Окольцованная складами
В среднесрочной перспективе в Московской области должна появиться крупная транспортная магистраль - Центральная кольцевая автомобильная дорога (ЦКАД). Ее концепция уже одобрена всеми министерствами и ведомствами и сейчас идет бесконечный процесс согласований «красных линий». Планируется, что эта магистраль, которую, может быть, сделают платной, видоизменит транспортную схему Москвы, и она станет местом сосредоточения складских объектов.
Впрочем, это только планы. Несмотря на то что решение о строительстве дороги было принято давно, до сих пор полностью не утверждены границы земельных участков, по которым она будет проходить. Хотя, безусловно, ориентировочные контуры ЦКАД видны уже и сейчас. Известно, например, что часть трассы будет построена на базе уже существующих дорог. Речь идет о Московском малом и большом кольце, а также об участках магистралей М-1 (Москва - Минск) протяженностью 41,2 км и М-10 (Москва - Санкт-Петербург) протяженностью 38,6 км.
Хотя осторожность здесь вполне объяснима. Понятно, что реализация такого масштабного проекта затронет интересы многих людей. Для одних землевладельцев строительство ЦКАД обернется капитализацией земли, для других - снижением ликвидности. Поэтому механизмы реализации программы власти решили продумать основательно. На сегодняшний момент известно только, что «красные линии» в градостроительном плане менялись уже много раз.
Сроки окончания строительства ЦКАД также пока не определены. По одним источникам, это произойдет в 2015 году (концепция ЦКАД), по другим - в 2025-м (Министерство регионального развития РФ). Остается добавить, что инвестирование осуществляется по схеме государственно-частного партнерства. Предполагается, что часть расходов бюджетного финансирования возьмет на себя правительство Московского области.
Склады
Но уже сегодня ясно одно. Ввод в эксплуатацию новой кольцевой автодороги может дать дополнительный толчок к развитию складской недвижимости на территории Московской области. Перспективность региона как крупного транспортно¬го и логистического хаба бесспорна. Российская столица стала за последнее время не только громадным центром потребления (что уже диктует создание логистических парков), но и крупнейшим транзитным и перевалочным пунктом. Транспортная схема страны такова, что львиная доля импортных и экспортных грузов, предназначенных для российских регионов, проходит через Москву.
Более того, по прогнозам экспертов, объем транзитных потоков, который сейчас составляет до 30 млн. тонн, со временем будет только увеличиваться и к 2010 году составит 60-65 млн. тонн.
Строительство складских объектов на ЦКАД, с одной стороны, позволит снизить себестоимость перевозок, с другой - распределить нагрузки на транспортную систему более-менее равномерно. При этом эксперты единодушны - львиная доля складских объектов будет перехватывать транзитные грузы. «Потенциальные арендаторы таких комплексов - крупные логистические компании, работающие на региональные рынки, - говорит Виталий Антонов, генеральный директор «Эспро Девелолмент». - Именно на их бизнес появление ЦКАД окажет самое благоприятное воздействие».
По словам Андрея Бушина, генерального директора «МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость», работать на регионы будут до 80% логистических комплексов, расположенных в районе ЦКАД. Остальные площади будут снабжать товарами Москву.
Как отмечает Максим Шакиров, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International, появление логистических парков рядом с ЦКАД перераспределит существующие грузовые транспортные потоки. Перехватывая товары на дальних подступах к Москве, складские объекты, которые будут ориентированы на регионы, позволят частично разгрузить и городские улицы, и радиальные выходы из Москвы от движения транзитного большегрузного транспорта.
