Эвелина ШИШКОВА
Редактор-эксперт журналов «Складские технологии» и «LOGISTICS&MANAGEMENT/ЛОГИСТИКА И УПРАВЛЕНИЕ»
Обзор холодных складов Московского региона
Товарооборот продукции, требующей низкотемпературных режимов хранения, продолжает расти, вызывая дефицит специальных складских площадей. Ситуация выглядит особенно критической в Москве и Московской области. Какова на сегодняшний день реальная возможность аренды низкотемпературных квадратных метров?
Есть ли свободные холодильники
Как отмечают эксперты компании Knight Frank, рынок складов-холодильников переживает далеко не лучшие времена. Многие проекты не вводятся вовремя из-за сложностей, возникших в ходе реализации, а некоторым вообще не суждено воплотиться. Так, не увидит свет проект российского девелопера «Интерстатус», отказавшегося от планов строительства спекулятивного склада.
В феврале 2008 года обрушился высотный склад компании «Мираторг», построенный в середине 2007-го. Этот складской комплекс в Домодедово на 23 000 паллето-мест был введен в эксплуатацию в начале текущего года. Половину площадей предполагалось использовать для собственных по--требностей, а оставшуюся – для сдачи в аренду. Через две недели после об-рушения высотной зоны комплекса были восстановлены операции на мощностях 10 000 паллето-мест, и действующие на данный момент площади отвечают потребностям компании.
По данным Knight Frank, в начале сентября 2007 года введена в эксплуатацию 1-я очередь городского распределительного центра ЗАО «Виктория» площадью 17 000 м2. Это комплекс для хранения, переработки и продажи продуктов и овощей. Производственные мощности предприятия позволяют единовременно завозить, хранить и реализовывать 100 000 т продукции, в том числе 15 000 т скоропортящейся, нуждающейся в холодном хранении. Вторая очередь тоже была запущена в 2007 году – это терминал площадью свыше 27 000 м2, рассчитанный на единовременное хранение 48 000 паллето-мест товара.
Эксперты Knight Frank сообщили о введении во II квартале прошлого года в эксплуатацию 2-ой очереди склада «КПД-Терминал». Общая его площадь составляет 19 500 м2, а емкость – 36 500 паллето-мест. К этому же времени был построен терминал Terra-Logistica компании ЗАО «Фудлайн» общей площадью 7000 м2 на Алтуфь-ев-ском шоссе, половина площадей которого выделена под холодильные склады. Объем хранения – более 22 000 паллет при 8-ярусном стеллажном хранении. Темпера-турные режимы: глубокая заморозка (–22 °С), для охлажденных товаров (от +2 до +6 °С).
По информации компании Praedium, холодные складские площади в 2007 году пополнились на 6500 м2 за счет склада глубокой заморозки СК «Springs Park» на Егорьевском шоссе, и в 2008 году на 9180 м2 благодаря вводу среднетемпературного склада «КПД-Терминал».
Будут ли строиться холодные склады
Несмотря на то что строительство низкотемературных складов сложнее обычных из-за инженерных систем и оборудования, рынок постепенно пополняется новыми площадями. Чаще всего их возводят для собственных нужд.
В конце августа 2008 года ООО «АгроЛогистика» планирует запуск стеллажного комплекса глубокой заморозки в г. Сходня Московской области площадью 4000 м2 на 8500 паллето-мест. Причем уже известно, какие арендаторы займут 1/3 часть склада.
В Химках Московской области в складском комплексе компании «Севертранс» в сентябре 2008 года в дополнение к холодильной камере объемом 8000 м3 (около 1600 паллето-мест, где на данный момент свободно 500 паллето-мест) будет введена в эксплуатацию морозильная камера объемом 4000 м3. Ведутся переговоры с потенциальными пользователями морозильником, но ни один договор еще не подписан.
СК «Садко» намерен в конце 2008 года и весь 2009 год строить среднетемпературные склады для аренды общей площадью 7800 м2. Специалисты компании объяснили это тем, что Роспотребнадзор настоятельно рекомендовал производить определенные мясопродукты из охлажденного мяса птицы, а не из замороженного. В связи с этим Главным государственным санитарным врачом РФ 7 июня 2008 г. было подписано постановление № 30 «Об утверждении СанПиН 2.3.2. 2362-08». Фактически этот документ затрагивает интересы нескольких сфер бизнеса и задает вектор развития предприятиям мясоперерабатывающей промышленности, логистическим операторам, девелоперам и строителям складских комплексов, а также производителям холодильного оборудования, работающего в соответствующих режимах.
