Склады уходят из города
Дарья Кутецкая
Текущий год может стать переломным на рынке складской недвижимости. Сегодня заявлено строительство около 180 тыс. м2 складов, введение которых в эксплуатацию вдвое увеличит существующий объем предложения на рынке. Однако, по мнению экспертов, основным камнем преткновения для развития данного рынка является дефицит подходящих земельных участков.
Сегодня на рынке складской недвижимости ощущается острая нехватка складских помещений, соответствующих современным стандартам. В то же время, спрос на такие объекты со стороны крупных компаний очень высок. В условиях современной экономики товарные ценности должны двигаться, а не скапливаться в одном месте, и современная логистика понимает под складом место для эффективной обработки товара, т. е. склад рассматривается как объект инфраструктуры, обеспечивающий быстрое и эффективное движение материальных ресурсов. Западные компании давно руководствуются этим принципом, инфраструктура их бизнеса обычно основана на серьезной логистике.
Крупные застройщики лишь недавно обнаружили потенциально высокий уровень спроса на складскую недвижимость и начали вкладывать деньги в строительство складов. При этом происходит постепенный перенос складских территорий из крупных городов в пригороды. Эксперты прогнозируют резкое увеличение объема предложения складских комплексов в течении нескольких ближайших лет.
По словам управляющего директора консалтинговой компании Colliers International (Украина) Александра Носаченко, в 2006 г. было введено в строй 65 тыс. м2 складских помещений, а годом ранее — 10 тыс. м2. «По сути это означало завершение строительства всего одного небольшого комплекса», — подчеркивает господин Носаченко. Он отметил, что основные результаты активности девелоперов в складском сегменте будут ощутимы в 2007–2008 гг., когда на рынок будет выведено около 180 тыс. м2. Таким образом, к концу 2007 г. общее предложение на рынке будет находиться в пределах 405 тыс. м2. «При этом указанные объемы — это достаточно консервативный прогноз, который учитывает низкую степень вероятности строительства ряда проектов, которые были заявлены некоторыми игроками», — отмечает господин Носаченко.
Сегодня среди основных игроков, которые заявили к реализации крупные проекты в сфере складской недвижимости (более 100 тыс. м2), можно выделить компании Alacor, Международное логистическое партнерство», FIM Group и Global Citi. О своем желании стать активным игроком на рынке складской недвижимости заявила и компания «XXI Век». К 2012 г. она планирует построить и реализовать 11 проектов по всей Украине. По словам директора департамента логистики компании «XXI Век» Андрея Зайцева, всего в создание сети будет инвестировано свыше $280 млн. Он отметил, что компания ориентируется на украинские и международные бизнес-структуры, которые в своей работе придерживаются международных стандартов: «Сейчас мы ведем переговоры с крупными производителями и торговыми операторами, подписываются договоры о сотрудничестве».
Ключевым событием на рынке складской недвижимости стало заявление компании «Киевская инвестиционная группа» (КИГ) о реализации первого проекта промышленного парка на земельном участке площадью 105 га, расположенного в 30 км от столицы, вдоль трассы Киев — Москва. По словам члена совета директоров компании Владимира Игнащенко, окончание строительства планируется на 2008–2009 гг., а общий объем инвестиций составит более $500 млн.
Согласно данным компании «ДЕОЛ Партнерс», спрос на складскую недвижимость формируют крупные сетевые операторы, логистические и дистрибуторские компании, а также производители товаров повседневного спроса (FMCG). По информации консалтинговой компании Colliers International, неудовлетворенный спрос находится в пределах 350–400 тыс. м2. По мнению экспертов, из-за острого дефицита на рынке складских помещений, уровень заполняемости площадей достигает 94–98%. По словам президента компании Real Estate Solutions Сергея Карамнова, в 2006 г. общий доход игроков рынка от сдачи складов в аренду составил $25–35 млн. «В этом году ожидается $45–50 млн.», — говорит господин Карамнов.
По словам директора проектного департамента компании FIM Group Ильи Народицкого, при реализации всех заявленных проектов рынку складской недвижимости грозит переизбыток. Однако эксперты уверены, чтоналичие финансирования и желания заниматься девелопментом складских комплексов еще ничего не значит. По мнению господина Носаченко, продление моратория на продажу и изменение целевого назначения сельскохозяйственной земли приведет к задержкам нового предложения или остановке развития нескольких заявленных к реализации проектов. «Суть проблемы заключается в том, что заявления на нашем рынке кардинально отличаются от реальности», — сетует господин Носаченко. Он отметил, что тот, кому все-таки удалось приобрести подходящий земельный участок, может считать, что он на пути к успеху.
Исходя из создавшейся ситуации на рынке, эксперты прогнозируют появление нескольких ключевых тенденций. По словам господина Носаченко, ожидаемое увеличение объема профессиональных складских помещений в 2007–2008 гг. приведет к появлению первых инвестиционных сделок в сегменте складской недвижимости. «Несмотря на то, что большая масса девелоперской деятельности останется сконцентрирована вокруг Киева, начнут появляться проекты и в других значимых городах, таких как Одесса, Днепропетровск и Донецк», — утверждает эксперт. Что касается перспектив строительства складской недвижимости в столице, то аналитики «ДЕОЛ Партнерс» прогнозируют развитие складского сектора на левом берегу Днепра, по направлению к Харькову и Чернигову.
Несмотря на довольно оптимистические прогнозы развития рынка, генеральный директор консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия» Вадим Непоседов отмечает, что сегодня складская недвижимость — полностью иностранный бизнес: «Единственная роль в этом бизнесе для отечественного игрока — скупка-продажа земельных участков».
https://www.lobanov-logist.ru/library/all_articles/55050/