Технопарки
Создание технопарков, как известно, стало одной из приоритетных задач, стоящих перед страной. Еще правительством Михаила Фрадкова был подготовлен законопроект, определяющий степень участия государственных структур и порядок взаимодействия с частными инвесторами. Что касается Московской области, то здесь уже два года действует программа по созданию промышленных округов, подписанная губернатором МО Борисом Громовым. Развивать в зоне ЦКАД формат технопарков логично, однако насколько эти планы реалистичны - большой вопрос. Понятно, что посреди чистого поля, пусть и у ЦКАД, высокотехнологичный бизнес зарождаться не может - ему нужны развитая инфраструктура и коммуникации. «Только при соблюдении этих условий стоит ожидать появление технопарков в зоне ЦКАД», - уверен Максим Шакиров.
Отметим, что государство хотя и декларировало желание сделать ЦКАД зоной деловой активности, однако как будет на самом деле, никто не знает.
Впрочем, формирование технопарков в Московской области и без ЦКАД идет полным ходом. Поскольку основными инвесторами создания технопарков (как, впрочем, и других государственных программ), выступают, как правило, частные структуры, любой собственник, приобретая большие земельные участки, может стать участником этой государственной программы. Как отмечает Роман Бурцев, управляющий партнер, директор департамента индустриальной и складской недвижимости и земли компании Knight Frank, так сформировалось уже около 12 площадок, каждая из которых привязана к городам-спутникам (Раменское, Домодедово, Кашира, Клин, Можайск, Пушкино, Дубна и другие). Почему технопарки развиваются именно там, а не в зонах новой кольцевой дороги? Все по тем же причинам. «На ЦКАД нет инфраструктуры, нет коммуникаций, - отмечает Роман Бурцев. - А производство сопряжено с потреблением большого количества воды, газа и электроэнергии. Ситуация развивается таким образом, что все необходимые мощности как раз можно получить только в районах больших городов-спутников. По этим причинам, скорее всего, технопарков на ЦКАД не будет».
Помимо этого по причине географической удаленности технопарков на ЦКАД их потенциальные арендаторы почувствуют острую нехватку квалифицированных кадров, так необходимых для высокотехнологичной отрасли. Готовить их должны профессиональные технические училища, которые находятся в более-менее крупных городах.
Реальность
С вводом в эксплуатацию новой трассы дополнительные преимущества получат те складские объекты, которые и так расположены в районе «бетонки» (часть ЦКАД, как уже отмечено, будет построено на ее базе). Даже если складские корпуса не будут примыкать непосредственно к ЦКАД, дела поправят транспортные развязки.
Появление новой трассы, по словам Виталия Антонова, безусловно, повлечет строительство и новых индустриальных объектов. В последнее время на рынке складской недвижимости и так наметилась тенденция децентрализации - складские объекты стали появляться все дальше от Москвы на земельных участках с хорошей транспортной доступностью. Строительство ЦКАД только поможет тем, кто не решается осваивать далекие от Москвы земли. «С появлением ЦКАД компании перестанут бояться «уходить» от МКАД далее 10-30 км», - отмечает Максим Шакиров.
По словам Романа Бурцева, прогнозировать появление логистических парков можно на всех пересечениях с будущим ЦКАД. Будет развиваться Ленинградское, Щелковское, Дмитровское, Симферопольское, Ярославское направления. Интерес со стороны девелоперов будут вызывать и те города-спутники, которые расположены в районе ЦКАД.
«Сейчас можно с уверенностью говорить о том, что строительство ЦКАД значительно повысит активность рынка, - уверен Виталий Антонов. - Мы ожидаем появления большого количества новых проектов, возможно, новых игроков рынка. В результате произойдет расширение пред¬ложения складов классов А и В, увеличится конкуренция».
Содействовать этим планам, по идее, должна программа правительства Московской области по созданию промышленных зон. «По крайней мере, наиболее благоприятные условия при развитии инфраструктуры в районе ЦКАД созданы для компаний, готовых инвестировать в технопарки и логистические комплексы, - говорит Андрей Бушин. - Известно, что правительство области обещает пришедшим в программу инвесторам содействие: сокращение сроков согласования проектной документации, предоставление некоторых налоговых льгот. И даже помощь в привлечении кредитных ресурсов российских и иностранных банков, международных финансовых организаций».