В более далекой перспективе эксперты Knight Frank отметили холодильный склад в рамках комплекса «Агротерми-нал». Его сдача в эксплуатацию запланирована на II квартал 2009 года. Площадь морозильных камер составит 5700 м2, а холодильных – 11 500 м2.
Еще один проект намерена развивать голландская компания Partner Logistics Europe. Это будет высотный склад. Заявленная емкость – 40 000 палле-то-мест при температуре –24 °С и 20 000 паллето-мест при режиме от +2 до +12 °C. Планируемый срок ввода комплекса в эксплуатацию – III квартал 2010 года.
Вакантные площади
Эксперты Knight Frank акцентируют внимание на закрытости холодильного сегмента рынка складской недвижимости, которая обусловлена нежеланием большинства компаний делиться информацией о размерах и качестве занимаемых площадей. На вопрос об имеющихся площадях готовы отвечать лишь 30% компаний.
По экспертным оценкам, удовлетворенный спрос находится в пределах 470 000–530 000 м2 (исходя из предположения, что суммарная площадь предлагаемых собственных и спекулятивных складов составляет 480 000–520 000 м2). Таким образом, на долю вакантных холодных площадей приходится не более 1–2%.
Стоит отметить, что ряд компаний владеет собственными рефконтейнерами, используя их в качестве стационарных холодильных камер для хранения своей продукции. Что подтверждает насущную необходимость в новых холодильных помещениях с разумной арендной ставкой.
Склады для экзотики
Вероятно, можно пренебречь правильным хранением таких товаров, как парфюмерия, вина, сигары, и хранить их в условиях, какие удалось найти на рынке складской недвижимости. Среди специалистов в области логистики и девелоперов на эти товары даже распространился термин «экзотический сегмент рынка». Эти категории товаров занимают большой объем рынка как в количественном, так и в стоимостном выражении. Следовательно, соблюдение температурных режимов для них является необходимостью с точки зрения прибыли. В настоящее время большинство дистрибьюторов и продавцов нередко пренебрегают температурными требованиями к хранению товаров этих категорий, если это не приводит к внешне заметной порче продукции. Покупатель не всегда хочет подавать рекламации из-за плохого качества товара, чаще всего он просто выльет забродившее вино или выбросит крем, разложившийся на ингредиенты. Однако удорожание и увеличение объемов дорогостоящей продукции этих категорий в скором времени могут привести к тому, что возврат некачественного товара и рекламации станут массовым явлением.
Это заставит дистрибьюторов подходить к вопросам хранения более тщательно, и возникнет необходимость в складах с соответствующим температурным режимом:
для сигар шкафы с температурой от +5 до +22 °С;
сыру лучше обеспечить климат в пределах от +8 до +16 °С;
парфюмерия «предпочитает» температуру от +5 до +25 °С;
Спектр товаров, требующих специальных температурных режимов, очень широк, и поэтому постепенно будет расти и сегментироваться рынок низкотемпературных складов.
Пока же данные, предоставляемые экспертами рынка коммерческой недвижимости, свидетельствуют о том, что не удовлетворена потребность в обычных складских помещениях и масштабного развертывания низкотемпературных складов в ближайшем будущем ожидать не стоит.
Ставки на холодильных складах
Девелоперы жалуются на дороговизну реализации проектов складов холодного типа, владельцы говорят о сложностях в эксплуатации и большой стоимости обслуживания. Однако и арендная плата за холодные склады гораздо выше, чем за обычные, так же как и стоимость ответственного хранения. Пока эти ставки остаются стабильными, на уровне 2007 года.
По данным специалистов Knight Frank, в Москве и области ставки аренды на холодильные склады варьируются от $200 до $380 за 1 м2 в год с учетом коммунальных платежей, операционных расходов и НДС. Для города наиболее характерен диапазон от $350 до $380 за 1 м2 в год с учетом дополнительных платежей, при этом стоимость аренды камер шоковой заморозки может достигать $600 за 1 м2.
Стоимость аренды зависит от качества предлагаемых площадей. На модернизированных хладокомбинатах в Моск--ве ставки иногда могут быть ниже и составлять $300 за 1 м2 в год с учетом коммунальных платежей, операционных расходов и НДС.
При определении ставки аренды нового склада девелопер стремится достичь показателей доходности не ниже, чем для обычного склада класса А, и выходит на величину в диапазоне от $260 до $310 за 1 м2 в год без учета коммунальных платежей, операционных расходов и НДС.
Свыше 55% площадей всех спекулятивных холодильников в Москве и области сдается в аренду. Остальные площади предлагаются вместе с услугами ответ-ственного хранения, стоимость которого составляет от $0,9 до $1,9 с учетом НДС за 1 паллето-место в сутки.