За что платить, а за что расплачиваться?
Характерные ошибки, возникающие на всей цепочке реализации плана строительства складского терминала
Выбор места
Подходы к выбору места для строительства складского комплекса с точки зрения логиста и строителя во многом пересекаются, но не во всём совпадают. И для логиста и для строителя важны: ровность участка, наличие различных подъездных путей и необходимых коммуникаций. Однако строители обращают внимание ещё и на качество грунтов, и на то, проходят ли по данному участку различные инженерные коммуникации, которые могут оказаться серьёзными обременениями.
К примеру, заболоченные грунты потребуют дополнительного усиления фундамента, а неровный рельеф – большого объёма земляных работ по его выравниванию. Проложенные под землёй кабели и газопроводы значительно ограничат площадь застройки или потребуют большого количества дополнительных согласований и разрешений для их выноса. Всё это скажется на конечной стоимости объекта.
Но вот участок выбран. И уже на этом этапе, не теряя времени нужно приступать к работе с местными органами власти и монопольными службами, договариваться, пусть предварительно, о подключении ко всем необходимым коммуникациями и получении всех требуемых подключений. В дальнейшем это позволит значительно сэкономить время и снизить \"дополнительные расходы\".
Когда и как проводить тендер
После того, как будущий владелец склада определился, на каком месте и для каких нужд он будет строить свой объект, он должен самостоятельно разработать техническое задание для проведения тендера. Тендер можно проводить в один или в два этапа. Некоторые компании решают идти по второму пути. При этом нужно сначала объявить тендер на разработку проекта. А уже затем, на его основании, проводить второй тендер на выбор генподрядчика. Таким образом предлагается застраховаться от возможных ошибок при строительстве. Так ли это на самом деле?
Предлагаемый путь опасен увеличением общего срока строительства, т.е. в конечном счёте потерей средств заказчика. Рассматривается также две категории проектировщиков: мирно доживающие свой век \"совдеповские\" проектные институты, использующие старый подход к проектированию складских комплексов, и современные архитектурные мастерские, работающие по новым, часто международным стандартам. При этом вам советуют сделать выбор в пользу первых, так как это, якобы, впоследствии облегчает процессы согласований.
Категорически не соглашусь с таким утверждением. Вас снова толкают на дополнительные затраты, ведь крупный проектный институт заложит в стоимость проекта все свои издержки. Нет никакой гарантии, что сделанный им по устаревшим нормам проект будет оптимальным, а вот более дорогим – безусловно.
В современных же независимых проектных организациях количество сотрудников сведено к минимуму. Там, как правило, работают грамотные специалисты, хорошо знающие новые требования, возможности, материалы. Они хорошо знают, как надо делать и как не надо делать. Если вы всё же решили идти на двухэтапное проведение тендера, при выборе проектной организации поинтересуйтесь портфелем реализованных проектов.
Но я считаю, что есть третий, наиболее экономичный и рациональный путь: обратиться в компанию, которая проводит весь комплекс работ. В компании \"Стройфаза\" создана проектная группа из специалистов разных поколений. Это позволяет нам ускорить весь процесс строительства, так как некоторые вопросы могут решаться непосредственно в ходе строительных работ.
Однако вернёмся к проведению тендера. Итак, двухэтапный тендер, во-первых, удлиняет общие сроки реализации проекта, во-вторых, таит угрозу двойной ошибки: сначала в выборе проектировщиков, а затем и строителей. Если в проект вкрались упущения или ошибки, то они вызовут цепную реакцию в процессе строительства, а генподрядчик, не имеющий в своём активе проектной группы, не в состоянии оперативно их устранить.
Мои рекомендации основываются на более чем десятилетнем опыте работы нашей компании, позиция которой заключается в максимальном сокращении сроков строительства при соблюдении высокого качества. Недострой невыгоден не только заказчику, но и строителю, ведь инфляция уничтожит всю заложенную прибыль. Исходя из сказанного, я рекомендую сразу объявлять тендер на весь комплекс работ под ключ.
После получения тендерных предложений необходимо правильно проанализировать поступившие заявки. Категорически неправильно исходить из минимальной цены за квадратный метр. При таком подходе ничего, кроме последующей головной боли, вы не получите. В любом случае, получив предложения от фирм, предлагающих свои услуги, обязательно наведите справки о том, какие объекты ими уже построены и каковы отзывы о них.
