Складской мейнстрим
Строящийся компанией Multinational Logistics Partnership (MLP) на границе Ленинградской области и Петербурга складской комплекс площадью 210 тыс. кв. м сегодня самый крупный на Северо-Западе проект такого рода. Первая очередь комплекса «Уткина Заводь» введена в конце 2007−го, полностью логистический парк будет сдан в сентябре этого года. За ним последует аналогичный по масштабам комплекс в индустриальной зоне «Шушары».
Первой в России заявив о планах создания сети логистических комплексов, MLP намерена построить к 2009 году 1,5 млн кв. м складов класса «А». Один из основателей MLP и учредившей ее компании Pascalis, Gardner & Partners (PGP) – Мишель Паскалис. Француз (частично русского происхождения), с 1993 года работающий на рынке российской коммерческой недвижимости, он способствовал приходу Auchan, IKEA и других западных компаний. В интервью обозревателю «Эксперта С-З» президент и управляющий партнер PGP и MLP Мишель Паскалис рассказывает о тенденциях и перспективах рынка складской недвижимости, переживающего бум и в Санкт-Петербурге.
Сетевая ставка
– Почему, создавая собственный девелоперский бизнес, вы выбрали сегмент складской недвижимости, ведь в качестве консультанта вы около десяти лет занимались недвижимостью торговой?
– Замечу, что когда я был управляющим директором Jones Lang LaSalle по Центральной и Восточной Европе, мы занимались не только торговой недвижимостью. Хотя моей специализацией действительно была торговля…
В складскую недвижимость мы пошли благодаря стечению ряда обстоятельств. В 2003−2004 годах, создав PGP, мы смотрели на различные сегменты, но складская недвижимость была абсолютно непаханым полем и здесь имелись огромные возможности. Точно так же десять лет назад, когда я начинал заниматься торговой недвижимостью, почти ничего не было (только киоски и уличные магазины). Рынок складской недвижимости оказался пустым и очень интересным, при этом наблюдался явно растущий спрос на качественные складские площади. Между тем в Москве тогда было менее 1 млн кв. м хороших складов (даже не класса «А»), а, например, в Милане, сопоставимом с российскими столицами, – около 20 млн кв. м. Строили зачастую что попало и где попало! Весьма примитивной была и структура сделок. Договоры аренды включали одну общую цифру (за месяц или год), и лишь с нашим приходом на рынок в структуре договоров стали выделяться арендная плата, операционные расходы, цены за электричество и воду, НДС…
Первоначально ожидалось, что складской сегмент рынка будет быстро взят крупными международными логистическими девелоперами. Серьезные позиции мог занять ProLogis, однако он, по сути, ушел с рынка недвижимости, не сумев как девелопер сделать качественные складские комплексы. У этой компании мы приобрели участок в Московской области для строительства первого логистического парка.
Наконец, один из наших акционеров – Александр Мамут – тоже хотел инвестировать в складскую недвижимость, что вполне соответствовало нашему видению перспектив рынка.
– Чем продиктовано стратегическое решение о создании крупной сети логистических комплексов в различных регионах?
– В своей стратегии развития мы исходим из следующих принципов. Во-первых, чтобы быть успешным в России, нужно стать крупным игроком – благодаря этому, в частности, можно приобретать серьезную поддержку банков и привлекать инвесторов. Во-вторых, основные наши клиенты – логистические операторы, работающие не только в Москве и Питере, но и в масштабах Российской Федерации и стран СНГ, и они заинтересованы в создании сети наших складских комплексов. В-третьих, мы верим, что капитализация компании будет выше, когда имеется сеть, а не просто отдельно стоящие объекты.
– Наверное, можно экономить и за счет использования типовых проектов?
– В этом и прелесть складской недвижимости. У нас один стандартный, типовой проект, который мы, конечно, постоянно пытаемся улучшать и делаем разные мастер-планы, учитывающие специфику места.
– Какими факторами определяется география размещения складских комплексов?
