Складская недвижимость Москвы и Московской области: проблемы, прогнозы, перспективы
14 АпреляПРОШЕДШИЙ 2007 ГОД БЫЛ ОТМЕЧЕН ПОВЫШЕННЫМ ИНТЕРЕСОМ ДЕВЕЛОПЕРОВ К СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. И, ХОТЯ ПРЕДЛОЖЕНИЕ В ЭТОМ СЕГМЕНТЕ ЯВНО ОТСТАЕТ ОТ СПРОСА, ЕГО СОВОКУПНЫЙ ОБЪЕМ ЗНАЧИТЕЛЬНО ПРЕВЫСИЛ УРОВЕНЬ 2006 ГОДА.
Все говорит о том, что тяжелому и неповоротливому рынку складской недвижимости приходится реагировать на рост товарооборота и грузопотоков, проходящих через столицу. А поскольку в строй введен целый ряд значимых логистических комплексов, начата работа еще над несколькими амбициозными проектами.
В УСЛОВИЯХ ДЕФИЦИТА
Несмотря на солидный объем сданных в эксплуатацию складских помещений, Москва и область по-прежнему испытывают острый дефицит качественных площадей. По данным компании Blackwood, неудовлетворенный спрос составляет 1,7 млн кв. м. Поэтому объекты, удачно расположенные и отвечающие основным требованиям, предъявляемым к складам заявленного класса, арендуют уже на стадии строительства. Так, например, логистический оператор Avalon Logistics арендовал 56 тыс. кв. м в логистическом парке «Дмитров», возводимом на Дмитровском шоссе у поселка Белый Раст.
А в октябре 2007 г. «Евразия логистик», наиболее значительный девелопер индустриальной недвижимости, и Smart Logistic Group, дочернее предприятие корпорации «Единая международная сеть таможенных складов» (ЕМСТС), первый российский сетевой логистический оператор, подписали договор об аренде складских помещений производственно-логистического комплекса (ПЛК) класса А «Северное Домодедово», одного из крупнейших в Европе. Метраж взятых внаем площадей составляет 62 тыс. кв. м, срок договора— 15 лет. При этом в настоящее время завершается строительство только первой очереди комплекса. Стратегический альянс компании «Евразия логистик» и корпорации ЕМСТС будет направлен на совместное развитие логистических и складских услуг в рамках глобального инфраструктурного проекта по созданию международного транспортного коридора «Юго-Восточная Азия — Китай — Казахстан — Россия — Европа». Как отмечают в корпорации, договор аренды площадей ПЛК «Северное Домодедово» — это только начало долгосрочного стратегического сотрудничества с компанией «Евразия логистик». На данный момент достигнута договоренность о том, что в ближайшие два года корпорация ЕМСТС арендует у нее 500 тыс. кв. м складских помещений. По сведениям компании Jones Lang LaSalle, главными заказчиками качественных складов являются логистические операторы. В первом полугодии прошлого года их доля в структуре спроса составляла около 40%. Второе и третье места в очереди на аренду занимали торговые и дистрибьюторские фирмы — около 30%.
Наибольшим спросом пользуются объекты площадью 2-5 тыс. и от 10 тыс. кв. м. Что касается территориального расположения, то особенно востребованы северное (20%), южное (19%) и северо-западное (15%) направления, где в настоящее время идет строительство нескольких крупных логистических и складских комплексов.
В условиях острого дефицита помещений для хранения товаров все больше компаний предпочитают самостоятельно строить склады для своих нужд. В качестве примера можно назвать такие фирмы, как«Техносила», «Евросеть», «Эльдорадо», «Нидан Соки».
В структуре спроса по целевому назначению, по данным компании Blackwood, львиную долю (75%) по-прежнему составляют запросы на аренду. Потребность в приобретении площадей не превышает 15%. В то же время в прошлом году аналитиками отмечена тенденция роста спроса на услуги ответственного хранения — около 10%. В 2006 г. в сегменте складской недвижимости был проведен ряд крупных инвестиционных сделок, однако вскоре объекты для продажи иссякли, и теперь западным инвесторам, чтобы получить необходимые помещения, приходится участвовать в девелоперских проектах совместно с российскими компаниями. Например, об интересе к российской коммерческой недвижимости (как офисной и торговой, так и складской) заявил крупный британский фонд Aberdeen Property Investors, который собирается инвестировать в объекты около 1 млрд долл. Аналитики прогнозируют, что со сдачей в эксплуатацию строящихся объектов увеличится количество сделок купли-продажи.