Сама по себе цена ни о чём не говорит. Важно, чтобы в ней был учтён полный объём работ, тогда ни о каких дополнительных расходах не может быть и речи. Наша компания закладывает в стоимость работ всё, вплоть до дверных ручек, именно поэтому мы несём всю полноту ответственности за взятые обязательства.
Что такое экономия
Бытует мнение, что на этапе заключения договора с генподрядчиком невозможно определить конечную стоимость комплекса, поскольку неизбежно возникнут \"дополнительные расходы\". Дополнительные расходы возникнут только в том случае, если заказчик неправильно разработал техническое задание или если строительная компания в погоне за выгодным заказом сознательно занизила цену, не заложив в смету некоторые виды работ, не заметные заказчику. Чем опытнее строительная компания, чем больше складских комплексов она уже построила, тем меньше риск заказчика.
Что же касается невозможности приблизительного определения конечной стоимости, то в конце концов существует сложившаяся на рынке вилка цен. Итак, приблизительную стоимость объекта определить всё-таки можно.
Теперь о том, что касается возможности сэкономить. Я не могу согласиться, что строительная компания не заинтересована в экономии средств заказчика. Желание \"содрать\" побольше характерно только для фирм-однодневок. Логистический мир довольно узок, и отрицательный имидж – это мгновенная смерть для компании, желающей на нём закрепиться. Э
кономить можно и нужно, но разумно, так, чтобы это не отражалось на качестве. В любом проекте закладывается запас прочности конструкции, который не надо путать с перестраховкой. Именно она может быть причиной дополнительных затрат, но перестраховываются только начинающие, не имеющие опыта компании, которые на вашем объекте нарабатывают опыт за ваш счёт.
В нашем понимании экономия – это, во-первых, максимально быстрое выполнение всех контрактных работ. Чем быстрее мы построим, тем быстрее ваш комплекс начнёт приносить прибыль. Во-вторых, мы стараемся предложить заказчику такие решения, которые позволяют сократить расходы на некоторые материалы без ущерба для качества.
К вопросу о конкуренции
Есть ли конкуренция на рынке строительства складских комплексов – вопрос риторический. Однако, чем выше класс строящегося склада, тем меньше по-настоящему конкурирующих фирм. Тем не менее, и при строительстве складов класса \"А\" выбор среди строителей есть. Замечу, что конкуренция в данном случае понятие отнюдь не географическое. Рынку нет никакой необходимости иметь в каждом городе крупную строительную компанию, специализирующуюся именно на строительстве складских комплексов класса "А".
Привлечение иногородних или даже иностранных компаний – нормальная практика, и на цене это никак не сказывается, а вот на качестве – весьма.
Высокопрофессиональный генподрядчик – это прежде всего сплочённая команда специалистов. Такие фирмы дорожат своими работниками и создают все условия для уменьшения текучести кадров.
В случае ухода какого-либо ценного специалиста (конечно, их стараются переманивать) ему всегда найдётся достойная замена.
В нашем случае остановка работ из-за потери любого специалиста просто исключена хотя бы потому, что строительство крупного объекта (а мы сейчас строим комплексы 60 000, 70 000, 100 000 и 200 000 кв. м) не может зависеть от одного-двух, пусть даже очень ценных, работников. У нас одновременно на площадку выходит до 200 человек инженерного состава. При таком размахе один в поле не воин.
Опытный генподрядчик всегда имеет и свой круг субподрядчиков, которые охотно перемещаются вместе с ним в любую точку на карте.
Мало того, при ведении работ в другом городе срабатывает ещё и человеческий фактор: желание поскорее завершить работу, что при надлежащем контроле как со стороны генподрядчика, так и заказчика, только положительно сказывается на общих результатах. Так что не надо бояться приглашать иногородние компании, больше надо бояться местных авантюристов.
Договор – страхование от рисков
Как бы скептически ни относились к арбитражу и прочим возможным путям решения конфликтов, человечество на сегодняшний день не придумало иной формы заключения сделки между сторонами, кроме договора. Он и существует для того, чтобы определить обязанности и ответственность сторон.