– Есть очевидные города: Москва и Петербург – для России, Киев – для Украины. А дальше мы работаем, проводя исследования рынка и учитывая три основных обстоятельства.
Во-первых, покупательную способность региона или города: берем города-миллионники и сравниваем, сколько там тратится денег на покупку товаров. Мы считаем, что логистика идет за ритейлом на те рынки, где есть хороший спрос и платежеспособное население. Во-вторых, учитываем, естественно, запросы наших арендаторов. И в-третьих, смотрим, каков может быть уровень конкуренции. В Петербурге имеется весьма мощный рынок, хотя он в несколько раз меньше, чем в Москве. А в некоторых городах-миллионниках нужна осторожность: если построить 300 тыс. кв. м складов, это будет уже перебор. И если в таких городах кто-то начинает строить до нас, мы не идем туда.
– И в каком состоянии на сегодня реализация вашей сетевой программы, предусматривающей строительство 1,5 млн кв. м складов?
– Она рассчитана до 2009 года. Фактически мы уже построили 0,5 млн кв. м – в Москве, Петербурге, Подольске, Киеве. Сейчас заканчиваем вторые очереди комплексов в Питере, Подольске и Киеве. В настоящее время приобретена земля и начинается работа в Новосибирске, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону и Саратове. И еще в двух городах покупаем землю.
Долгоиграющая перспектива
– Почему для строительства в нашем регионе первого комплекса вы выбрали территорию Ленинградской области, а не Петербурга – это связано с какими-то договоренностями о поддержке с администрацией области?
– Все просто. Участок в Уткиной Заводи, на границе с Петербургом, я покупал, когда еще только начиналось строительство КАД. Такой же участок площадью 40 га приобрел в Шушарах (примерно в то время, когда закладывался завод Toyota), но тогда было еще очень далеко до строительства Софийской улицы, которая подойдет к нашему участку. Первой, по планам развития дорожной инфраструктуры, должны были построить КАД, поэтому и проект в Уткиной Заводи мы реализовывали в первую очередь. Теперь уже полным ходом строится Софийская улица, и, надеюсь, получив летом разрешение на строительство комплекса (200 тыс. кв. м), в конце 2008 года мы сможем начать работы по возведению первой очереди.
Что же касается политической поддержки, то нас очень хорошо встретили в Ленобласти, где мы работали с губернатором и вице-губернатором, успешно взаимодействуем и с администрацией Санкт-Петербурга в лице вице-губернатора Юрия Молчанова. Но в обоих случаях мы покупали землю самостоятельно, на вторичном рынке. Хотя с участком в Уткиной Заводи нам особенно повезло. Частная компания, у которой мы приобрели 40 га из принадлежавших им 150 га, реализовала для всей территории проект индустриального парка, и к нашему участку были подтянуты дороги и инженерные коммуникации. Во всех остальных регионах нам приходится самим заниматься и дорогами, и инженерией.
– Согласны ли вы с прогнозами, что региональный складской рынок может насытиться уже к 2010 году?
– Абсолютно не согласен. Если смотреть на долгосрочную перспективу, то, я думаю, рынок будет расти еще в течение десяти лет – вместе со всей российской экономикой. Может быть, в Петербурге построят не 20 млн кв. м, как в Париже или Милане, но по крайней мере можно говорить о 10 млн кв. м качественных складов. Да, в Москве сегодня самый мощный рынок, в том числе потому, что многие склады вокруг столицы используются для потребностей других регионов. Но для Питера очень существенным плюсом является то, что через него проходит основной коридор импорта, и можно ожидать, что и здесь будут расти важные для России склады.
Однако в перспективе могут возникать непродолжительные колебания – где-то на полгода – в связи с появлением на рынке избыточного предложения, вызванного вводом сразу трех-четырех крупных складов. Например, во втором полугодии 2008 года будет сдано в эксплуатацию около 500 тыс. кв. м складов и рынок не сможет сразу взять все эти площади. Впрочем, арендаторам не следует рассчитывать на какие-то скидки во время таких пиков. Цены на рынке, стабилизировавшиеся в Питере на уровне около 125 долларов за 1 кв. м в год, уже не снизятся. Все игроки понимают, что, учитывая рост себестоимости строительства, лучше чуть-чуть подождать, чем делать скидку.
