Девелоперам не дают строить склады на МКАД
Несмотря на быстрое развитие логистической инфраструктуры Московской области, спрос на складские площади в регионе, по оценкам аналитиков, превышает 1 млн. кв. м, что значительно больше, чем может предложить сегодня рынок. Появление ряда качественных складских объектов класса А и В+ повлияло и на спрос. Потенциальные покупатели и арендаторы стали более разборчивы, многие из них готовы ждать выхода объекта полгода и более. По мнению некоторых логистических брокеров, необычайно перспективной зоной для строительства крупных логистических центров являются участки вдоль Московской кольцевой автодороги, многие территории рядом с которой до сих пор не освоены. Такое расположение чрезвычайно удобно для организации крупномасштабных поставок как в Москву, так и в ближнее Подмосковье.
Однако в настоящее время большинство крупных складских проектов располагаются на расстоянии до 25 км от МКАД, что легко объяснимо: при удалении от границ Москвы на 30-50 км цена участков падает более чем в два раза. А участки вдоль МКАД востребованы девелоперами, строящими торговые объекты. Guide to Property провел опрос участников рынка на тему перспективности строительства складских комплексов на МКАД.
По мнению начальника службы управления эксплуатацией техно-логистической компании \'Томилино\' Игоря Бояркина, спрос на склады вдоль МКАД, конечно, есть, но экономические и имиджевые преимущества расположения складского комплекса непосредственно на МКАД несопоставимы с затратами на выкуп земель, строительство склада и обеспечение его инфраструктуры. \'Основным фактором является стоимость земли\', - подчеркнул Игорь Бояркин. По его словам, участки чаще выделяются под строительство торговых объектов - этому способствует согласованная политика властей Москвы и Московской области.
Второй сложностью строительства складских комплексов на кольцевой автодороге является острая загруженность ряда ее участков в течение дня. По мнению Игоря Бояркина, транспортная нагрузка на МКАД, возможно, будет снижена с введением в строй Четвертого транспортного кольца в Москве и расширением пропускной способности бетонного кольца в Подмосковье. Руководитель отдела складской и производственной недвижимости компании Praedium Руслан Суворов также отметил в беседе с G2P, что расположение складских помещений вдоль МКАД особенно привлекательно для организации дистрибьюции по Москве.
По его мнению, земля в районе МКАД часто чрезмерно дорога для складского девелопмента, к тому же для склада непосредственное примыкание ко МКАД не так критично, как для торгового центра. \'Выгоднее построить склад в нескольких километрах от МКАД, на значительно более дешевой земле\', - говорит Руслан Суворов. В результате, по его мнению, из-за развитого ритейла МКАД превратился из окружной во внутригородскую магистраль.
Возможно, полагает Руслан Суворов, что ситуацию смягчит развивающийся проект центральной кольцевой автодороги (ЦКАД), одна из целей которого - перехват и перенаправление транзитных транспортных потоков на дальних подступах к МКАД. По мнению ряда участников рынка, при строительстве складских комплексов в отдалении от города Москва лишь повторяет опыт крупных мировых столиц. \'Несмотря на это, спрос на складские объекты на МКАД велик, но себестоимость таких складских объектов выходит за рамки того дохода от аренды, которую готов сегодня заплатить за них рынок, - рассказала G2P управляющий директор компании \'Эксель Холдингс\' Алла Соловьева. Стоимость земли по мере удаления от центра города уменьшается.
Соответственно участки на МКАД стоят в 2-5 раз дороже, чем в 15 км от города. Во всем мире уже давно складские и логистические парки строятся вдалеке от городов, на более дешевой земле\'. Тем не менее некоторые участники рынка считают, что строительство складских комплексов на МКАД все же может быть выгодно девелоперам. Так, директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев считает, что \'средняя ставка аренды торговых площадей даже для якорных арендаторов как минимум в несколько раз превышает ставки аренды для складских площадей\'.
По словам Ильи Шершнева, есть ряд проектов, как уже реализованных (в районе Волгоградского проспекта), так и новых логистических комплексов, которые находятся в непосредственной близости от МКАД и их выведут на рынок в 2006-2007 годах. \'Один из проектов, который мы реализуем на МКАД, находится в новой промышленной зоне Рубасово\', - добавил Илья Шершнев. Однако он согласен с другими экспертами, что перегруженность МКАД будет еще долго оставаться проблемой. \'Несмотря на высокую загруженность, альтернатив у МКАД в отношении построения логистики, рассчитанной на Москву, в ближайшие годы не будет. Разгрузить МКАД получится только в результате реконструкции бетонки, чего придется ждать еще несколько лет\', - сообщил Илья Шершнев.
06.06.06