в творчестве на тему классификации. В некоторых регионах появляются классификации компании Knight Frank c «дополнениями». Согласно одному из таких документов, «все параметры индивидуальны для класса объекта. Его исполнение внутри класса обязательно. Несоответствие одному из параметров понижает класс на одну «ступень»». Например, среди обязательных пунктов для класса «А+», «А» и «В» присутствует кранбалка или закладная на кранбалку. Нет кранбалки - извольте на класс ниже.
Гонки с раздельным стартом
Огромный интерес всех потенциальных инвесторов к сегменту складской недвижимости, существенный неудовлетворенный спрос на качественные складские площади в размере 1,5-2 млн.кв.м. только в московском регионе, который сохраняется на протяжении последних 4-х лет, породили в буквальном смысле бум инвестирования в складскую недвижимость. Атмосферу подогревает и существенное отставание, как минимум в 2-3 раза, вводимых в эксплуатацию площадей от заявленных объемов. На сегодняшний день в России анонсировано проектов, связанных с девелопментом логистических парков и терминалов, в общей сложности на сумму около 10 млрд. долл. за период с 2007 по 2009 год.
Некоторые девелоперы дают очень смелые оценки рынку складской недвижимости. По их мнению, на каждые 1000 человек в России требуется не менее 600 кв.м. качественных складских площадей. В гонку так же включаются правительство Московской области и государственные структуры, такие например как РЖД, анонсируя планы по введению в кратчайшие сроки сотен тысяч квадратных метров качественных складов, терминальных площадок и мультимодальных комплексов. Разогретый рынок поглощает все, что создает девелоперская индустрия и требует еще.
В начале 2006 года участники рынка осторожно говорили о возможной стабилизации, и о том, что за счет большого количества проектов произойдет коррекция арендных ставок в сторону понижения. Однако этого не произошло. Наоборот, ставки выросли на 4-9% процентов. И это вселило еще большую уверенность в том, что с рынком все в порядке и надо вкладывать. Тем не менее, нельзя сбрасывать со счетов тот факт, что любой рынок развивается волнами, и рано или поздно произойдет насыщение. Закрывать на это глаза - значит не учитывать один из самых существенных рисков.
В настоящий момент из-за перегретости рынка налицо явное недопонимание между реальными потребителями складских площадей и их девелоперами. Уверенность, что объект будет поглощен рынком, пока не стимулирует к созданию проектов, в которых объект будет возводиться только под конкретных заказчиков с их индивидуальными требованиями, а не с ориентиром на классность объекта. Это неизбежно произойдет в тот момент, когда возрастут риски и упадет доходность этого сегмента. Когда? Неизвестно. Может быть через 7 лет, а может и через 2-3 года, когда на рынке появятся все анонсированные объекты и арендатор сможет выбирать. Единственное, что пока сдерживает рынок от мгновенного разрешения данного вопроса, это существенное отставание декларируемых проектов от реально построенных объектов.
Многие арендаторы и покупатели уже сейчас недовольны тем, что они получают, но пока выбирать не из чего. Выиграет, безусловно, тот, кто уже сегодня сыграет на опережение и более серьезно отнесется к своим будущим клиентам и прислушается к их требованиям и пожеланиям, а не к классности объектов. Такова международная практика, и большинство западных девелоперов, которые так же активно пытаются войти на российский рынок, работают именно так. Процесс девелопмента они начинают с переговоров, подписания контрактов о намерениях и разработки индивидуальных архитектурных и технологических проектов с будущими собственниками и арендаторами, а уже потом начинают строить.
https://www.lobanov-logist.ru/library/all_articles/55158/