Складские помещения Московского региона
Складские помещения Московского региона Холодные пыльные помещения бывших производственных цехов с хмурыми грузчиками в телогрейках и недостачей как нормой жизни – еще несколько лет такой тип склада был наиболее распространенным для российского рынка. Такие помещения и сегодня не пустуют, но их доля в общем предложении складской недвижимости стремительно сокращается. На смену бывшим цехам и бомбоубежищам приходят современные складские комплексы, радующие глаз как своим внешним, так и внутренним видом.
Общая ситуация
Cпецифика складской недвижимости не допускает архитектурных излишеств, поэтому девелоперу сложно самовыразиться, как, например, при строительстве бизнес-центров. Однако современные складские комплексы вполне могут поразить воображение стороннего наблюдателя – при условии соблюдения требований, предъявляемых к логистическим центрам, последние производят впечатление безупречно отлаженного механизма, все части которого гармонично взаимодействуют между собой.
Вокруг Москвы появляется все больше таких складских комплексов, повышается профессионализм девелоперов, растут запросы компаний-арендаторов. До недавнего времени девелоперы не спешили приниматься за этот сравнительно менее доходный, хотя и несколько менее хлопотный бизнес, однако сегодня развитие событий – рост товарооборота, а с ним и грузопотоков, проходящих через столицу, – не оставляет выбора участникам рынка – товары необходимо где-то хранить и распределять. В результате экспансии крупных логистических, торговых, дистрибьюторских компаний складская коммерческая недвижимость сегодня развивается не менее стремительно, чем сегменты торговых и офисных центров. Рост числа и масштабов строящихся складских проектов подтверждает, что складской сегмент становится все более привлекательным для инвесторов и девелоперов.
Важным показателем развития рынка является рост спроса со стороны арендаторов не только на складские площади, но и на логистические услуги: выгода компаний от быстрой и качественной обработки грузов перевешивает стоимость услуг логистических операторов. Отвечая на растущий спрос, логистические компании расширяют свою деятельность в Московском регионе, занимая, по некоторым оценкам, около половины площадей в качественных складских комплексах. Строящиеся складские объекты почти полностью сдаются в аренду до окончания строительства. Но несмотря на очевидную нехватку качественных помещений, эксперты рынка отмечают стабилизацию арендных ставок, что связано с выходом на рынок за последнее время большого количества объектов, которые смогли несколько снизить ажиотаж на рынке.
В условиях продолжающейся нехватки складских помещений все больше компаний считают целесообразным строительство складов для собственных нужд, среди них «Евросеть», «Эльдорадо», «Техносила», «Нидан» и др. Год назад правительство Московской области утвердило программу «Развитие транспортно-логистической системы в Московской области в 2006–2010 годах», которая предполагает строительство 60 транспортно-логистических терминалов, в результате чего к 2010 году в Подмосковье будет сосредоточена основная масса грузопотоков Европейской части России.
Предложение
Качественные складские объекты в большинстве своем располагаются за пределами МКАД. Это связано с тем, что складские комплексы требуют большого земельного пространства, на котором разместятся как сами склады, так и дороги для свободного движения грузового автотранспорта, стоянки и другие элементы инфраструктуры. Стоимость московской земли не позволяет реализовать качественный складской проект в черте города, поэтому современные логистические комплексы размещаются вдоль основных транспортных магистралей, ведущих в область. Наиболее популярным до сих пор остается северное направление – вдоль Ленинградского шоссе расположено наибольшее количество качественных складских объектов. Однако загруженность Ленинградки заставляет девелоперов искать другие возможности: так, в последнее время с точки зрения строительства складов весьма активно развивается юг области – трасса «Москва – Дон» и подольское направление. Подобно тому, как север Москвы является «окном в Европу», южное представляется «окном в Россию», поэтому размещение здесь складов рационально с точки зрения грузоперевозок внутри страны. Общее предложение складских комплексов Московского региона, по данным компании Knight Frank, на конец I полугодия 2007 года составило более 7,5 млн. кв. м. Из них к классу А принадлежит 1 млн. 795 тыс. кв. м, к классу В – 1 млн. 520 тыс. кв. м, остальные – помещения классов С и D. По данным Jones Lang LaSalle, в середине 2007 года насчитывалось 2 млн. 190 тыс. кв. м помещений класса А, 970 тыс. кв. м класса В.
За I полугодие 2007 года было введено в эксплуатацию от 80 тыс. кв. м (Colliers International) до 249 тыс. кв. м (Knight Frank). Новое предложение представлено в основном объектами класса А (cм. таблицу 1), который также доминирует и среди строящихся и заявленных проектов складских комплексов. До конца 2007 года планируется реализация объектов общей площадью около 825 тыс. кв. м (Praedium). Ожидаемые к вводу в эксплуатацию до конца года проекты представлены в таблице 2.
