Цену определяет локация
01.10.2007Существует незыблемое правило, по которому большинство складов и логистических центров размещаются не внутри городов, а вне их. Наилучшие места их размещения — это пригородные территории, вблизи автомобильных трасс и транспортных развязок. Но в наших городах, включая столицу, от прошлых времен осталось наследие, с которым приходится расставаться. И чем быстрее, тем лучше
Поскольку львиная доля складов все еще находится в самом городе (а не в предместье, как принято), то ситуацию приходится менять.
Несколько слишком интенсивное движение большегрузных машин по городу может иметь далеко идущие последствия, привести к перебоям в снабжении, самым негативным образом сказаться на жизнедеятельности столицы. В свою очередь городская «зажатость» — не где размещены склады, какого они качества?
В Киеве, как и в других мегаполисах и крупных городах страны, большинство ныне функционирующих хранилищ — это давно построенные склады или же перепрофилированные под них производственные помещения ослабленных, либо обанкротившихся предприятий. Уже вследствие своего происхождения они находятся внутри, а не вне городов. Как уровень оснащенности таких складов, так и их локация тормозят развитие бизнеса. И не только в сфере автоперевозок и логистики. Поскольку существенно сказываются и на состоянии смежных секторов экономики. Дело в том, что расширять, модернизировать складские хозяйства внутри городов невыгодно из-за опережающего роста цен на землю, а вывод их за город тоже затруднен необходимостью менять часть персонала, поскольку не все специалисты соглашаются ездить на работу в пригороды...
Сложившаяся ситуация понуждает к принятию оптимальных решений. И сводится все к тому, что строить современные логистические центры следует за городом, вблизи стратегических автотрасс. Такой подход диктуют складывающиеся цены. Дефицит современной складской недвижимости приводит к тому, что ставки на ее аренду в Киеве сегодня уже выше, чем в Праге, Бухаресте, Варшаве, Москве... По подсчетам директора ООО «Найт Френк» Станислава Германа, в Польше цены на аренду складской недвижимости примерно в полтора раза ниже, чем в Украине.
Особенно неблагополучна ситуация в регионах. По свидетельству местных девелоперов, во Львове стоимость аренды складской недвижимости за последнее время возросла на 30 процентов (аренда старых складов с устаревшим и минимальным оборудованием обходится в 3-4 доллара за кв. м, а таких, которые по оснащению приближаются к классам «А» и «В», - 12-15 долларов). Но фирмам, создающим или расширяющим бизнес, даже при таких ценах найти склад довольно сложно. В Харькове, Днепропетровске и других мегаполисах с удовлетворением спроса на складскую недвижимость ситуация не лучше. Обустроенных складов в свободном обороте просто нет.
Крупные государственные предприятия или те, что созданы на их основе, пользуются, как правило, оставшимися в наследство от советских времен складами. Крупные международные компании в этих условиях предпочитают полагаться на свои силы. Так, в Харькове бельгийская компания Ahlers logistic and Maritime Services построила для табачной компании Philip Moris складские помещения на 11 тыс. кв. м, как и задумывалось. Но впоследствии действия партнеров вышли за рамки сложившейся практики. И, расширяя складской бизнес, компания вынесла часть площадей на свободный рынок.
И не только в Харькове. В Днепропетровске, выкупив недостроенное помещение обанкротившегося мясокомбината, Ahlers обустраивает современный таможенный терминал — снова-таки для Philip. В строй вводится 3,5 тыс. кв. м складских помещений и 1 тыс. — офисных. А особенность ситуации в том, что в Днепропетровске, как и в Харькове, наконец-то появятся предложения высококачественной складской недвижимости — представители компаний высказывают намерение около 40 процентов площадей выставить на свободный рынок.
Ситуация может измениться и уже меняется по мере того, как складской бизнес перемещается туда, где ему в основном и надлежит быть — за город, вблизи наиболее оживленных транспортных артерий. Вернувшись к расчетам Станислава Германа, узнаем, что стоимость аренды современных складских помещений в столице составляет 12-15 долларов за кв. м (без НДС), а за городом она значительно меньше: от 9 до 10 долларов. Этот разрыв станет еще значимей, если учесть, что в столице складской недвижимости класса «А», по существу, нет, а в пригородах появились первые логистические центры, оснащенные всем набором услуг. И все бы хорошо, но назревшее переустройство логистических систем вокруг столицы тормозится наложенным мораторием на куплю-продажу земли сельхозназначения.
