Обзор рынка складских помещений
Состояние рынка. Итоги.
В первом полугодии 2008 года наблюдалось умеренное раз- витие рынка складской недвижимости. Тенденции, наметив- шиеся в 2007 году, продолжили свое развитие в первом полу- годии 2008 года.
Мировой кризис ликвидности, случившийся в середине 2007 года, оказал заметное влияние на основных участников рынка и на развитие рынка складской недвижимости в целом. Не- стабильность на финансовых рынках вызвала повышенную настороженность со стороны банков и отток средств запад- ных инвесторов. Значительно усложнилось финансирование складских проектов, ужесточились условия их кредитования. Не каждый даже опытный девелопер теперь может получить финансирование под проекты. Таким образом, если раньше финансирование проектов было доступно практически всем, то сейчас ситуация изменилась коренным образом.
Кроме того, стоимость строительства качественных склад- ских объектов продолжает расти, что стало основной причи- ной повышения арендных ставок. При этом в связи с общим развитием экономики, активной экспансией международных сетевых операторов и развитием существующих торговых се- тей, интерес к качественным складским площадям продол- жает расти.
В последнее время усиливается привлекательность региональ- ных рынков для инвестиционных вложений. Тем не менее, мо- сковский рынок складской недвижимости остается наиболее динамично развивающимся и привлекательным сегментом с точки зрения российских и зарубежных девелоперов.
Предложение
Объем качественных складских площадей, заявленный к вво- ду в эксплуатацию до конца 2008 года, составлял более 1 млн. кв.м. Однако стоит отметить, что этот объем не будет введен полностью. Сложности, связанные с финансированием про- ектов, и рост стоимости строительства привели к переносу сроков ввода в эксплуатацию ряда объектов.
В первом полугодии 2008 года общий объем введенных в экс- плуатацию площадей составил около 260 тыс. кв. м, до кон- ца года ожидаются еще около 422 тыс. кв. м. Таким образом, ввод площадей в 2008 году может составить порядка 60% от первоначально запланированных складских площадей.
Уровень вакантных площадей по-прежнему не превышает 1%. Учитывая постоянно растущий спрос на качественные складские площади и перенос сроков ввода в эксплуатацию ряда объектов, эта тенденция будет сохранятся на протяже- нии 2008 – 2009 гг.
Рынок складской недвижимости характеризуется острым де- фицитом узкоспециализированных складов. Поэтому доволь- но значимым событием первого полугодия 2008 года стало открытие фармацевтического терминала компанией «Ин- терлизинг».
Также в конце июня состоялась презентация открытия склад- ского комплекса логистического оператора «Smart Logistic Group» общей площадью более 85 тыс. кв.м в индустриальном парке «Северное Домодедово».
Следует отметить, что в структуре предложения качественных складских площадей наибольшее их количество сосредоточено на Южном и Юго-Восточном, а также Северном направлениях от Москвы. Однако новое предложение на высоко востребо- ванном северном направлении чрезвычайно низко, дефицит площадей на этом направлении ощущается особенно остро. Доля предложения складских объектов класса А значительно превышает предложение по классу В и продолжает увеличи- ваться. Это объясняется тем, что параметры класса A наибо- лее оптимально соответствуют требованиям большинства крупных пользователей складов, являющихся в свою очередь арендаторами, удовлетворяющими инвестиционные требо- вания. Таким образом, подавляющий объем инвестиций в склады направляется в сегмент Класса A.
Спрос
На рынке складской недвижимости по-прежнему сохраняется превышение спроса над предложением. Существующее пред- ложение по-прежнему не способно удовлетворить растущий спрос. Кроме того, в силу снизившегося объема нового строи- тельства разрыв будет увеличиваться. Подавляющее большин- ство объектов, введенных в эксплуатацию в первом полугодии 2008 года, было сдано в аренду до окончания строительства. Спрос на качественные складские площади, как и прежде, в основном формируют логистические компании, оптово- торговые компании и торговые сети. Наибольший объем спроса формируют средние и крупные складские блоки пло- щадью от 5 до 10 тыс. кв. м и выше.
Необходимо отметить, что в последнее время начал бурно развиваться сегмент субаренды. Таким образом, многие арен- даторы складов решают проблему простоя избыточных пло- щадей, необходимых для развития в будущем. В то же время собственники объектов складской недвижимости заинтере- сованы в привлечении средних и крупных арендаторов для поддержания управляемости проектом и повышения его ин- вестиционной стоимости.
Ставки
Увеличение стоимости строительства, сложность и дороговиз- на финансирования проектов, дефицит свободных земельных участков и их высокая стоимость, растущий спрос на качествен- ные складские помещения, - все это привело к существенному росту арендных ставок и цен продажи в первом полугодии 2008 года. Еще одним фактором, повлиявшим на рост стоимо- сти аренды и продажи складских помещений, является пере- нос сроков ввода в эксплуатацию ряда объектов и замедление темпов роста предложения, что еще сильнее снижает уровень вакантных площадей. Ставки аренды во втором квартале теку- щего года выросли на 8,5%, тогда как за аналогичный период 2007 года всего на 4,2%. В целом, средняя арендная ставка за первое полугодие 2008 года выросла на 12,5%.
В связи с нестабильностью курса доллара на финансовых рын- ках, в ряде случаев расчет арендных ставок стал производить- ся в Евро.
Основные тенденции 1 полугодия 2008 года
Превышение спроса над предложением;
Рост себестоимости строительства складских объектов;
Рост арендных ставок;
Ужесточение требований банков к финансовым показате- лям девелоперских проектов, в частности гарантированно- сти арендного потока.
Повышение требований девелоперов к показателям надеж- ности арендаторов: состоянию финансовой отчетности, обеспечению в виде депозита или банковской гарантии;
Повышенный интерес со стороны арендаторов и девелопе- ров к южному и северному направлениям. Острая нехватка предложения на севере;
Бурное развитие рынка субаренды складских площадей;
Развитие региональных сетевых проектов.
Прогноз до конца 2008 года
Дальнейшее повышение арендных ставок;
Увеличение разрыва между спросом и предложением;
Перенос ввода в эксплуатацию объектов с конца 2008 года на 2009;
Уменьшение количества заявленных проектов;
Активное развитие региональных складских рынков.