Другое дело, как этот договор составлен. Мы уже рассказывали раньше о принципах составления договора и о нашем подходе к этому вопросу. Видимо, есть необходимость кое-что повторить.
Договор, который заключает \"Стройфаза\" со своими заказчиками, – это документ, состоящий (в зависимости от сложности объекта) из 100 и более страниц, где предусматриваются мельчайшие нюансы данного конкретного комплекса. Поэтому в нашем случае на этапе 80-процентной готовности склада никаких дополнительных требований возникнуть не может. Откуда вообще могут возникнуть \"дополнительные расходы\"? Как сказано выше, только при сознательном или ошибочном упущении каких-либо необходимых работ.
На бытовом уровне это называется шантажом, и ни одна солидная фирма на это не пойдёт всё из-за той же опасности потери своего имиджа на рынке. Единственная возможная причина дополнительных затрат – это форс-мажор. Кто же мог предусмотреть внезапный резкий скачок цен на энергоносители, повлёкший за собой такой же скачок цен на все стройматериалы?
Тем не менее, и такие случаи должны быть заложены в договор, и тогда это будет полноценный документ, который застрахует обе стороны от возможных недоразумений и конфликтов. Говорю это со всей ответственностью, поскольку компании \"Стройфаза\" ещё ни разу не приходилось пересматривать конечную цену договора, а несколько дополнительных соглашений касались только тех работ, которые заказчик решил добавить к общему объёму, но они не имели стратегического значения. В принципе, склад мог существовать и работать без них.
И снова о цене
Без сомнения, строительство крупного складского терминала – дело длительное и дорогостоящее, и чем быстрее оно закончится, тем дешевле обойдётся. Но строители, хотя и не благотворительная организация, работают они за деньги и за светлое будущее заказчика. Однако ошибочно полагать, что свои оборотные средства они пустят на строительство вашего объекта.
В таком случае строители уже превращаются в кредиторов со всеми вытекающими из этого последствиями. Другое дело, что заказчик может и должен контролировать, как и на что строитель расходует его средства. Эти положения также должны быть чётко прописаны в договоре.
Однако же есть, увы, действительно неприятная, но объективная в наших условиях статья \"непредвиденных расходов\". Это оформление разрешительной документации. Даже президент на днях вынужден был признать, что в некоторых регионах \"кое где у нас порой\" эти затраты доходят до 50% стоимости. Правда, в практике работы нашей компании с таким размахом сталкиваться не приходилось. Со временем мы наработали опыт, очерёдность и механизмы работы с чиновничье-бюрократическим аппаратом.
Сами с усами?
Так всё-таки стоит ли вести строительство своими силами или предпочесть опытного генподрядчика?
Вот ведь что интересно! Именно логисты ввели понятие аутсорсинга и доказали, что цена конечного продукта тем ниже, чем более профессионально каждое звено, участвующее в процессе его производства. Почему же они распространяют этот постулат только на сферу своей деятельности? Что такое построить склад своими силами? Для этого всё равно надо прибегнуть к услугам проектного бюро. Или создать своё? Затем придётся пригласить консультантов, которые оценят качество разработанного проекта.
Возможно, его придётся ещё и дорабатывать, т.е. терять дополнительное время. За этим последует создание внутри компании отдельных подразделений, которые будут заниматься строительством, набирать рабочую силу, обеспечивать снабжение стройматериалами и техникой. Одним словом, придётся просто-напросто создавать свою собственную строительную компанию, которая будет делать всё то же самое, что и профессиональный генподрядчик, только без должного знания, умения и навыков. Платить за услуги генподрядчика не придётся. Придётся расплачиваться.
Что такое \"идеал\"?
В идеале каждый заказчик мечтает о таком строителе, который быстро, качественно и в пределах согласованной в договоре суммы построит ему такой склад, который он хочет видеть. Строитель, в свою очередь, мечтает о таком заказчике, который не будет мешать ему грамотно и профессионально выполнять свою работу и не будет задерживать платежи. Мы готовы доказать всем сомневающимся, что есть такие строительные фирмы, которым можно доверять.
Олег Решетилов, генеральный директор компании "Стройфаза"
Современный склад