– То есть уже не будет такого, как с первой очередью комплекса «Уткина Заводь», которая была полностью сдана в аренду еще за полгода до ввода в эксплуатацию?
– Еще раз подчеркну: речь идет о непродолжительных, примерно шестимесячных, превышениях предложения… «Уткина Заводь», включая уже вторую очередь, заполнена на 80% – остается около 40 тыс. кв. м. Уверен, к сентябрю, когда мы сдадим комплекс, будет найден последний арендатор. Но, конечно, конкуренция на рынке Питера весьма высока. Московский рынок, где в этом году сдается 300−400 тыс. кв. м складов, гораздо больше, чем в Петербурге, и в Москве абсолютно нет проблем с поиском арендаторов.
– Насколько существенным фактором конкуренции оказывается местоположение складских комплексов? Например, в той же Уткиной Заводи «М-Индустрия» намерена построить комплекс площадью 95 тыс. кв. м.
– Наш комплекс уже построен и почти весь сдан в аренду, поэтому для нас это не конкурент. Хотя, разумеется, для складской недвижимости место очень важно. Мы смогли приобрести уникальный участок в Уткиной Заводи – рядом с единственным работающим съездом с КАД, и уже ни у кого не будет столь привлекательного места. Понятно, что разница в пять-десять минут езды для логистики не столь принципиальна, тем не менее арендаторы все равно выбирают склады, которые расположены наиболее удобно и близко к ключевым магистралям. Несомненно, будет заполнен и наш комплекс в Шушарах – в 500 м от завода Toyota, в центре огромной индустриальной зоны.
На троих?
– Несколько лет назад строить склады ринулись не только логистические компании, но и девелоперы, специализировавшиеся на жилье, офисах, торговых центрах. Сохранится ли эта тенденция или рынок инвестиций в складскую недвижимость станет все-таки более специализированным?
– Два года назад многим компаниям казалось, что складская недвижимость – это Эльдорадо. Финансовые модели показывали хорошую доходность, связанную с тогда еще относительной дешевизной земли, доступностью электроэнергии и т.д. Но затем стало выясняться, что склады строит гораздо меньше компаний, чем было заявлено. Да, можно купить землю. Труднее, но можно создать команду, способную реализовать крупные проекты, хотя на практике не всем суждено даже получить разрешение на строительство. Но сегодня, в условиях финансового кризиса, самой большой проблемой стало получение кредитов, а ведь каждый из наших проектов требует 100−200 млн долларов. Для новых игроков на рынке это практически невозможно. Наконец, в целом себестоимость строительства так выросла, что складское Эльдорадо с высокой доходностью осталось в прошлой жизни. Три года назад доходность составляла 15%, а сейчас – 12, при этом ставка по кредитам в российских банках – 12−15%. В настоящее время по нашим существующим объектам срок окупаемости – шесть-семь лет при доходности 15%, по новым же проектам показатели хуже.
В общем, сейчас происходит очень серьезное изменение рынка, пусть и не для всех еще заметное. Выживут только самые сильные и уже профессионально состоявшиеся: самодеятельность уйдет! На наш взгляд, останется три наиболее крупных игрока – «Евразия», Raven Group и мы. Останутся и некоторые серьезные местные игроки – умеющие строить, получать согласования и способные привлекать большие деньги. Но их стратегия – строить склады и сразу продавать.
– Не собирается ли компания PGP развивать другие направления, например торгово-развлекательные комплексы?
– Нет. Для PGP проект MLP – первый серьезный проект, и мы хотим довести его до ума. Тем не менее мы серьезно думаем о возможности делать и другие вещи. Конечно, рынок торговли по всей России переживает бум, однако и на этом рынке есть еще абсолютно нетронутые ниши. Какие? Пока не скажу…
www.retailer.ru