Следует отметить, что вместе со спросом на склады растет интерес и к логистическим услугам, что, несомненно, тоже является показателем развития рынка. Суммы, сэкономленные компаниями при быстрой и качественной обработке грузов, значительно превышают стоимость услуг логистических операторов. Логистические компании активно развиваются, расширяют свою деятельность в Москве и уже по некоторым оценкам занимают около половины площадей в качественных складских комплексах.
БОЛЬШЕ ХОРОШИХ СКЛАДОВ!
До недавнего времени инвесторов и девелоперов не слишком интересовал сегмент складской недвижимости: бизнес этот требует значительных затрат, а доходы в нем ниже, чем в секторе торговой либо офисной недвижимости. Однако в последнее время ситуация изменилась. Развитие торговли, увеличение товарооборота, следствием которого стал возросший объем грузовых потоков, проходящих через столицу, — все это послужило толчком для развития сегмента складской недвижимости. В 2006 г. правительство Московской области утвердило программу «Развитие транспортно-логистической системы в Московской области в 2006-2010 гг.», предполагающую строительство 60 транспортно-логистических терминалов. Также Правительство РФ в рамках федеральной программы по созданию на территории страны технопарков намерено инвестировать в развитие инфраструктуры технопарков около 20 млрд руб. с учетом регионального софинансирования. Правительство надеется, что частные компании вложат в эти проекты около 160 млрд руб.
Сегодня складская недвижимость развивается не менее активно, чем торговая или офисная. С каждым годом увеличивается не только количество логистических объектов, но и их масштабы, что свидетельствует о возросшем интересе инвесторов и девелоперов к данному сегменту.
Несмотря на множество заявленных проектов, для рынка складской недвижимости Московского региона характерен дефицит предложения качественных площадей. По сведениям компании Knight Frank, общий объем рынка составляет более 8 млн кв. м, включая объекты классов А, В, С, D. На долю класса А приходится около 29% (2,5 млн кв. м), на долю класса В— 19% (1,6 млн кв. м). Таким образом, по итогам 2007 г. среди представленных качественных площадей наибольшее количество составляют помещения класса А, что свидетельствует о повышенном интересе арендаторов к складам высокого уровня. По-прежнему в общем объеме площадей большая доля приходится на склады классов С и О (52%), и крупные компании-арендаторы в силу дефицита предложения в сегменте клаcса А и В не могут их освободить. В то же время число высококлассных объектов в Московском регионе постоянно увеличивается: с начала 2006-го по начало 2007 г. прирост составил более 32%. Как известно, складские комплексы требуют достаточно больших территорий — как под сами склады, так и под стоянки, дороги для свободного подъезда грузового транспорта и пр. Стоимость земли в черте столицы на сегодняшний день настолько высока, что строить качественные терминалы в Москве почти никто не решается. Девелоперы предпочитают размещать современные логистические комплексы в Московской области, вдоль основных транспортных магистралей.
По данным Knight Frank, около 74% всей современной складской недвижимости находится между Московской кольцевой дорогой и Первой бетонной кольцевой дорогой А-107, расположенной на расстоянии 25-45 км от МКАД. Распределена она следующим образом. Наибольшее количество площадей сосредоточено в северной части Московского региона, между МКАД и Вторым бетонным кольцом. В черте города объекты максимально сконцентрированы в Северном, Северо-Восточном и Юго-Восточном округах.
Самым популярным направлением остается Ленинградское шоссе: вдоль него размещено подавляющее большинство складских терминалов. Однако перегруженность и вечные пробки, от которых вряд ли избавит даже реконструкция трассы, делают находящиеся здесь комплексы неудобными для клиентов. Поэтому девелоперы все активнее осваивают другие направления, например южное. Об этом свидетельствует возведение самого, пожалуй, амбициозного объекта в сфере складской недвижимости последних лет — производственно-логистического комплекса «Северное Домодедово» площадью 1,1 млн кв. м, строительством которого занимается компания «Евразия логистик». Объект расположен в 11 км от МКАД по трассе «Дон». Окончание строительства намечено на конец 2009 г. В этом году намечено сдать первую очередь и первую фазу второй очереди. В конце ноября стало известно, что «Евразия логистик» подписала кредитное соглашение на сумму до 747 млн долл. на финансирование строительства и последующее рефинансирование первых трех очередей крупнейшего в Европе логистического комплекса класса А«Северное Домодедово» с международным банком Eurohypo AG. Данное соглашение не только самая масштабная сделка на рынке складской недвижимости 2007 г., но и одна из наиболее существенных на отечественном рынке коммерческой недвижимости. В соответствии с условиями соглашения изначальный срок кредитования составляет пять лет с возможностью продления до десяти лет. Кредитные средства поступят несколькими траншами. Первый в размере 168 млн долл., приуроченный к завершению строительства первой очереди логистического комплекса площадью 375 тыс. кв. м, уже получен девелопером.