Отметим некоторые проекты. Так, например, компания «Эспро Девелопмент» уже объявила о начале строительства логистического парка «Восточный». «Соседство с ЦКАД уже сейчас становится его конкурентным преимуществом»,- комментируют в «Эспро Девелопмент».
О своих планах реализовать в Солнечногорском районе Подмосковья (вблизи деревни Радумля) логистический комплекс площадью более 700 тыс. кв. м заявила компания «Промсвязьнедвижимость». Если эти планы осуществятся, то компания братьев Ананьевых станет крупнейшим наравне с «Евразией Логистик», МЛП и Giffels девелопером складских объектов в Подмосковье.
Имеется и ряд других проектов. Компания «КомСтрин» собирается построить индустриальный парк «Ступино» в юго-западной части Ступинского района, около поселков Псарево, Алеево, Алеево-2 и Тишково перед въездом в город Ступино. Предполагается, что площадь застройки составит 800 га. «КомСтрин» возведет порядка 610 тыс. кв. м. Более половины площадей индустриального парка будут занимать производственные мощности, около 30% займут логистические центры и примерно 10%-офисы. В индустриальный парк «Ступино» попадают уже действующие на территории района заводы компаний Mars и Campina, а также строящееся предприятие «Исратэк».
«Парк Логистики Малино» собирается реализовывать одноименный проект на земельном участке общей площадью 40 га, расположенном в районе поселка Малино. Участок примыкает к Большему московскому кольцу - дороге А-108. На данном участке планируется построй крупный логистический центр площадью 120 тыс. кв. м.
Также планируется строительство Индустриального парка «Пересвет», в рамках которого должно появиться 415 тыс. кв. м складских помещений, а на границе города Можайска, в 88 км от Москвы, появится индустриальный парк «Можайский» (общая площадь участка - 289 га).
В то же время нельзя не отметить, что строительство ЦКАД - пока очень отдаленная перспектива. И как будет развиваться рынок складской недвижимости - сказать непросто. Пока же строительство складских объектов тормозят общие экономические проблемы. «На данный момент времени не наблюдается сильной активности частных инвесторов в отношении складской недвижимости на ЦКАД, - констатирует Андрей Бушин. - Главная причина - отсутствие явно выраженного спроса на подобные объекты. Нужно учитывать и тот факт, что трасса А-107 и окрестности не до конца освоены и для частных инвесторов есть еще поле для деятельности».
Максим Шакиров также обращает внимание на отсутствие единой и ясной программы развития территорий вокруг ЦКАД. «Появление рядом со ЦКАД складских и индустриальных объектов выглядит разумным и естественным, - говор эксперт.- Но надо очень осторожно и взвешенно относится к заявленным миллионам квадратных метров складских площадей, так как их появление будет зависеть от многих факторов: экономической и финансовой ситуации в стране, технических и финансовых вопросов, связанным со строительством, а главное, спросом со стороны рынка».
Действительно, сказать, что рынок складской недвижимости развивается стремительными темпами, пожалуй, нельзя. Свое влияние оказал и кризис ликвидности, осложнивший инвесторам путь к дешевым и «длинным» деньгам. Проблемы финансирования заставили многих девелоперов отказаться от ранее анонсированных планов по строительству склада. Этими же причинами объясняются срывы сроков строительства, что бы ни говорили многие девелоперы.
Много неясного и в отношении того, на каких условиях будут привлекаться инвесторы. Понятно, что они напрямую связаны с правовыми вопросами. Как будут изыматься земли под развитие инфраструктуры вокруг ЦКАД? Каковы условия получения объектов в собственность и многое другое? «Пока не будут решены эти и многие другие вопросы, вряд ли инвесторы будут вкладывать свои средства в развитие прилегающей инфраструктуры», - заключает Макс Шакиров.
Александр Аргунов