Большинство строящихся складских проектов реализуется в несколько этапов, что позволяет девелоперу не только наиболее рационально использовать денежные и трудовые ресурсы, но и минимизировать риски, неизбежно связанные с вводом крупных проектов. Необходимо отметить, что масштабы складов, строящихся в Московском регионе, продолжают расти – уже не являются редкостью комплексы общей площадью более 500 тыс. кв. м. Среди таких гигантов можно отметить следующие:
- ТЛК «Томилино», расположенный в 6 км от МКАД, между Рязанским и Новорязанским шоссе. Общая площадь комплекса к 2010 году составит 500 тыс. кв. м складских, производственных и офисных помещений.
- Логистический парк «Домодедово», реализуемый компанией Capital Partners в Домодедовском р-не Московской области. Общая площадь комплекса – более 600 тыс. кв. м.
- Производственно-логистический комплекс «Северное Домодедово» компании «Евразия Логистик», расположенный на трассе М-4 в 11 км от МКАД. В настоящее время завершается строительство 1-й фазы площадью 374 тыс. кв. м.
После завершения строительства всего комплекса, намеченного на конец 2009 года, его площадь составит 1 млн. 100 тыс. кв. м. С начала 2007 года было заявлено о строительстве еще нескольких значимых проектов складской недвижимости, вот некоторые из них:
- Британский фонд Raven Russia и турецкий девелопер и логистический оператор EGL Holdings создали совместное предприятие для строительства логистического комплекса рядом с аэропортом Шереметьево. Площадь комплекса составит около 55 тыс. кв. м. Сообщается, что Raven Russia впоследствии выкупит долю партнера и станет единственным собственником объекта, а EGL Holdings арендует около 60% площадей комплекса.
- Вместе с российской компанией RDI Group фонд Raven Russia планирует построить складской комплекс площадью около 100 тыс. кв. м на Каширском шоссе, в 9 км от МКАД. Завершение первой очереди комплекса запланировано на конец 2008 года, вторая очередь должна быть введена в эксплуатацию летом 2009 года.
- В июле 2007 года стало известно еще об одном проекте с участием Raven Russia: британский фонд и российско-белорусская строительная компания «Феликс» планируют строительство логистического комплекса площадью 110 тыс. кв. м на Симферопольском шоссе в г. Климовске. Завершение строительства намечено на середину 2009 года.
- Европейский девелопер Parkridge Holdings заявил о намерении до 2011 года инвестировать более $1 млрд. в строительство складов в России. До конца 2007 года компания начнет возведение складского комплекса общей площадью 150 тыс. кв. м на Ленинградском шоссе, рядом с аэропортом Шереметьево, первую очередь площадью 40 тыс. кв. м планируется завершить к осени 2008 года.
- Девелоперская компания MosCityGroup намерена построить логистический комплекс Eco Logistics в 15 км от МКАД по Киевскому шоссе. Общая площадь проекта составит 400 тыс. кв. м, завершение строительства намечено на 2009 год.
Спрос
Наиболее наглядной характеристикой спроса является доля помещений, нашедших своих арендаторов до окончания строительства. По оценке специалистов Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, этот показатель для качественных объектов сегодня близок к 95%, что указывает на огромный спрос со стороны арендаторов. По оценке аналитиков Colliers International, неудовлетворенный спрос на помещения класса А составляет около 1,5 млн. кв. м, также в компании указывают на дефицит специализированных складов, таких как склады-холодильники и склады фармацевтического назначения. Несмотря на активное строительство логистических комплексов вокруг Москвы, в ближайшее время дефицит качественных складских помещений вряд ли будет устранен – за счет расширения существующих и выхода на рынок новых игроков спрос растет быстрее предложения.
По данным GVA Sawyer, доля свободных помещений для функционирующих объектов класса А составляет в среднем 0,5%, для класса В – около 3%. По сведениям Jones Lang LaSalle, среди компаний, формирующих спрос на качественные складские помещения, преобладают логистические операторы (их доля в структуре спроса в I полугодии составляла около 40%), а также торговые и дистрибьюторские компании (около 30%). По данным Knight Frank, наибольшим спросом пользуются помещения площадью от 2 до 5 тыс. кв. м, а также помещения площадью более 10 тыс. кв. м. В компании Jones Lang LaSalle отмечают, что девелоперы складских комплексов класса А редко предлагают в аренду помещения площадью менее 5 тыс. кв. м, что связано с конструктивными особенностями, например, необходимостью отдельного подъезда для каждого арендатора.