В эксплуатацию в 2007 г. сдано несколько больших объектов. Следует отметить, что открытие многих складских комплексов, которое по плану должно было состояться в первом полугодии, перенесли на второе. Такие переносы стали вполне традиционными для данного сегмента коммерческой недвижимости. Как правило, основной объем запланированных к вводу площадей выходит на рынок осенью. По информации компании Jones Lang LaSalle, за три квартала истекшего года сдано около 470 тыс. кв. м складских помещений классов А и В.
В прошлом году было заявлено о строительстве еще ряда крупных объектов складской недвижимости. Девелоперская компания MosCityGroup планирует к 2009 г. возвести логистический комплекс Eco Logistics общей площадью 400 тыс. кв. м на Киевском шоссе в 15 км от МКАД.
Европейский девелопер Parkridge Holding принял решение инвестировать до 2011 г. более 1 млрд долл. в строительство складов в России. Компания уже приступила к возведению комплекса площадью 150 тыс. кв. м на Ленинградском шоссе, рядом с аэропортом Шереметьево.
Первую очередь объекта площадью 40 тыс. кв, м планируют завершить к осени этого года.
Британский фонд Raven Russia и турецкий девелопер и логистический оператор EGL Holdings собираются совместно строить логистический комплекс площадью 55 тыс. кв. м рядом с аэропортом Шереметьево. Также известно, что впоследствии Raven Russia намерен выкупить долю партнера и стать единственным собственником объекта, а EGL Holdings будет арендовать 60% комплекса. Кроме того, британский фонд заявил и о нескольких других проектах в области складской недвижимости. Вместе с российско-белорусской строительной компанией «Феликс» Raven Russia планирует сооружение логистического комплекса площадью 110 тыс. кв. м на Симферопольском шоссе в городе Климовске. А с российской компанией RDI Group британский фонд работает над проектом складского комплекса на Каширском шоссе в девяти километрах от МКАД. Его площадь составит 100 тыс. кв. м, завершение первой очереди намечено на конец 2008 г., полностью объект должен быть введен в строй осенью 2009-го.
Общий объем площадей, заявленных к выходу в 2007-2008 гг., по данным Knight Frank, превышает 3,3 млн кв. м.
АРЕНДНЫЕ СТАВКИ И ЦЕНЫ ПРОДАЖИ
На рынке складской недвижимости в 2007 г. по сравнению с позапрошлым годом был отмечен небольшой рост арендных ставок. Всего же с 1999 по 2006 г. тарифы увеличились в среднем на 30%. Согласно прогнозам Knight Frank, в течение ближайших двух лет существенного повышения арендных ставок ожидать не стоит. Возможен незначительный рост в пределах 4,9%, связанный главным образом с увеличивающимися затратами на строительство.
На сегодняшний день, по словам Ольги Рыбаковой, аналитика складских помещений отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle, максимальные базовые ставки аренды составляют 115-140 долл. кв. м в год. По данным компании Blackwood,стоимость аренды складских помещений комплексов класса А установилась на уровне 120-135 долл. кв. м, класса В - 15-25 долл. Причем рост их неравномерен и зависит от направления. К примеру, на таких близких к насыщению складами шоссе, как Каширское и Симферопольское, тарифы несколько ниже. Стабилизацию арендных ставок на помещения эксперты связывают с выходом на рынок в прошлом году многих объектов. Кроме того, нужно учитывать, что в формировании тарифов принимают участие и проекты, еще не сданные в эксплуатацию. Дело в том, что в связи с острым дефицитом складских площадей потребители заключают договоры аренды еще на этапе строительства терминалов.
Стоимость услуг хранения, предоставляемых логистическими операторами, зависит как от объема товаров, так и от их специфики и других факторов. Цена одного паллетоместа составляет от 0,5 до 0,7 долл. в сутки. За формирование заказа на складе придется заплатить до 40-50 долл. за одну паллету. Погрузочно-разгрузочные работы обойдутся в 2-3 долл. за одну паллету при входе или выходе со склада. По данным компании Jones Lang LaSalle, за III квартал 2007 г. было арендовано и приобретено в собственность около 200 тыс. кв. м складских площадей.
