Складская недвижимость МО: итоги года
Аналитики Colliers International подвели итоги трех кварталов 2007 года по складскому рынку Москвы и Московской области. В целом, несмотря на увеличение количества заявленных к строительству объектов, тенденции остаются прежними.
Спрос пока опережает предложение, и дефицит качественных складов сохраняется. Хотя рост ставок ощутимо замедлился
По итогам трех кварталов 2007 г. общий объем предложения складских помещений класса А составил около 1 900 000 м2, класса В – 1 400 000 м2. В III квартале предложение складских площадей не увеличилось. Объекты, которые должны быть сданы в эксплуатацию в ближайшее время, указаны в таблице.
Однако ввод в эксплуатацию новых складских объектов не приведет к существенному увеличению предложения в данном сегменте, так как около 95% складских площадей сдаются в аренду еще до окончания строительства.
В настоящий момент доля вакантных площадей класса А составляет примерно 1%.
Таблица.
Основные складские объекты, заявленные к вводу в IV квартале 2007 г.
Объект Девелопер Фаза, площадь
Логистический парк «Крекшино» «РосЕвроДевелопмент» III фаза, 57 000 м2
Логистический парк «Северное Домодедово» «Евразия Логистик»
I фаза, 374 000 м2
II фаза, 184 000 м2
МЛП Подольск МЛП I фаза, 100 000 м2
Логистический парк «Покров» «Лого-Груп» 61 000 м2
Источник: Colliers International
Спрос
Спрос на складские помещения остается стабильно высоким и по-прежнему превышает предложение. В обозримом будущем не стоит ожидать насыщения рынка и удовлетворения существующего спроса даже после реализации ряда крупных складских проектов. Наибольшей популярностью продолжают пользоваться южное (45% от общего объема спроса) и северное (35%) направления (см. рис. 1). Спрос на восточное и западное направления составляет 11% и 9% соответственно. Ввиду недостаточного предложения потенциальные арендаторы часто ищут складские площади по всем направлениям независимо от собственных предпочтений (10% от общего объема спроса).
рисунок 1. Спрос на складские площади по направлениям
Высоким спросом пользуются складские комплексы, расположенные на расстоянии 15–30 км и 30–45 км от МКАД. Спрос на такие площади составляет 44% и 34% от общего объема соответственно. Около 15% потенциальных арендаторов готовы рассмотреть склады, которые находятся далее 45 км от МКАД. Спрос на склады, расположенные до 15 км от МКАД, составляет 7% (см. рис. 2).
рисунок 2. Спрос на складские площади по удаленности от МКАД
Арендные ставки
На рынке складской недвижимости наблюдается стабилизация уровня арендных ставок. Так, ставки аренды для складских комплексов класса А составляют $115–135 за 1 м2 в год, для складских комплексов класса В – $100–125 за 1 м2 в год (без учета НДС и операционных расходов). Операционные расходы для складов класса А составляют $30–40 за 1 м2 в год. При этом ставки аренды в московском регионе остаются одними из самых высоких в Европе (см. рис. 3).
рисунок 3. Уровень арендных ставок в столицах Европы, $/м2/год
Цены продажи складских комплексов класса А находятся в диапазоне $950–1250 за 1 м2, класса В – $800–1100 за 1 м2.
Основные сделки
ГК «Авалон» совместно с британским фондом Raven Russia запускает проект Megalogix по строительству логистических комплексов во многих крупных российских городах. Первые объекты в рамках Megalogix будут построены в Ростове-на-Дону и Новосибирске. Общая площадь комплекса в Ростовской области составит около 228 000 м2, примерный объем инвестиций – $150 млн. Земельный участок под строительство комплекса площадью 45,7 га расположен в 8 км от Ростова-на-Дону на федеральной трассе М4 «Дон». Строительство будет осуществляться в две очереди. Ожидается, что первая очередь логистического комплекса ( 110 000 м2) будет введена в эксплуатацию в IV квартале 2008 г. Ввод в эксплуатацию второй очереди запланирован на IV квартал 2009 г. Логистический комплекс в Новосибирске общей площадью 115 576 м2 будет расположен в Ленинском районе города. Ожидается, что проект будет завершен в IV квартале 2008 г.
Немецкий концерн ThyssenKrupp AG, являющийся одним из крупнейших металлургических предприятий Европы, инвестирует 18 млн евро в складские объекты в России. Для реализации проектов компания приобрела 5 га земли в Санкт-Петербурге и 2,5 га в Нижнем Новгороде.
Компания «Виктор и Ко» продолжает строительство крупнейшего в Самарской области логистического комплекса. Сдана в эксплуатацию первая очередь площадью 35 000 м2, в настоящий момент ведется строительство второй. Общая площадь комплекса составляет 135 000 м2.
Строительно-инвестиционная корпорация «Девелопмент-Юг» начинает реализацию офисно-складских комплексов класса А в Краснодарском крае. Данный проект является самым крупным в складском секторе Красноярского края. Корпорация планирует строительство четырех комплексов, расположенных на федеральных трассах различных направлений вблизи Краснодара. Общая площадь застраиваемых территорий составит 150 га, складских терминалов – 600 000 м2.
В Саратове построят логистический центр класса А. Инициаторами проекта выступили министерство инвестиционной политики Саратовской области, компании ООО «Эрмитаж Констракшн энд Менеджмент» (Москва) и ООО «Кантек» (Ижевск). Инвестиции в строительство и развитие инфраструктуры составят 2,9 млрд руб. с учетом создания более 900 рабочих мест со средней ежемесячной зарплатой около 8,5 тыс. руб.
В подмосковном Жуковском открылся фармацевтический логистический комплекс «Терминал-Восток» общей площадью 10 000 м2. Он включает в себя современный аптечный склад площадью более 5000 м2 и таможенный склад площадью 1300 м2.
Британский фонд Raven Russia совместно с белорусской компанией «Феликс» намерен построить логистический комплекс площадью 110 000 м2 в подмосковном городе Климовске. Объект будет возведен на земельном участке площадью 18 га. Строительство планируется завершить в середине 2009 г. Ожидается, что стоимость проекта составит около $112 млн.
Тенденции и прогнозы
Эксперты дают следующие прогнозы относительно дальнейшего развития рынка:
активная экспансия профессиональных девелоперов и логистических операторов на региональных рынках;
сохранение текущего уровня арендных ставок;
в условиях неудовлетворенного спроса и ограниченного нового предложения следует ожидать сохранения низкой доли вакантных складских помещений;
рост спроса на высококачественные логистические услуги: потенциальные арендаторы становятся более требовательными и выбирают объекты с качественной концепцией