Что касается спроса на складские объекты со стороны инвесторов, то он, по оценкам экспертов, остается стабильно высоким, несмотря на некоторое снижение доходности, характерное для всех сегментов недвижимости. По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, средняя ставка доходности в сегменте складской недвижимости составляет 9–9,5%. После ряда крупных инвестиционных сделок, которыми был богат 2006 год, готовые объекты инвестиционного качества, выставленные на продажу, на рынке иссякли, поэтому международные инвесторы, такие как Raven Russia, ищут другие пути вложения средств, участвуя в девелоперских проектах в сотрудничестве с российскими компаниями. Ожидается, что с вводом строящихся проектов в сегменте складской недвижимости снова участятся сделки купли-продажи.
Ставки
По данным GVA Sawyer, за I полугодие 2007 года базовые арендные ставки практически не изменились и составили от $115 до $140/кв. м в год (triple net) на складские площади класса А и $90–110/кв. м в год для класса В. Операционные расходы находились в диапазоне $25–35/кв. м в год. Как отмечают в компании Smart Logistic Group (SLG), в логистических комплексах существует практика сдачи в субаренду площадей, взятых оптом у собственника, и цены в этом случае могут достигать $200–210/кв. м в год за площадь от 1 тыс. кв. м, а для акцизных или медицинских складов стоимость аренды может составлять $230–250/кв. м без учета НДС и коммунальных платежей.
В целом эксперты рынка констатируют стабилизацию арендных ставок на качественные складские помещения, что связано с выходом на рынок довольно большого количества складских площадей. Необходимо отметить, что в формировании среднерыночной ставки аренды принимают участие и проекты, еще не введенные в эксплуатацию, так как площади в них выходят на рынок почти сразу после начала строительства и представляют основную массу доступного арендаторам предложения складской недвижимости. Что касается услуг хранения, предоставляемых логистическими операторами, то, по данным Smart Logistic Group (SLG), стоимость хранения зависит от объема хранения, специфики товара и других факторов. В среднем цена хранения одного палето-места может составлять от $0,5 до $0,7 в сутки без учета НДС, стоимость погрузочно-разгрузочных работ (ПРР) – около $2–3 за одну палету при входе или выходе со склада без учета НДС, стоимость формирования заказов на складе может достигать $40–50 за одну палету. Средняя цена продажи качественных складских объектов составляет в среднем, по данным компании Praedium, $1400–1500/кв. м. При этом отмечается, что эта цифра является индикативной, т. к. сделки по купле-продаже складов классов А и В – большая редкость, что не позволяет говорить об устоявшемся уровне цен. Стоимость строительства, по данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, составляет около $700/кв. м без учета стоимости земли и внешних коммуникаций.
Тенденции
- Класс А начинает доминировать в предложении складских помещений, преобладая как среди существующих, так и среди строящихся и заявленных качественных логистических комплексов.
- Уменьшается разрыв между спросом и предложением качественных складских площадей, что подтверждается стабилизацией арендных ставок.
- Выход на рынок большого количества высококачественных проектов ведет к развитию конкуренции между ними.
- Сохраняется тенденция переносов сроков завершения строительства.
- В условиях экономической стабильности компании стремятся к долгосрочному надежному сотрудничеству, что выражается в увеличении сроков договоров аренды складских помещений до 8–10 лет.
- Продолжаются взаимосвязанные тенденции роста масштабов складских проектов и увеличения запрашиваемых арендаторами площадей.
Прогноз
Несмотря на большое количество складских площадей, готовящихся к вводу в эксплуатацию, эксперты не ожидают насыщения рынка складской недвижимости, по крайней мере до 2009 года. Если благоприятная экономическая ситуация сохранится, то спрос на современные логистические комплексы продолжит свой рост, поэтому все строящиеся и заявленные проекты будут востребованы рынком. Традиционные задержки строительства будут способствовать сохранению дефицита. Уровень вакантных помещений в ближайший год сохранится на низком уровне. При этом эксперты рынка не ожидают серьезного роста стабилизировавшихся арендных ставок, отмечая при этом, что они могут возрастать с увеличением стоимости строительства складских объектов. Рост интереса инвесторов к России будет способствовать дальнейшему притоку капиталов и, как следствие, дальнейшему снижению ставок капитализации.
О. Лобачева
https://www.lobanov-logist.ru/library/all_articles/55270/
журнал \"Commercial Real Estate\" №19 (79), 01-15.10.2007