За первые три квартала — около 900 тыс. кв. м, что превышает показатель 2006 г. (предложение увеличилось на 260 тыс. кв. м). Всего за этот период вышло около 470 тыс. кв. м складских помещений классов А и В. Что касается продаж, то средняя цена качественных объектов составляет 1400-1500 долл. кв. м. Однако следует иметь в виду: сделки по купле-продаже складов сегодня происходят крайне редко, поэтому об устоявшемся уровне цен говорить нельзя.
Ключевой тенденцией развития рынка складской недвижимости остается активный интерес к ней крупных иностранных инвесторов. Норвежский фонд Eastern Property намерен потратить около 400 млн долл. на приобретение коммерческой недвижимости в Московском регионе. В состав пакета планируют включить два складских комплекса, один из которых общей площадью 61 тыс. кв. м строит на Симферопольском шоссе компания «Логогрупп». Сумму сделки оценивают в 68 млн долл.
ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ
На сегодняшний день можно выявить следующие основные тенденции развития рынка складской недвижимости.
1. Возрастающая активность иностранных инвесторов.
2. Рост масштабов складских проектов и увеличение запрашиваемых арендаторами площадей.
3. Выход на рынок значительного количества высококачественных объектов.
4. Развитие конкуренции между ними.
5. Спрос на высококачественные складские помещения приводит к доминированию в предложении площадей класса А, которые на сегодняшний день преобладают как среди существующих, так и среди возводимых и заявленных логистических комплексов.
6. Сокращение разрыва между спросом и предложением, подтверждаемое стабилизацией арендных ставок.
7. Увеличение сроков аренды складов до восьми — десяти лет свидетельствует о стремлении компаний к долгосрочному сотрудничеству.
8. Переносы сроков завершения строительства.
Несмотря на активное сооружение складских терминалов и возрастающий интерес девелоперов и инвесторов к проектам в области логистики, насыщения рынка в ближайшие годы ожидать не приходится: в Московском регионе слишком велик спрос. В конце года запланирован ввод более 1 млн кв. м складских помещений, что снимет некоторую напряженность на рынке, но в целом проблемы не решит. Задержки сдачи объектов, ставшие традиционными, также будут способствовать сохранению дефицита площадей. Уровень вакантных складов в ближайшие годы сохранится на предельно низком уровне — около 1 %. Темпы роста арендных ставок останутся низкими, повышение расценок будет связано с подорожанием строительства складских объектов.
«В краткосрочной перспективе предложение на складском рынке Московского региона станет увеличиваться постепенно, часть проектов продолжат сдвигать на более поздние сроки. Спрос останется на высоком уровне, — считает Ольга Рыбакова, аналитик складских помещений отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle. — Быстрое повышение цен на землю и строительные материалы, наблюдающееся в последнее время, приводит к удорожанию строительства качественных складов. В результате большинство девелоперов, чтобы сохранить приемлемый уровень доходности проекта, не смогут понижать ставки арендной платы. Начиная с 2010 г. значительное увеличение предложения качественных площадей при условии выхода заявленных проектов изменит соотношение спроса и предложения, что может оказать влияние на уровень арендных ставок». Приток иностранных капиталов в сектор складской недвижимости будет способствовать развитию последнего и появлению на рынке новых современных объектов высокого качества.
Реконструкция складов: быть или не быть?
Старые складские помещения: овощные и продуктовые базы, производственные и заводские, промышленные зоны, подвальные помещения, заводские цеха, используемые под складские нужды, — вытянуть на уровень класса А нереально. Максимум — это превращение в комплекс класса В. Причем стоимость вложений составляет до 200 долл. на 1 кв. м. В настоящий момент те склады, которые реконструируют, делают под конкретного заказчика.
Перечислим проблемы реконструкции: местоположение склада, возведенного в советское время, по объективным рыночным факторам не соответствует современным требованиям; построить новый склад дешевле, чем реконструировать старый; капитальный ремонт требует заморозки работы на складе. Собственники подобных помещений предпочитают не делать вложений в модернизацию, так как спрос значительно превышает предложение, а потребители готовы пользоваться и такими помещениями.
Татьяна Демидова, "Услуги и цены".