Ставки аренды на профессиональные складские помещения в России стабильно растут
Международная компания Colliers International, оказывающая консультационные услуги на рынке коммерческой недвижимости, подготовила глобальный аналитический обзор ставок аренды на складские площади. Отчет показал, что в силу ожидающегося в 2008 году замедления роста мировой экономики, высока вероятность снижения активности в сфере торговли и транспортировки товаров. Эта тенденция может привести к спаду арендных ставок на мировом рынке складских помещений.
Однако, несмотря на столь пессимистичные заключения, специалисты компании отмечают, что на рынках складской недвижимости большинства стран ставки аренды стабильны, а в некоторых странах наблюдается тенденция их роста. На основании этого можно предположить, что цены на землю останутся на текущем уровне, а ставки доходности и капитализации, постоянно снижавшиеся в течение последних лет, будут стабильными и вырастут лишь в нескольких странах.
Европа/Средний Восток/Африка
Складские рынки Европы достаточно хорошо удерживают свои позиции в условиях замедления экономического роста, и, согласно прогнозам, в этом сегменте будет отмечен небольшой рост, хотя и не столь значительный, как в 2007 году. Более высокие ставки доходности ожидаются во Франции и Великобритании, но в остальных странах региона они останутся на прежнем уровне, а в некоторых случаях и снизятся. В Европе зарегистрированы одни из самых высоких ставок аренды для складских помещений – лондонский субрынок Хитроу занимает первое место в мировом рейтинге ставок с 16,85 евро за 1 кв. м в месяц. На пятом месте находится Осло, где ставки аренды достигают 10,43 евро за 1 кв. м в месяц, а на шестом – Дублин с 10,42 евро за 1 кв. м в месяц. Примечателен тот факт, что в Хитроу зарегистрированы самые высокие цены продажи земли в регионе – 1 827,56 евро за 1 кв. м.
Россия
Многие отечественные компании столкнулись с финансовыми трудностями: на российском рынке отмечается недостаток свободных денежных средств. В первом полугодии 2008 года по данным Росстата инфляция составила около 8%, стоимость строительства 1 кв. м качественного складского комплекса составила около 1 100 долларов, что на 24% выше среднерыночного показателя прошлого года - все это привело к тому, что многим российским игрокам понадобились дополнительные финансовые ресурсы. На конец первого полугодия 2008 г. базовые ставки аренды для складских комплексов классов «А» и «В» в Москве составили 130–150 долларов за 1 кв. м в год. За этот же период в эксплуатацию было введено 300 000 кв. м высококачественных складских комплексов. Таким образом, общее предложение складских площадей класса А составило 2 500 000 кв. м. На начало 2009 г. переносятся сроки сдачи сразу нескольких крупных проектов. По оценкам аналитиков Colliers International, всего в 2008 г. в Москве будет введено в эксплуатацию около 400 000 кв. м складских комплексов класса А, что составит менее половины от заявленных ранее площадей. Рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга также отмечает перенос сроков реализации по ряду проектов, кроме того, несколько проектов находятся на этапе смены инвесторов. Ставки аренды на складские помещения класса А составляют в среднем 125-140 долларов за 1 кв. м в год, ставки класса В варьируются в диапазоне от 110 до 120 долларов за 1 кв. м в год без учета НДС и эксплутационных расходов. Стоимость ответственного хранения в складских помещениях класса А и В составляет от 0,50-0,70 доллара за паллето-место в день, не включая погрузочно-разгрузочные работы и НДС. Как отмечается в отчете, средние ставки аренды складских помещений в Москве составили 6,37 евро за 1кв. м. в месяц, а в Санкт-Петербурге 6,51 евро за 1 кв. м. Таким образом, эти города заняли 31 и 27 место в мировом рейтинге Colliers International, опередив по показателям ставки на рынках Северной Америки, Австралии, Австрии, Германии и мн. др. стран.
По словам Максима Шакирова, регионального директора департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International (Россия), регулярный рост ставок аренды на складскую недвижимость отмечался с 2004 – 2005 года, - с момента формирования профессионального рынка в России. Начиная с 2008 года, арендные ставки выросли на 10-15%. Рассматривая объекты, которые планируется к вводу в 2009 году, эксперт отмечает колебание ставки от 150 – 160 долларов за 1 кв. м в год. Данный рост ставок вызван, прежде всего, увеличением себестоимости строительства - выросла стоимость строительных материалов, повысились цены на земельные участки, на подключение и согласование всех необходимых технических условий и коммуникаций, а также сложностью с привлечением финансирования и сохраняющимся спросом со стороны арендаторов, который, на данный момент, превышает предложение.
Северная Америка
Ожидается, что показатели складских рынков США и Канады в 2008 будут хуже, чем в 2007. Тем не менее, канадские рынки, особенно в Западной Канаде, продолжат демонстрировать рост, превышающий среднерыночное значение. Вероятно, американские складские рынки, связанные с энергетикой и сельским хозяйством сохранят сильные позиции, но те секторы, которые имеют дело с потребительскими расходами и перерабатывающей промышленностью, продемонстрируют более скромные показатели. Американская экономика переживает спад, и активность на рынке аренды будет снижаться под влиянием кризиса на рынке жилья и его экономических последствий. Тем не менее, большинство североамериканских рынков имеют стабильные базовые показатели, при этом ожидается, что в ближайшие месяцы ставки аренды складских помещений останутся на прежнем уровне или же вырастут. Ставки аренды складов в Северной Америке остаются умеренными на фоне мировых тенденций, при этом самые высокие ставки зафиксированы в Гонолулу (174,67 доллара за 1 кв. м в год) – это седьмое место в мире. За ним следует Виктория (Британская Колумбия) – двадцатое место в мировом рейтинге и Сан-Франциско на двадцать шестом месте.
Цены на землю также достаточно низки по сравнению с Европой и Азиатско-Тихоокеанским регионом, единственное исключение тут представляет Сан-Хосе/Силиконовая Долина, где цены превышают 555,56 доллара за 1 кв. м и достигают 623,33 доллара за 1 кв. м. Более тщательный анализ выявляет 16 американских городов с ценами на землю ниже 33,33 доллара за 1 кв. м. В трех американских городах – Гонолулу, Сан-Франциско и Лос-Анджелесе зафиксированы ставки капитализации менее 6%.
Азиатско-Тихоокеанский регион
Ожидается, что Азиатско-Тихоокеанский регион сохранит в 2008 году лидирующие позиции, при этом рейтинг стран возглавят Китай и Индия. Тем не менее, все внимание будет сосредоточено на США – многое зависит от того, насколько затянется спад в американской экономике. Многие страны Азиатско-Тихоокеанского региона сильно зависят от поставок в США, хотя Китай постепенно также становится важным источником спроса. Сохранится высокая активность в портовых городах, так как межрегиональная торговля остается относительно активной. Ставки аренды складских помещений в регионе сильно разнятся, при этом ставки на рынках Японии, Гонконга и Сингапура превышают 166,67 доллара за 1 кв. м. в год. Три японских рынка занимают второе, третье и четвертое места в рейтинге самых высоких ставок после Лондона. Гонконг в этот раз оказался на седьмом месте, а Сингапур – на десятом. Цены на землю в Азиатско-Тихоокеанском регионе занимают первое и второе места в мировом рейтинге – в Гонконге цены достигают 11 126,78 доллара за 1 кв. м, а в субрынке Токио Ариаке – 4 036,56 доллара за 1 кв. м. В остальных городах региона зарегистрированы более скромные цены: 498,22 доллара за 1 кв. м в Сиднее и 472,44 доллара за1 кв. м в Сингапуре.