Складской расклад: от Москвы в область
Автотрассы Подмосковья обрастают недвижимостью нового типа – быстровозводимыми складскими модулями гигантских площадей и неожиданно ярких расцветок. Их уже много, а будет еще больше: спрос компаний, рассматривающих центральный мегаполис как грандиозный рынок сбыта и торговую перевалочную базу, не удовлетворен.
Эксперты рынка говорят об этом со всей категоричностью и единодушием.
Москва на фоне других столиц
В советские времена рынка складской недвижимости практически не существовало, более того, с тех пор в этой области мы умудрились унаследовать главное качество советского метода хозяйствования – тотальный дефицит. По данным компании Jones Lang LaSalle, доля свободных складских площадей по ситуации на второй квартал 2007 г. составляла всего лишь 0,6%. Это самый низкий показатель в Европе. Для сравнения: в Милане он составляет 2,8%, в Будапеште 7,5%, а в Варшаве – 8,5%. Отметим, 0,6% – это показатель столичного региона, который сосредотачивает 30% всех грузопотоков страны.
По оценке компании Colliers International, неудовлетворенный спрос на помещения класса А составляет около 1,5 млн. кв. м. Аналитики компании отмечают неудовлетворенный спрос на специализированные склады, в частности на склады-холодильники и склады фармацевтического назначения.
Специалисты компании «Новая площадь» отмечают, что спрос на складские помещения международного класса явно превышает предложение. По мнению ведущего специалиста компании Владислава Лукиана, о насыщении рынка можно будет говорить, если предположить, что до конца 2007 г. будет предложено не менее 3 520 000 кв. м качественных площадей. Но переизбытка предложения, говорит В.Лукиан, не наблюдается даже в малопригодных для хранения помещениях класса С и D. На объекты класса А и В пул потенциальных арендаторов выстраивается за 2-7 месяцев до сдачи объекта в эксплуатацию.
Андрей Бушин, генеральный директор компании «МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость» отмечает, что большим спросом пользуются качественные складские площади, в то время как основная масса объектов представляет собой помещения класса С, и это, как правило, — реконструированные промышленные предприятия.
Особенности спроса
Самыми востребованными направлениями, по данным Colliers, остаются:
• Южное направление (Каширское и Симферопольское шоссе);
• Юго-восточное направление (Новорязанское шоссе);
• Северо-западное направление (Ленинградское шоссе);
• Западное направление (Минское и Киевское шоссе).
Наибольшим спросом пользуются крупные склады площадью свыше 10000 кв. м, в которых заинтересовано 43% потенциальных пользователей складских помещений. Спрос на такие помещения формируют крупные логистические операторы и сетевые ритейлеры.
Увеличивается спрос на складские помещения площадью 5000-10000 кв. м. За первое полугодие 2007 г. спрос на данные площади составил 26% от общего объема спроса на помещения класса А и В.
Стабильным спросом 20% пользуются помещения площадью от 3000 до 5000 кв. м.
Спрос на еще недавно самые популярные помещения площадью от 1000 до 3000 кв. м, составил в первом полугодии 2007 г. 11% от общего объема.
По мнению В.Лукиана («Новая площадь»), наибольший объем предложения прогнозируется в классе «А», по мере выхода проектов объемом от 250000 кв.м., которые для рынка Московской области становятся уже традиционными. Управляющие компании стремятся сдавать в аренду блоки от 20000 кв.м., практически оставляя за бортом игроков малого и среднего бизнеса (около 23%), которым нужна маленькая «нарезка» складских блоков по 3000 – 5000 кв.м.
И еще один показатель, объясняющий «складской бум» Московского региона. По обеспеченности складскими площадями на 1000 жителей (около 187 кв.м. при совокупном объеме площадей в классе «А» и «В») регион значительно отстает от деловых центров как центральной и восточной Европы. Если же проанализировать исключительно класс «А», то показатели России - одни из самых низких в Европе (около 74 кв.м. на 1000 жителей).
Дефицитное предложение
Если разделить рынок Москвы и области, то картина получится любопытная. По данным компании Russian Research Group (RRG), в связи с выводом большинства промзон за пределы МКАД, производственно-складские площади стали относиться к разряду невосполняемых ресурсов рынка коммерческой недвижимости Москвы.
В сегменте производственно-складских помещений наблюдается снижение объема предложения. В первом полугодии 2007 г. общее количество экспонируемых за шесть месяцев помещений составило 133 шт., что на 20% меньше количества помещений, предлагаемых в первом полугодии 2006 г.
Общая площадь предложений упала до 0,68 млн. кв.м, что на 52 % меньше общей площади предложений за первое полугодие 2006 года.