Правда, проведенные ранее сделки и заинтересованность местных властей в инвестициях несколько смягчили ситуацию с выделением земли. По оценкам экспертов, в нынешнем году предложение земельных участков под складскую недвижимость возросло по сравнению с прошлым более чем в два раза. Это — лучшее свидетельство происходящих сдвигов, растущего взаимопонимания между предпринимателями, выкупающими земельные участки или берущими их в аренду для ведения складского бизнеса и местными властями, стремящимися привлечь побольше инвестиций, создать рабочие места и в то же время не нанести природе существенного вреда.
Конечно, до такой ситуации, как, скажем, в Чехии, где власти берут на себя все заботы, которые облегчают жизнь инвесторов и их партнеров по бизнесу (самостоятельно выкупают землю у собственников, если необходимо - меняют ее целевое назначение, подводят все коммуникации), столичному региону, как и стране в целом, еще далеко, но движение происходит именно в этом направлении.
В Броварах и районе, в Борис-поле и пригородных селах власти произвели зонирование территорий, определили целевое назначение земельных участков, не забыв при этом и нужды складского бизнеса. Эта практика распространяется во всех пристоличных регионах. В Макаровском районе, например, для строительства логистических центров выделено шесть земельных участков — близ Березовки, Копылова, Калиновки, железнодорожной станции Буян. Предлагаемые для размещения складской недвижимости участки удалены от столицы на 40-55 километров, расположены вблизи Житомирской автотрассы. Результатом принятых мер стало то, что к созданию складской недвижимости и комплекса логистических услуг приступили сразу несколько солидных компаний.
В их числе, в частности, компания «Международное логистическое партнерство», которая приобрела 20-гектарный участок и намерена вложить 80 млн. долларов в ходе строительства и оснащения складского комплекса на автрассе между Борисполем и Броварами, ввести его в строй уже в 2008 году. Совсем недавно о своих планах построить складской комплекс класса «А» площадью 150 тыс. кв. м сообщил крупнейший оператор рынка Fim Group. Объем инвестиций при этом превысит 100 млн. долларов, а срок окупаемости объекта составит 7-8 лет.
По оценкам экспертов, реализация этих планов приведет к тому, что потребности в складской недвижимости высшего класса будут удовлетворены в столице уже через три-четыре года. И основной поток инвестиций постепенно перейдет в регионы, прежде всего — в города-миллионники. Впрочем, это общая тенденция. Между конструктивистской позицией местных властей и активностью логистико-складского бизнеса просматривается прямая связь. Это наглядно подтверждается теми процессами, которые происходят сейчас, например, в Винницкой области, которая хотя и не имеет в своем составе мегаполиса, но, используя географическое положение и местную инициативу, намерена уже в ближайшее время занять в важном сегменте рынка заметное место (о чем рассказывается в этом номере журнала).
В столице дефицит складских помещений высокого класса (с учетом строящихся и проектирующихся объектов) будет, по оценкам экспертов, вскоре преодолен. А это значит, что объекты, основы которых закладываются сейчас, должны быть особенно привлекательны для инвесторов. Это учли в Броварском районе. В ходе зонирования территорий для ведения бизнеса здесь отвели для строительства складской недвижимости 250 гектаров.
По словам заместителя председателя Броварской райгосадминистрации Алексея Дармограя, земля выделена единым массивом около автотрассы Киев-Чернигов. Инвесторы проявляют к ней большой интерес. 90 гектаров уже нашли хозяев. Участок в 30 гектаров облюбовал филиал одной из польских компаний, которая вместе с партнерами ведет сейчас подготовку к строительству разнопрофильных складов под электробытовую технику, продукты питания. Объем вложений составит 20 млн. евро. Еще 20 гектаров осваивает компания «Айстерминал».
Она намерена возвести таможенный терминал, а также построить цехи по фасовке рыбопродуктов. Несколько столичных компаний также воспользовались возможностью вывести из столицы и разместить на более удобном месте склады, фасовочно-упаковочные подразделения. В частности, ЗАО «Оболонь» создает складско-логистическую структуру на 15 гектарах.
Значительная часть введенной в строй складской недвижимости будет выставлена для передачи в аренду. По оценке специалистов, создание такого складо-логистического городка, концентрация в одном месте крупных, средних и малых предприятий разной направленности, но одного вида деятельности экономически выгодно. Во-первых, обустраивать подъездные пути, проводить коммуникации гораздо дешевле для всех участников рынка, чем каждому в отдельности. Во-вторых, в таких условиях умножаются возможности для выгодного взаимообмена (с целью более эффективного использования) складскими помещениями, офисами, транспортом. Кроме того, облегчается создание общих обслуживающих подразделений и служб, в том числе создание многоуровневой системы безопасности.