Цены на аренду
Ситуация дефицита порождает уровень цен, который, по оценкам специалистов — самый высокий в Европе.
По данным «Новой площади», средневзвешенная ставка аренды в классе «А» достигает $127 кв.м./год, по классу «В» - $114 кв.м./год. Но не стоит забывать, что арендатор оплачивает эксплуатационные и коммунальные платежи, использование офисных и технических помещений и зон отстоя длинномеров и малогабаритного транспорта. В целом совокупная ставка в классе «А» может превышать $195 кв.м./год, а в классе «В» - $152 кв.м./год.
Игроки, доходность, схемы
Самая активная группа действующих лиц на рынке - это компании транспортно-логистического сектора, котораые, отходя от практики отвлечения из активного бизнеса собственных средств, прибегают к более изощренным методам бизнес-экспансии. Компании заключают форвардные сделки, контракты по схеме sales lease back, характерные для западных рынков, косвенно подтягивая вторую группу игроков – финансово-банковские структуры.
В целом же перечень собственников настолько разнообразен, что говорить о четкой дифференциации сложно. Руслана Суворова, руководитель отдела складской и производственной недвижимости компании Praedium, считает, что собственниками являются пользователи складов – провайдеры логистических услуг, ритейлеры, торговые компании и институциональные инвесторы. При этом увеличивается доля собственников–профессиональных владельцев недвижимости инвестиционных фондов.
Эксперты говорят, что для инвестирования складской сегмент менее доходен, нежели офисный или торговый, хотя разница не столь значительна. Но с точки зрения архитектуры и технического цикла складская недвижимость менее рисковая и более инвестиционно-привлекательна. Расчеты В.Лукиана («Новая площадь») говорят о том, что доходность этого бизнеса доходит до 14,3%. Ставки капитализации колеблются от 10,7 до 12,9%. Срок окупаемости составляет 5,5-7 лет (в среднем, склад-автомат – 6 лет, склад со стеллажами – 8,2 года). По оценкам МИЭЛЬ, в среднесрочной перспективе рост розничного товарооборота и импорта будет превышать 10% в год, что делает инвестиции в складской сектор надежными и доходными. Срок окупаемости таких объектов в среднем варьируется от 5 до 8 лет.
Сложности и проблемы
Если доходность рынка довольно высока и спрос на складские квадратные метры значителен, почему же столь долгое время не удовлетворяются нужды клиентов?
Дело в том, что к обустройству склада, а главное, к его местоположению предъявляются довольно непростые требования. В группе компании ЭСПРО, реализующей сейчас два крупных проекта складских комплекса (индустриальный парк в Ногинском районе площадью 62 га и индустриальный парк «Кулон-Истра» в 40 км от МКАД, первая очередь – 50 тыс. кв.м), приводят целый перечень требований к подобным объектам и их расположению:
• участки земли промышленного назначения;
• низкая загруженность трассы (но таких почти нет, кроме Новорижского шоссе, где мало земель промназначения);
удобство заезда и выезда;
• большие площади, способные вмещать несколько функционально разных объектов;
• наличие ж/д ветки приветствуется (особенно если она может заходить на участок);
• наличие крупных населенных пунктов, потому что это ресурсы и инфраструктура, потенциальные сотрудники комплексов;
• наличие дополнительного объема коммуникаций на случай, если арендатору это понадобится;
• при покупке территорий бывших промзон есть свои сложности, в частности, приходится проводить демонтаж, согласовывать новый проект.
Прогнозы в пользу Подмосковья
Абсолютно очевидно: складской сегмент обречен на развитие, если, конечно, политическую и экономическую ситуацию не подстерегают какие-либо катаклизмы и неожиданности. Российские и зарубежные специалисты предрекают сохранение уровня текущих арендных ставок, как минимум до 2009 года. До 2008 года вероятен ввод 2,4-2,7 млн квадратных метров складских площадей высокого класса, но даже это не насытит рынок полностью. Как и прежде, спрос на качественные объекты будет расти. В связи со сложностями с земельными участками, конкуренция девелоперов усилится и отчасти их интерес сместится в региональную нишу.
Что касается Москвы, то из-за перегруженности транспортной инфраструктуры города ожидать масштабного развития складской недвижимости внутри города не приходится. Но это не значит, что складов в Москве не будет. Всегда найдутся потребители, которым склад понадобится в столице.
В области складская логистика будет развиваться на всех направлениях. Основной объем – в пределах бетонного кольца. Степень активности рынка во многом будет определяться привлечением выгодных западных инвестиционных инструментов. Договоры аренды будут заключаться на сроки более 10 лет. В плане контрактных отношений потенциальный арендатор будет иметь право выбора и предопределения удобных для него условий аренды складских помещений.